很多家庭都有这样的情形：房屋登记在哥哥名下，购房款却是妹妹出的；后来房子卖了，三百多万售房款进了妹妹账户，哥哥却说是自己借给妹妹的钱，要求归还。房子到底是谁的？售房款又该归谁？
这个问题涉及借名买房与民间借贷的区分，也涉及家庭成员之间资金往来的性质认定。本文依托北京法院真实生效判例，拆解此类纠纷的证据审查规则，为有类似困扰的家庭提供维权参考。
本案属于北京典型的借名买房与民间借贷交叉纠纷。杜某国与杜某丽系兄妹关系。右内西街房屋性质为商品房，2010年4月登记为杜某国单独所有。杜某国起诉称，自2014年起，妹妹杜某丽因投资、置业等原因陆续向其借款3717531.88元，其中237531.88元系其出租房屋的租金，348万元系其出售右内西街房屋的售房款，要求杜某丽偿还。
杜某丽辩称，右内西街房屋系自己出资借用哥哥杜某国名字购买。2010年，自己看中该房屋，因申请两限房的考虑，经与母亲、哥哥商议，决定由自己出资、用哥哥的名字买房。自己支付了定金4万元，并转账99万元购房款给出卖人，房屋登记在杜某国名下。2016年房屋出售，总价348万元，其中346万元由买受人直接支付或经杜某国转付给自己。售房款本就属于自己，不存在借款。至于通惠家园房屋租金237531.88元，系哥哥承诺给母亲养老所用，由自己代为保管。
诉讼中，杜某丽提交了定金收付协议书、建设银行转账凭条、与出卖人的通话录音、2018年兄妹对账录音、杜某国两次离婚协议、银行网银账单、母亲孙某荣的证人证言等证据。其中，杜某国与周某英的离婚协议显示夫妻共同财产中不含右内西街房屋；杜某国与郑某玲的离婚协议亦显示双方无债权债务；母亲孙某荣出庭作证，证实系杜某丽出资、借用杜某国名字买房，并证实通惠家园租金系杜某国给母亲养老所用。
杜某国则主张，右内西街房屋是自己看中后向妹妹借款购买，售房款348万元系自己借给妹妹的款项。但法院查明，杜某丽提交的证据彼此能够相互印证：定金协议显示购房洽商主体是杜某丽，99万元购房款由杜某丽账户直接支付给出卖人，两份离婚协议均显示该房屋与杜某国夫妻无关，对账录音亦印证房屋系杜某丽出资购买。
法院审理后认为，民间借贷关系的成立，需要双方达成借贷合意且出借人实际交付了出借款项。原告提交的证据足以证实右内西街房屋系杜某丽借用杜某国名字购买，房屋登记在杜某国名下，出售该房屋的房款中有346万元由买受人直接或通过杜某国支付给了杜某丽，因此杜某国与杜某丽之间不能成立民间借贷关系。关于房屋租金，租赁合同明确约定租金收取账户为杜某丽账户，杜某国未能举证证明双方就此形成借贷合意，且其对账时亦未提及该款项系借款。最终，法院判决驳回杜某国的全部诉讼请求。
通过这起兄妹之间借名买房与借贷纠纷案件，能够给到普通家庭非常重要的几点维权启示。
第一，借名买房的认定，靠的是证据之间的相互印证。定金协议、付款凭证、离婚协议、对账录音、证人证言，多个独立证据指向同一事实，证明力会大大增强。本案中，妹妹的证据环环相扣，哥哥的借款主张便难以成立。
第二，民间借贷关系必须有借贷合意。亲属之间的资金往来，不能简单以收款事实推定借款。想要主张借款，应当有借条、转账备注、聊天记录等能够证明借贷合意的证据。否则，法院可能认定款项属于代收、赠与或者其他性质。
第三，家庭内部涉及房产的资金安排，应当保留完整的书面记录。谁出资、谁收款、款项用途是什么，都要有据可查。本案中妹妹之所以胜诉，就在于她保留了从看房、付款到售房的全套凭证，让事实一目了然。
房产登记与实际出资不一致时，法院看的是证据，不是名义。谁能够用证据讲清楚整个故事，谁的主张才能得到支持。
北京靳双权律师，执业二十多年的房地产专业律师。于2002年毕业于中国政法大学并获得法学学士学位并通过司法考试，后在房产公司担任法律顾问，2006年正式执业。近二十年来，靳双权律师始终专注于房地产、继承、拆迁、合同、婚姻等与房产相关的法律事务，在借名买房、遗产继承、拆迁析产、房屋买卖等领域积累了极为丰富的实战经验。
北京靳双权律师的核心业务范围包括：借名买房纠纷（含经济适用房、房改房、商品房等各类借名购房合同效力及确权过户）、遗产继承纠纷（自书遗嘱、代书遗嘱、公证遗嘱效力认定及法定继承份额分割）、拆迁析产与安置房分割、房屋买卖合同纠纷（无权处分、阴阳合同、合同解除、违约赔偿）、分家析产、宅基地房屋买卖以及小产权房纠纷等。可以说，凡是与“房”有关的法律难题，靳双权律师均有成熟的处理方案。
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