最近高盛一份楼市预测报告在圈子里传开，一句话吸引了所有人的目光：到2028年，国内能卖的新房将会出现供给缺口，上海、深圳房价到2028年底预计上涨20%。
很多人第一反应是难以置信，网上铺天盖地都说库存高、房子卖不掉，怎么外资投行反而判断几年之后房子不够卖？今天我们掰开这份报告的底层逻辑，看懂这份预测到底说了什么，对我们普通人买房又有哪些参考意义。
先把报告的时间线梳理清楚。按照高盛的测算，新房可售资源的收缩，一线城市会来得更早，上海、深圳在2027年就会明显变少，到2028年供需缺口逐步显现，支撑两地房价累计上涨20%。放到全国范围，节奏会慢一些，2029年整体房价企稳，进入2030年之后，全国新房均价每年有望温和上涨3%。
行业拐点出现在2032年，新开工和地产投资迎来反转，不过这次拉动开工的主力，不是新增刚需买房，而是城市更新、拆旧重建的需求，长期住房的稳定需求被托底在每年8亿平方米左右，到2035年，整个房地产行业才会慢慢形成全新的供需均衡格局。
很多人会疑惑，现在到处都说库存高企，不少城市账面去化周期达到7年，为什么报告却说后面房子不够卖？这也是这份报告最核心、最颠覆认知的一点：账面库存不等于可以拿来卖的有效房源，市场里藏着大量“僵尸库存”。高盛调研了18个不同等级的城市，实地核对项目进度，得出一个很扎心的数据：样本城市看着有长达7年的库存，但是真正手续齐全、达到销售条件、可以正常入市的房源，仅仅只够卖27个月。剩下的库存，水分非常大。
数据显示，库存里面平均有36%，只是一块还没有开工的净地。尤其是2021年之前集中拍下的一批地块，处境十分尴尬。当年拿地成本高，不少开发商资金链断裂，根本没有能力开发；就算勉强开工，按照现在的房价行情，盖出来就要亏损，这类地块基本就是搁置状态，很难转化成可以卖给普通人的商品房。除此之外，还有接近一半的住宅项目，没有按照当初的计划如期开工；超过半数在建项目，无法按时竣工交付。还有一大批早年开发的尾盘，户型老旧、配套落后、产品跟不上现在年轻人的居住需求，挂在市场上很久也很难成交。这些项目叠加在一起，就是大家看不见的僵尸库存，看着在库存统计表里，实际上根本无法流通，不能作为有效供给。
而828现房销售新政，进一步加速了新房供给收缩的趋势。现房销售制度落地之后，开发商拿地会变得极度谨慎。以前高周转模式，拿地之后很快就能开盘回款，现在要把房子全部建好、验收完成之后才能对外销售，开发周期拉长，资金沉淀时间久，资金成本大幅抬高。在当下偏弱的市场环境下，开发商不会盲目大举拿地开发，就算出手拿地，大多只会选择小体量地块，打造定位高端的豪宅产品。这类豪宅门槛很高，价格不菲，并不是普通刚需、改善家庭能够负担的。
这就引出一个很现实的结论：以后普通老百姓想要的刚需、普通改善房源，新房渠道会越来越少，买房的主战场，会慢慢转移到二手房市场。
当然我们也要理性看待需求端，不能简单理解成供给少了，房价就会普涨。高盛在报告里面同样下调了2027到2035年的住房总需求，下调幅度达到16%。背后的原因也很明确：总人口下行、家庭越变越小，新增购房需求整体是持续收缩的。就算到2032年拆迁重建的需求提速，大部分原址拆迁都是回迁安置，很难产生大量新增的购房群体。
也就是说，未来楼市不是全面缺房，而是结构性缺房。老旧的房子、产品落后的房源，依然很难出手；位置合适、户型现代、保养新、配套成熟的好房子，才会慢慢变得稀缺。年轻人买房，优先挑选更新、居住体验更好的房源，老旧房源的竞争力会持续走弱。
很多人看完这个预测，会直接理解成几年之后房价大涨，抓紧上车。在这里要提醒大家，高盛这份报告，本质是基于现有政策、土地进度做的推演，属于对远期供需的预判，不是一定会兑现的结果。而且上涨集中在上海、深圳这类一线核心城市，我们其他城市，包括金华这样的二线、三四线城市，不会直接复制这个行情。
对我们普通人来说，这份报告最大的价值，不是赌房价暴涨，而是看懂未来楼市的底层变化：新房供给的结构已经变了，以后新房更多偏向高端产品，普通房源供给收缩，二手房的地位会持续提升。买房不再是闭眼买就能升值，选筹会变得比以前更加重要。
买房优先看流通性，优先看产品本身。如果是自住刚需，不用过度恐慌，也不要盲目等待暴涨信号；如果打算置换，就要明白，未来好房源稀缺，但劣质老房会持续贬值，置换的时间窗口、房源筛选，都要更加谨慎。楼市已经彻底告别普涨时代，结构性分化，会是接下来十几年不变的主旋律。