长沙湘江两岸风貌管控迎来首部地方性法规。10月21日，长沙市人民代表大会常务委员会公布《湘江长沙段两岸风貌管控若干规定》（2026年第10号公告），该规定已于9月1日经长沙市第十六届人大常委会第四十二次会议通过、9月23日经湖南省第十四届人大常委会第二十五次会议批准，自2027年1月1日起施行。
规定共十七条，核心是将长沙“山、水、洲、城”地理人文空间格局作为不可分割的统一整体实施系统管控，通过系统管控、重点管控、特色区域管控三层措施，严控天际线、视线通廊与临江建设。其中，城市设计中的城市天际线、视线通廊、公共空间等管控要求须依法纳入国土空间详细规划，意味着相关要求具备法定约束力。
在居住用地布局上，规定划出明确禁区：古城历史文化风貌区、岳麓山历史文化风貌区临江地块不得新增居住用地；大王山-巴溪洲-解放垸特色区内，巡抚路与督抚路之间区域不得布局居住用地，建筑高度不得超过二十四米。奥体新城、湘江科学城、大泽湖等重点片区，除取水口、码头、停靠点等市政设施和公共配套服务设施外，新建建筑不得临湘江岸线建设，距湘江水体保护和控制地域界线不得少于一百米。
建筑形态管控同样具体：临江地块严控新建形态相同、连续等高的高层建筑，住宅外立面须公建化设计；沿湘江界面长度超过三百米的地块，须设置垂直于景观资源的视线通廊，每条宽度不得少于三十米。大王山以东、督抚路与新学士路之间区域新建建筑限高二十七米。岳麓山-橘子洲-天心阁特色区则严控天心阁至岳麓山北端、南端两条城市景观视线构成的扇形区域建筑高度。
业内人士认为，该规定对楼市的影响是结构性而非全面禁建。重点片区百米退距使一线江景住宅供应显著收缩，临江界面超三百米须设三十米宽通廊，地块被切割后容积率与货值天花板下降；“等高排布加普通住宅立面”的传统江景房模式在管控范围内难以为继。与此同时，二线及腹地地块有望承接需求外溢，存量合规江景房稀缺性上升。规定还要求对严重影响城市景观风貌的既有建（构）筑物结合城市更新整改，临江旧改项目面临降高与立面改造的不确定性。
值得注意的是，规定对洲岛实行生态保育型、生态体验型、生态游憩型差异化管控，并明确传统地名一般不得更名。前湖南省经济地理研究所副所长、经济学家王义高对潇湘晨报记者表示，短期看临江住宅开发成本上升、供应减少，中长期则推动湘江两岸住宅走向稀缺化与精品化，风貌品质提升有利于区域整体价值，但开发商须重新测算临江项目的容积率、货值与设计成本。
潇湘晨报·晨视频记者刘李