中经实习记者 徐倩 记者 石英婧 上海报道
“这个国庆假期，我们都在看房的路上，新盘看了2个，附近的二手房也在看，一路从杨浦区看到了宝山区。”家住在上海杨浦区的某高校老师苗女士向《中国经营报》记者讲道。
在多重新政利好的带动下，这个“金九银十”，看房、买房的人明显增多，上海楼市“成色十足”。据上海市房管局数据，今年“十一”假期，上海251个在售项目售楼处累计接待来访人数16932人，签订预订协议601份；一、二手住房合计成交1518套，同比增长79%；成交金额约61.8亿元。
“国庆期间带看量确实增加了，店里一连成交了3套。”上海中原地产森兰板块负责人宋沪雄向记者表示，“就二手房市场来讲，目前的变化就是可售房源少了，诚心卖的房东少了，很多房东都待价而沽。”
上海新房市场的回暖也并非全盘，冷热不均仍然是当下主要特征。
改善、刚需齐入市，外环外新盘热度提升
今年国庆假期，上海新房市场交易活跃度显著提升。据上海中原地产最新数据统计，国庆1—7日，上海新建商品住宅成交面积达3.46万平方米，相较去年国庆假期（10月1—8日）1.73万平方米的成交量，实现翻倍增长，楼市回暖势头直观可见。
在上海中原地产统计的新房成交前十榜单中，单价3万—6万元/平方米的刚需、首次改善项目占据半壁江山，青浦的保利虹桥和颂·璟园和绿城·悦海棠分别成交25套和24套。单价超10万元/平方米的高端楼盘仅前滩尚品和建发海宸2个项目上榜，分别成交53套和5套。
作为重仓在上海的头部房企，记者从保利发展上海公司了解到，保利上海在中秋、国庆双节期间总计成交15.2亿元。其中，杨浦保利珺园于双节期间开放实景示范区后，累计来访逾500组客户，销售近5亿元；保利·虹桥和著璟岸销售约3亿元。
尚未正式开盘的项目也在提前“蓄热”，位于宝山与杨浦的交界处高境板块的大华·星宸项目将于10月底开放售楼部，其置业顾问向记者表示：“此次首开263套房源，已经登记意向客户2000组。”
此前的8月21日，上海市住建委、市房管局、市财政局等六部门联合出台《关于优化本市房地产政策措施的通知》，围绕优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房五个方面推出8项举措，即业内所称的“沪八条”。
对于新房市场的新特征，中原地产资深分析师卢文曦分析表示：“在新政的带动下，上海新房市场活跃度攀高，一个明显的变化是，此前是内环的改善型成交带动，现在外环外的新盘，比如徐泾、嘉定等也有触发积分的，这是此前较少见的，说明改善、刚需的整个链条都带动起来了。”
在近期开盘的项目中，绿城·上海悦海棠、象屿金茂·满嘉、宝业·虹桥国展里三个项目先后触发积分，认购率分别约415%、超400%和270%，其中，绿城·上海悦海棠228套房源已开盘售罄。这三个项目甚至并不在上海中心城区，而是位于外环外甚至是五大新城之一的嘉定。
“从去年到今年年中，上海新房市场是以改善型购房者为主，出现的是豪宅热、改善热的特征，可以看到，新政出台后，刚需购房者也在加速入场”。卢文曦补充表示。
新房市场冷热不均、部分项目仍然去化慢
在部分热门楼盘收回折扣的同时，也有部分新盘正在暗中降价跑量。
近期，位于普陀桃浦板块的宝华紫薇之星推出最新一批房源，备案均价8.15万元/平方米，相比去年推出的房源，下调近4000元/平方米。对此，记者也向售楼部询问，其置业顾问表示：“近期加推的房源每平方米备案价在8.5万元，打折后的单价约8万元，根据不同楼层也有浮动。”
网上房地产数据显示，宝华紫薇之星2025年5月5日首次开盘至今，合计推出1105套房源，仅售出110套。
抢“金九”窗口期入市的中华企业旗下的中企誉品银杏道项目也采取了低价跑量的营销策略。今年9月4日，首次开盘推出120套住宅，备案均价5.23万元/平方米，低于当初拿地时该地块的房地联动价5.9万元/平方米。但是，该项目首日认筹51组，认筹率仅约为42.5%。
此外，位于竞争激烈的杨浦外滩“九宫格”，中铁云璟外滩从拿地到入市就获得了更多的关注。国庆期间，该项目置业顾问称“销售火爆”，加之此前开盘时超过117%的认筹率，一度成为市场上的“红盘”。
从网上房地产数据来看，中铁云璟外滩可售房源140套，目前仅售出22套，实际去化速度并不如外界所传言。对此，记者也采访了中铁置业相关负责人，其回应称：“不同数据之间的差异主要是不同口径统计的原因，部分客户还没有完成网签等后续手续。”
“上海新房市场的回暖也并非全盘，冷热不均仍然是当下主要特征。”卢文曦指出，外环外、刚需和首次改善项目成交活跃，成为市场支柱；但部分高价项目和弱势板块、滞销楼盘假期成交依然冷清。同时，品牌强、产品力好的楼盘去化稳定，房企普遍守价不降价；而产品迭代慢、存量项目已开始打折促销，年底可能以更大力度以价换量。
展望后市，普睿数智研究中心指出：“对于10月而言，国庆认购的网签转化、集中入市的新盘货量以及贴息政策对低总价刚需的支撑，构成环比回升的三重动力；而政策覆盖面的局限性、现房销售过渡期内购房者预期则限定了回升的高度。我们倾向于认为，10月将是一个‘环比改善、同比降幅继续收窄’的结构性‘银十’，热度仍集中在新规产品、低总价刚需与核心区强产品力项目。”
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶预计，在“沪八条”等政策持续作用下，上海楼市置换链条有所加快，“金九银十”行情稳步展开。展望后市，整体来看，上海楼市处于温和修复阶段，置换需求仍有释放空间。
（编辑：石英婧 审核：童海华 校对：燕郁霞）