文/深圳进深 严明会
旗下项目连续配售入市，深安居集团近来刷屏有点多。
“十一”黄金周前夕，它旗下有两个安居房取证。
一个是位于罗湖的畔溪悦府，一个是宝安的雍湾府。
从后续公布的来访看，两个项目似乎都掀起了不少的热度。
畔溪悦府，据深安居官方公布，国庆长假，开放接待累计到访超3000人次。
雍湾府，七天累计来访超2300人次。
两个项目，将深圳持续遇冷的安居房市场，重新拉回外界的视野。
特别是畔溪悦府项目，因位于罗湖的核心区位，市场讨论热度不减。
成为深安居集团“王牌”般的存在。
它的到来，似乎也为该集团备受考验的市场和业绩带来几分提振。
只是有一说一，深安居的这张“王牌”，对外界而言依然有不少的槽点。
01
畔溪悦府位于罗湖区南湖街道滨河大道和和平路相交处西北侧。
前身为船步街片区棚户改造02-01地块，片区多为80-90年代老旧住宅，2020年纳入棚改计划。
项目占地面积约1.96万㎡，总建面约18.7万㎡，容积率6.29。
其中，可配售的安居型人才房三栋，分别为1栋A、B、C、座，均为53层的超高层，5梯10户布局，总规1437套。
项目最新获批预售，为1栋A、B座两栋楼，首批房源954套。
包括建筑面积约69-89㎡两至三房，目前已启动申购，10月18日截止。
价格方面，均价约4.38万元/㎡，单价约3.9万元/㎡起。
其中，建面约69㎡的两房，总价约271万—327万，首付约40万起；
建面约89㎡的三房，总价约357万—426万，首付约53万起。
02
畔溪悦府有一个很大的亮点，就是区位非常的核心。
项目与罗湖万象城一桥之隔，直线仅两三百米。
周边还有金光华广场、钻石广场、佳宁娜广场等多个成熟商业体。
地铁，半径1公里范围汇聚1、2、3、5、9、11号线。
在建的17号线嘉宾站距离仅约200米。
加之4万多的均价，比周边新房要低不少，极大降低上车罗湖核心区的门槛。
所以引发市场极高的关注。
不过就是这样一个盘，槽点其实也不少。
首先从项目本身，畔溪悦府三栋楼均是超高层，容积率不低，居住舒适性大打折扣。
项目5梯10户的设计，居住密度不小，上下班高峰期，等电梯都是一个问题。
且项目是旧规产品，整体得房率仅70%出头，建面约89㎡的户型只做到三房一卫。
相对眼下的低密、舒适、高得房率的新规产品，可谓是一大硬伤。
再者，掰开来讲，项目4万多的均价，虽然对比罗湖区新房要低不少。
但片区一些老旧二手房，3万多的也不少。
这都让产品并没那么出众的畔溪悦府，性价比大打折扣。
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可以说，作为罗湖核心区难得的人才房，畔溪悦府天赋异禀。
但产品上的硬伤，也确实劝退不少有意向的人。
03
一个现实的问题是，即便产品硬伤不少，畔溪悦府无疑是深安居集团手中的一张“王牌”。
近段时间以来，在商品房市场持续调整，安居房价差收窄，性价比优势削弱的背景下。
深安居集团旗下多个安居房项目面临认购遇冷、去化艰难的困境。
今年6月，龙华安居华越龙苑二批次配售，433套四房房源；合格家庭仅26户，入围家庭基本“人人有分”。
8月，深安居位于坪山的安居梓和苑，179套房源仅6户选定；此前更出现过1101套房源，只有1户选房的极端案例。认购持续在低谷徘徊。
而畔溪悦府，目前虽然还在申购中，尚不知结果如何，但确实已经引发了市场的强烈好奇与关注。
只是这种关注能否转化为成交尚有待观察。
如果从经营层面看，畔溪悦府一类安居房的热销，无疑也将对深安居集团业绩、现金流带来正向影响。
数据显示，2026上半年，深安居营业收入25.5亿元，净利润-2.17亿元。
两个指标不仅双双下降，净利润更陷入持续的负值。
2023-2025年，该公司营业收入100.97亿元、68.53亿元及75.10亿元；三年里的净利润，-0.69亿元、0.48亿元及-1.94亿元。
业绩下滑，项目投资、资金却持续支出，深安居经营现金流也持续承压。
2026上半年，该公司经营活动产生现金流-20.36亿元，经营现金流持续净流出。
进深网查阅官网统计，深安居在福田、罗湖、盐田等11区有在建项目达93个，建设的公共住房约9.5万套。
中诚信国际在最新评级报告指出，随着房源筹集力度的不断加大，深安居可租及可售房源预期将呈增长态势，业务发展潜力和可持续性强。
但目前储备项目尚需投资规模仍较大，公司面临一定的资金压力。
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