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拿地中介服务合同是否有效？仅完成部分服务，中介报酬该怎么算？
李舒律师 等
房地产项目拿地前期手续繁杂，实务中大量委托他人协调规划、土地出让手续的中介服务。这类拿地中介协议效力如何认定？如果中介人只完成部分约定事项、仅促成部分用地出让合同签订，双方又没有约定部分履约如何付费，法院会如何核定中介报酬？本案为最高院再审案例，厘清拿地中介合同效力、部分履约报酬裁量规则。
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裁判要旨
1. 委托他人提供房地产项目规划报批、土地出让手续协调等拿地中介服务，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定的，中介合同合法有效。
2. 中介人仅履行部分合同义务、促成部分交易目的实现，合同未约定部分履约付费规则的，法院可结合中介实际付出劳务，依据公平原则酌情确定中介报酬。
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案情背景
1. 房地产公司与个人签署《中介协议》，约定由该中介人负责项目规划、土地出让手续、农场开发协议等全套工作；项目总用地面积 17.5 公顷，中介报酬合计 600 万元（现金 200 万元 + 商铺折价 400 万元）。
2. 协议履行期间，中介人向房地产公司移交项目规划正本、用地规划许可证、选址意见书等文件；房地产公司参与土地挂牌，竞得其中 1.5079 公顷土地使用权，并签订《国有建设用地使用权出让合同》。
3. 中介人起诉，主张全额 600 万元报酬，要求房地产公司支付现金 200 万、交付折抵商铺或另行支付 400 万元。一审法院认为中介人未完成全部委托事项，驳回其全部诉讼请求。
4. 中介人上诉，二审法院结合中介已完成前期协调、报批材料交付、促成部分土地出让合同签订等事实，基于公平原则，酌情判令房地产公司支付中介报酬 75 万元。
5. 房地产公司不服二审判决，向最高人民法院申请再审。最高院审查后裁定驳回再审申请。
案件来源：最高人民法院 (2018) 最高法民申 678 号
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裁判要点及思路
1. 案涉中介服务并非违法交易，只是委托协调办理规划、土地出让前期手续，不存在法律禁止情形，合同合法有效。
2. 中介报酬核心判断标准：是否促成合同成立。本案约定目标是 17.5 公顷全部用地手续，但中介仅促成其中 1.5079 公顷土地出让合同订立，属于部分完成中介义务，不满足全额付费条件。
3. 双方合同没有提前约定 “仅部分土地成交如何计酬”，法院有权结合中介投入工作量、交付成果、项目贡献大小，酌情核定报酬金额。
4. 区分两种情形：中介促成合同成立，可主张报酬；中介完全未促成交易成立，不能主张报酬，但可要求委托人承担中介活动产生的必要开支。
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实务要点总结
委托人（地产企业）视角
1. 签署拿地中介协议时，务必明确约定：分期 / 部分完成事项对应的报酬比例、付款节点、验收标准，避免后期发生争议，由法官自由裁量金额。
2. 合同写明：中介服务范围、交付成果清单、哪些事项不算完成委托义务、中介成功的判定标准。
3. 警惕违规中介事项：约定通过贿赂、违规干预招拍挂等方式拿地，此类中介合同会直接认定无效。
中介人视角
1. 留存完整工作证据：沟通记录、报批文件移交收条、协调工作记录，证明自身实际提供劳务，一旦无法全额主张报酬，可作为法院酌定费用的证据。
2. 合同中单独约定：交易仅部分落地时，报酬计算方式；无约定情况下，只能等待法院酌情判定，回款金额存在较大不确定性。
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相关法律规定
《民法典》
第九百六十一条 中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务, 委托人支付报酬的合同。
第九百六十三条 中介人促成合同成立的, 委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确, 依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的, 根据中介人的劳务合理确定。 因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的, 由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。
中介人促成合同成立的, 中介活动的费用, 由中介人负担。
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裁判核心论述
在案证据可以证明，中介人在项目立项、报审、规划审批环节开展协调工作，向地产公司移交规划正本、用地规划许可、选址意见书，完成部分前期工作，并且促成项目内部分地块签订国有建设用地使用权出让合同。
虽然成交土地只是协议约定总用地的一小部分，未达到全部委托事项完成的付款条件，但中介已经履行部分合同义务，部分实现合同目的。双方合同没有约定部分履约的报酬计算方式。二审法院结合中介劳务投入、成果贡献，酌情认定 75 万元中介报酬并无不当。地产公司主张案涉规划手续并非中介服务促成，缺乏事实依据，再审理由不予支持。
本文作者：李舒律师，北京云亭律师事务所创始合伙人，从事法律工作17年，先后任某上市公司法律事务负责人、国内知名律师事务所合伙人。
李舒律师 北京云亭律师事务所创始合伙人
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专业领域 商事诉讼 | 公司合规与股东间争议 | 金融与执行 | 刑事辩护
*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章写作时所在工作单位。
作者简介
李舒律师
北京云亭律所创始合伙人
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