文/深圳进深 严明会
一期慧苑熬成现房，金光华凤凰九里二期，已经等不及入市了。
这个位于深圳龙岗平湖的旧改大盘，二期君苑刚刚拿下预售证。
为1栋、5栋房源，425套。
产品面积为75-78㎡、87-88㎡、100-115㎡的三至四房。
价格也公布了，备案单价3.5-4.26万/㎡，均价3.86万/㎡。
比一期慧苑的两次入市都要低。
一期慧苑2023年11月取证入市，均价4.21万/㎡；
去年3月第二次取证，均价4.25万/㎡。
整体面积段上，君苑比慧苑还要大些。
面积更大，价格却更低了。看得出开发商很谨慎。
折后价，凤凰九里二期君苑，75㎡的三房总价227万起，还是挺香的。
不过进深网发现，这个项目有一个小小的“雷”。
其75-78㎡的小面积三房两卫，主卫是需要从设备平台抠面积的。
在交楼之前，顶多算1.5卫，要交楼之后，才能完全改为两卫。
而且这个改造，也不是开发商直接改，是要签第三方去改的。
所以项目小面积三房两卫，听着高得房率，很美好，但要实现还是有点麻烦的。
01
首期熬成现房，这次二期君苑入市，金光华除了价格，其他多个方面也做足了“功课”。
比如，产品做了不少提升，打造了龙岗首个庭院式共生会所。
而且大门做得很是气派，达12.5米高、39米宽。
当地不少自媒体介绍时，君苑的大门都理所当然成为推介的重点。
更重要的一点，二期君苑的得房率也进一步提升。
其最高得房率据称达108%。在深圳市场，还是较为罕见的。
当然，这个高得房率，也是付出了一定的代价。
除了飘窗赠送的常规操作，产品户型的一些空间，还需要通过设备平台去抠。
最典型的，如项目的75-78㎡三房，说是两卫。
但其实，进深网发现，这个面积段的户型，从户型图看，只有1.5卫。
75-78㎡的主卫，户型图可以很清楚看到，只有一个马桶，外面是设备平台。
而其他像83㎡以上的两卫，两个卫生间都有完整的马桶、洗手台、淋浴设施。
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关于这一点，进深网也找知情人士了解了一下，这个设备平台，后续是可以改造的。
通过改造，可以达到两卫的空间。不过这个改造，比较麻烦。
它并不是开发商改好交楼。而是业主要签一个三方协议，交楼后由第三方进行改造。
不过该知情人士也坦言，目前（这个改造）政策还不是很明确。
这就导致一个问题，因为政策等原因，加上又是第三方改的。
后续还是存在一定不确定性。
02
整个凤凰九里，位于龙岗平湖街道凤凰大道与鹅岭路交汇处西侧。
由金光华集团开发，原是平湖凤凰工业园城市更新单元。
在2018年被列入更新计划，也是金光华集团的第一个城市更新项目。
具体开发主体为深圳大承企业管理有限公司，执行董事、总经理为萧惜贤。
金光华集团是深圳本土房企，成立于1995年，创始人、董事长为李亚鹤。
目前业务涵盖住宅开发、城市更新、商业投资及运营、产业园区开发及运营、物业管理等。
凤凰九里整体分5个地块开发，总占地约11万㎡，总建面约70万㎡；
规划20栋超高层住宅 1栋办公楼，整体房源超4700套。
如今入市的凤凰九里君苑，作为项目的二期，位于一期慧苑组团的旁边；
由四栋45至47层的超高层组成，户型配置上为一层五户至一层六户。
作为旧改盘，凤凰九里君苑的不足其实也比较明显。
1）小区容积率不低，达到6.39，密度较大；
2）并且都是超高层，而楼栋前后的楼间距也较密，只有18-28米左右。
3）同一层楼，户数也较多，加上户型之间的距离不远；
比如小区3栋靠西边的边的两个户型，以及1栋靠东北的两个户型，靠得都比较近。
这些户型后续在采光、隐私是一个值得关注的点。
另外，项目地铁通勤一般，现有10号线需公交接驳，无步行可达的地铁站。
而且地处平湖最北端，紧邻东莞凤岗，不属于平湖核心商圈。