2026
联系人：谭逸鸣、谢瑶
摘 要
9月29日，三部门发布居民购房贷款贴息政策，符合条件的首套住房商业性个人住房贷款，可按照贷款本金享受年化1个百分点、最长5年的财政贴息。
政策定位：需求端财政补贴
从政策设计看，此次房贷贴息进一步引入财政资金，对符合条件的新增首套房贷款进行定向贴息，直接承担部分居民利息支出，精准降低特定新增购房家庭的实际融资成本。
从政策覆盖面来看，一方面，政策没有对全部存量房贷进行普遍性补贴，而是针对新增首套住房商业性贷款，财政资金直接作用于新增购房需求；另一方面，通过120平方米和150万元两个条件，将支持范围主要集中于中小户型和较低总价住房，政策目标更加偏向刚需家庭。因此，这项政策在三四线城市的覆盖率可能较高，但在一二线城市的直接覆盖面相对有限。
微观减负：贴息与月供测算
我们以100万元、30年期、等额本息贷款，合同利率3.06%为例，财政按照剩余贷款本金的1%给予5年的贴息为基准进行测算。正常情况下月供约4248元，首月财政贴息约833元，因此居民实际当期支付金额约3415元；随着贷款本金逐月下降，贴息金额逐步减少，到第60个月实际月供约3505元，贴息金额约743元。
从居民负担上来看，100万元贷款第一个月的实际支付金额下降近20%，第五年仍下降超17%。如果对应一套150万元住房、100万元商业性贷款，那么五年累计贴息约4.7万元，相当于房屋总价的约3.2%。因此，对于已经具备首付能力、购房意愿较明确、但对月供水平较为敏感的家庭而言，政策确实能够形成较为直接的购房激励。
宏观测算：财政成本与销售撬动
从财政成本看，我们估算2026年符合贴息政策要求的新增贷款约为2.0万亿元，2026Q4新增约0.5万亿元，对应首年贴息额约50亿元，政策落地后第一年贴息额约200亿元，五年累计贴息额约1000亿元。
从新增住房销售看，若符合贴息政策要求的新增贷款为2.0万亿元，对应新增住房销售额约为2.9万亿元。假设贴息带来的“新增购房转化率”为20%左右，实际撬动的新增住房销售额约为0.6万亿元，占全年2026年12.6万亿元的总销售额约4.8%，占2025年总销售额的4.3%。
政策效力：微观有效、宏观克制、信号积极
从利率政策角度看，本次财政贴息或具有一定的“类降息”功能。当前政策或更倾向于“财政定向发力、货币结构性配合”的组合，在广谱利率下行的政策工具箱中，财政贴息等定向工具可能排在全面降息之前。
对债券市场而言，政策影响主要通过增长预期渠道体现。房贷贴息如果在四季度带动三四线城市销售阶段性回暖，可能改善市场对房地产销售、居民需求和经济增长的预期，对长端国债利率形成一定上行压力。
总体来看，我们认为本次贴息的微观力度较大、宏观力度相对克制，但释放出了积极的政策信号。短期能够改善成交和现金流，中期有助于部分城市去库存和稳定预期，但长期效果取决于后续是否形成包括就业、收入、交付、库存和金融支持在内的组合政策。
核心图表（完整图表详见正文）
风险提示：政策不确定性；基本面变化超预期；数据测算存在一定误差；样本存在局限性。
报告目录
9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合发布居民购房贷款贴息政策，自10月1日起实施，政策期限暂定一年。符合条件的首套住房商业性个人住房贷款，可按照贷款本金享受年化1个百分点、最长5年的财政贴息，单户贴息贷款规模上限100万元。
本次政策是中央财政首次给予个人住房贷款贴息，是在房地产需求端较为明确的增量支持，直接作用是降低刚需购房家庭的月供和利息负担，进而释放部分潜在购房需求；但另一方面政策也限定了首套、120平方米、150万元以内住房，且仅针对政策实施期内新发放贷款。
那么，此次贴息政策的力度多大？影响几何？能够撬动多少住房销售？本文聚焦于此。
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政策定位：需求端财政补贴
9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，明确自10月1日起，在全国范围内实施居民购房贷款贴息政策，实施期限暂定一年，这是中央财政首次对商业性个人住房贷款实施贴息。政策明确，使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房，且住房建筑面积不超过120平方米、住房价格不超过150万元的居民家庭，可以享受财政贴息；贴息按照贷款本金给予年化1个百分点，期限最长5年，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元。首套住房认定按照现行政策执行，既包括新房，也包括二手房；保障性住房和使用公积金贷款购房的相关群体不叠加享受此次政策。
从政策设计看，此次房贷贴息不同于降低房贷利率、优化首付比例等其他地产政策，通过进一步引入财政资金，对符合条件的新增首套房贷款进行定向贴息，直接承担部分居民利息支出，精准降低特定新增购房家庭的实际融资成本。
从政策覆盖面来看，一方面，政策没有对全部存量房贷进行普遍性补贴，而是针对新增首套住房商业性贷款，因此财政资金直接作用于新增购房需求；另一方面，通过120平方米和150万元两个条件，将支持范围主要集中于中小户型和较低总价住房，政策目标更加偏向刚需家庭。这决定了政策效果可能存在明显的城市分化，三四线城市和部分二线城市的普通首套住房更容易纳入，一线城市和强二线城市主城区则可能只有部分中小户型符合条件。因此，这项政策在三四线城市的覆盖率可能较高，但在一二线城市的直接覆盖面相对有限。
