2026年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，这是首部国家级城市更新专项规划，也意味着全国新一轮城市更新启幕。
城市更新与以往的拆迁有很大不同，从过去的大拆大建转向微更新长期运营
近期，北京、上海率先行动，迈出城市更新实质性一步：
北京成立城市更新平台，上海发布《上海市城市更新三年行动计划（2026—2028年）》
这两座城市分别从实施主体和行动安排方面作出细致部署，也为其他城市提供样本。
京沪的动作也说明，城市更新还需地方政府的积极推动。特别是，自主更新更有赖于地方法律法规的建立
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北京成立城市更新平台
10月20日，在金融街论坛分论坛上，北京市城市更新平台正式以首开集团为主体成立。
“北京市老旧建筑规模位居全国前列，40年以上房龄建筑总量大，核心区平房院落基础设施老化，亟需专业力量系统推进改造更新。”首开集团党委常委、副总经理阮庆革表示。
图源：北京日报
从平台业务布局看，平台主营业务涵盖核心区平房院落腾退、修缮及运营，危旧楼房改建，老旧小区改造，资产运营以及区企合作五大板块。
其中，居住类更新项目将是平台的重点任务之一，围绕核心区平房院落保护性更新、危旧楼房改建、老旧小区改造等重点民生领域。
平台以“打造城市全生命周期运营的市级主体”为核心定位，聚焦前期谋划与技术支撑、投融资管理与资本运作、专项攻坚与统筹实施、全链条运营与资产增值等四个维度，以专业化、市场化方式统筹推进首都城市更新，助力探索打造具有首都特色的城市更新模式。
02
上海将改造2400万㎡老旧小区
10月21日，上海发布《上海市城市更新三年行动计划（2026—2028年）》，重点围绕提升人居环境品质、激活城市存量资源潜力、强化基础设施能级、完善公共服务功能等方面。
计划的第一部分内容就是提升人居环境品质。
推动城中村改造提速扩容，按期完成整体改造项目（主要是拆除新建项目）动迁；实施70万㎡旧住房成套改造，其中力争于2026年底完成不成套小梁薄板房屋改造；实施约2400万㎡老旧小区改造，积极探索不成套里弄房屋、公寓、花园住宅更新，探索老旧住房自主更新模式等。
这意味着，城中村改造、老旧小区改造将是未来三年上海城市更新的重头戏。
此外，计划还涉及商业、公共服务等内容。
激活城市存量资源方面，将实施不少于90幢（约120万㎡）商办楼宇更新；完成300万㎡以上商业设施更新等。
公共服务方面，统筹推进完整社区、“15分钟社区生活圈”、社区嵌入式服务设施建设，新建15个以上特色类完整社区，实现主城区和五个新城完整社区覆盖率达到60%
城市更新的逻辑正在发生变化。
新一轮城市更新并非简单地拆和建，重点是老旧小区改造、危旧楼房治理、历史风貌保护和存量资源盘活等，强调修缮提升和长期运营。
城市更新是城市发展的必然阶段，也为房地产市场发展提供更多路径和选择。
文章部分内容来源：中国房地产报、每日经济新闻、北京日报等。