在所有人关注新房和二手房的时候
房地产市场的租赁市场已经悄无声息发生变化
而且这个变化
大的有点惊人
最近手上拿到一份数据
还挺有意思的
是万科泊寓和房地产业协会长租房分会联合出品的《中国青年租住报告》
这份报告金贵的点在于
这份报告的所有数据源都来自一线城市，涵盖了整个北上广深
并且统计了整整150万客户数据
时间横跨2019-2026年
所以非常真实的反映了一线城市租赁市场的变化
这七个年头
是房地产整体转型的七个年头
这个不曾被流量关注的领域，如今已经悄然间发生了蜕变
整体的变化比想象中还要让人惊叹
01
首先需要表达的一点
就是租房这件事开始变得成熟
租房生活这件事越来越被人当成人生的长期规划来执行
首先是年龄的变化，泊寓租户的平均年龄在每年上升
而且趋势非常明显
在2026年已经爬到了29.7岁
接近30岁的人生关口，但是依然选择出来租房
这件事在一线城市已经不再被简单的定义为小年轻入社会的简单过渡
更多的当成一个长期规划来做决策
在很多人眼里，租房也可以过得非常好
甚至超过买房
在泊寓150万的数据样本里，已经有接近10%的客户年龄在40岁以上
不过也镜像的说明另一个话题
年轻人在一线城市的生活也不再简单的依赖租房了
整个数据震荡最明显的其实就是18-24岁的年龄段
2019年这个客户占比还有39%，2026年直接变成了24%
从过去的绝对主力到如今的相对主力，是所有年龄层里面下滑最厉害的
我们游走在很多高端售楼处，几乎都在说着现在的有钱人购买年龄越来越年轻了
然后镜像到现在这个租赁市场的数据变化，还真的有点唏嘘和感慨
不论是新房还是租赁市场，产品的研发都需要与时俱进了
不要再用自己的经验来判断真实的客户变化了
02
再问大家一个问题
各位觉得现在一线城市租房的，平均租期大概多久
其实数据还挺出乎我意料的
整个泊寓的合同租期，3个月以下的短租和一年以上的长租都有明显的增长
半年到一年这个中间段的居住年限，反而波动比较明显
2019年还是泊寓的绝对客群，但是2026年已经变得非常小众了
这其实也代表着用户心态的变化
就是知道自己要干嘛
3个月以下的租期，代表着中转过渡
一年以上的租约代表着未来长期生活以租房为主
反而以前那种住半年一年的，属于典型的边走边看人群
纠结徘徊犹豫是他们的典型特征
伴随着整个楼市基本面的稳定，不同人群对于日常生活状态的选择也变得更加清晰和直接
这确实是整个楼市变化给到人的心态的变化
并且整个租房人的学历水平也在开始变高
硕士以上学历在泊寓的样本中已经达到22%了
不过在数据里面我还看到一个特别有趣的现象
泊寓还分析了一下大家的职业分布
我看到的时候都快笑出声了
所有职业里面，下滑最严重的居然是做房地产的
看来整个行业的萎靡也影响到了日常生活
地产人少了，工作调动少了，中介小哥也不做房地产了
咱们这行当给经济的贡献也变得越来越少了
03
好，下一个有趣的话题
现在租房的人都是怎么租房的
可能很多人的第一个念头就是网上直接找啊
各种租房平台找房源呗
但是在泊寓的数据表达里，有几个明显的变化
泊寓的客户91%来自自有渠道
在2019年之前，还需要40%的外部渠道，而到了2026年几乎自有品牌已经能够完成整个获客的过程
这也是我想和大家表达的
重视自己的产品和品牌
因为这本身就是内容，就是获客的最大平台
在整个外部环境动荡的当下，自强则万强
做好自有产品就能够实现自有获客能力的提升
其中有20%的老客户回流
就是有人出去租了其他房子又觉得泊寓不错又回来的比例达到了20%
这其实也是一个很大的线索变化
不论是买房还是卖房，现在都要当成长期生意来规划
过往那种短平快以及一刀切的粗暴模式在未来越来越不适用
当然，说完积极的也说说客观面
租房的决策周期也比以前要更久了
时间相比较六年前拉长了一倍
泊寓对此也有一个很重要的心得：仅靠一次看房已经越来越难达成交易了
看房后对于客户线索的跟踪，沟通以及服务，成为用户是否会租你房子的关键因素
这其实对于现在的新房销售市场也有一些启发和思考
就是作为业务员来说，到底应该怎么做
可能后链路的决策未来会占据越来越大的比重
04
最后一个话题
你觉得租房的人会对租的房子产生感情吗
这个结论是我自己来解读的
泊寓有一个挺有意思的数据侧面，就是统计了所有客户每年的用电量
2025年相比较2019年夏季月度用电中位数上涨45%
这里的变化是多种因素导致的
有因为单套的面积变大，也有家里的用电设备开始增多，也有个体在租住房子里待的时间更久导致的
但是不论哪个因素
整体用电量的变化也在侧面表达个体对租的房子正在产生更多联系
也创造出更多的情感
这我想很多人也能感受的出来，以前像我租房，就是当成睡觉的地方
回家几乎灯都不怎么开
现在很多人租房，真的把这里当成家来规划自己的生活
在门店的访谈过程中发现，租户也会在家里配置更多的家电
电磁炉代表着大家想要在家里做饭了
投影仪代表着大家想在家里娱乐和放松了
这些元素的增配，其实代表着每个人对各自的生活都提出更多的要求
也在倒逼运营方对于空间的规划提出了更多的要求
另外，用户对于后端的服务诉求也提出了更大程度的依赖
其中有一个重要的细节洞察，在所有的服务内容中
越来越高频的租户提出对于宠物的照看以及清洁打扫的内容
这本质上也代表着住户的日常生活状态
这才是产品研发的具体角度
当我们对用户的判断不仅停留在单价以及购买力，更多的从生活角度出发，才是创造可持续发展的核心竞争力
也是用户在泊寓住的越来越多的核心原因
泊寓的新产品线CASA也在近期推出了，这样的新产品模型就是在这样的客研过程中产生的
05
好了，今天和大家分享这个角度的核心是想表达什么
泊寓这150万客户数据样本的珍贵就在于，他几乎能够告诉市场未来租赁市场的发展和趋势
更多的二线城市和准一线城市都会经历这样的过程
伴随着市场的稳定和客户的成熟，对于租赁产品的规划和设计也会越来越明牌
与此同时
我更想表达的就是
行业的客观现状和我们的主观判断产生了巨大的分歧
这也是我自己最近在反思的一个角度
现在如果你问我，要做一个租赁的产品应该怎么做
我很可能的第一反应就是：户型做小一点，性价比做高一点，风格整体弄的年轻一点
因为我的认知会觉得现在租房的都是年轻人
是短期过渡的，空间需求紧凑的
我想这可能也是很多人先入为主的判断
但是真实的市场表达可能恰恰相反
这可能是值得我们思考的
在行业转型的当下，市场的变化可能比我们想象的还要快
包括我们镜像去思考现在的新房市场豪宅怎么做，真的豪华的奢侈的就是有钱人愿意买的产品吗
我突然觉得其实我们这一代从业者还离客户很远
我们这一代地产人似乎还是在用上帝视角来审视每一个项目
不够敬畏不够一线
或许这才是用户不买房或者不换房的原因
这也是我今天分享这篇文章的根本原因
只有走入市场才能找到真正的解决方案
不论是租赁市场还是一二手房市场，都是如此
答案在现场
一线有神明
以上为正文，来自真叫卢俊
这是真叫卢俊公众号的第6729篇原创文章