我们认为当前三四线城市房地产市场面临的核心问题是住房需求、人口规模和库存水平之间出现了结构性失衡。
一方面，过去部分城市在城镇化和土地财政驱动下形成了较大规模的住房供给，库存规模较大，去化周期明显高于合理水平，我们选取了全国各省的9个城市测算库存去化周期，其中多数城市去化周期均在10个月以上，部分城市超40个月，库存压力较为明显。
另一方面，人口流出直接削弱了三四线城市房地产市场的需求基础，近年来三四线城市人口增长放缓甚至净流出，抽取的样本城市常住人口总数连续7年负增长，外出就业人口减少了本地首次置业需求，年轻家庭数量下降也降低了新增住房购买需求，使得房地产市场面临存量住房较多与长期人口需求偏弱之间的矛盾。
本次房贷贴息政策的政策目标，恰好瞄准了三四线城市上述困境中的一个重要环节，即通过降低首套房实际购房成本，释放仍然存在的刚性需求。由于三四线城市住房总价相对较低，120平方米、150万元以内的房源覆盖面较大，1个百分点的贴息对家庭月供的影响也更为明显。对于有首付能力、有稳定收入但因月供压力或收入预期谨慎购房的家庭，贴息能够降低购房门槛，有望推动一部分潜在需求转化为实际成交。
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微观减负：贴息与月供测算
我们认为本次政策最直接的效果，是降低符合条件家庭的实际购房成本，促进需求释放。可享受贴息的贷款规模最高可达100万元，财政部门给予年化1个百分点的贴息，贴息期限最长5年。央行此前披露2026年第二季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.06%，按照这一利率水平，相当于优惠了期限内利率的近三分之一。
我们以100万元、30年期、等额本息贷款，合同利率3.06%为例，财政按照剩余贷款本金的1%给予5年的贴息为基准进行测算。正常情况下月供约4248元，首月财政贴息约833元，因此居民实际当期支付金额约3415元；随着贷款本金逐月下降，贴息金额逐步减少，到第60个月实际月供约3505元，贴息金额约743元。
按上述方式进行测算，前60个月累计获得贴息约4.74万元，即100万元长期限住房贷款的五年累计利息负担下降约4.7万元。
从居民负担上来看，100万元贷款第一个月的实际支付金额下降近20%，第五年仍下降超17%。如果对应一套150万元住房、100万元商业性贷款，那么五年累计贴息约4.7万元，相当于房屋总价的约3.2%。因此，对于已经具备首付能力、购房意愿较明确、但对月供水平较为敏感的家庭而言，政策确实能够形成较为直接的购房激励。
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宏观测算：财政成本与销售撬动
从财政成本看，由于目前官方尚未公布符合条件贷款的实际覆盖规模，部分数据可得性有限，我们对此次财政支出的量级进行粗略估算。据中指数据，2025年全国新建住宅和二手住宅总销售额在14万亿元左右，截至2026年8月全国商品房销售额累计同比下降13.7%，假设全年降幅为10%左右，2026年新房和二手房总销售额预计约为12.6万亿元；监测的重点城市中，符合120平方米以内、150万元以下的新房和二手房成交占比分别为33.6%和56.3%，由于检测范围以外的三四线城市均价较低，符合条件的房屋成交占比或更高，总体我们按照55%来估计；再考虑到贴息政策针对首套房执行，且公积金贷款购房不享受贴息，分别假设首套房占比、贷款金额占比和房贷中商业按揭贷款占比为70%、70%和60%。因此，我们估算2026年符合贴息政策要求的新增贷款约为2.0万亿元，若全年2万亿均匀分布，Q4新增贷款约0.5万亿，对应首年贴息约50亿。贴息政策自2026年10月1日起实施，期限暂定一年， 2026Q4—2027Q3新发放贷款参考2026年新增贷款估计，对应政策实施后一年内贴息额约200亿元，五年累计贴息额约1000亿元。
从新增住房销售看，若符合贴息政策要求的新增贷款为2.0万亿元，对应新增住房销售额约为2.9万亿元。但由于其中一部分购房者本来就会买房，贴息只是降低了其购房成本，并没有创造新的交易，该规模仅为贴息政策覆盖的住房交易额，并非政策带来的实际增量。原本因为月供负担过高而暂缓购房的家庭，在贴息之后进入市场，这部分才是真正的新增需求。我们进一步假设贴息带来的“新增购房转化率”为20%左右，实际撬动的新增住房销售额约为0.6万亿元，占全年2026年12.6万亿元的总销售额约4.8%，占2025年总销售额的4.3%。
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政策效力：微观有效、宏观克制、信号积极
总体来看，我们认为可以从三个层次理解本次房贷贴息：
其一，居民端力度较为明显。对于100万元长期限贷款，五年累计可减少付息近5万元，贴息覆盖期限内月度实际还款额减少800元左右，月供降幅近20%，对于符合条件的刚需家庭而言，这一减负并非象征性政策，能够实质降低购房门槛，减轻月供压力。
其二，销售端有望形成边际支撑，但难以单独逆转周期。政策针对首套、低总价住房，能够较为精准地作用于刚需群体。但由于政策覆盖面有限，预计年度贴息额约200亿元左右，五年累计贴息额为千亿元水平，总量力度较小。另外由于部分购房者本来就存在购房计划，因此真正新增的房地产需求将低于政策覆盖的住房交易规模，实际撬动的新增住房销售额大约相当于2026年全年销售额的4%-5%。
其三，政策信号较为积极，一是房地产支持政策开始“直接支持居民端”，此次贴息直接降低购房者的融资成本，说明稳定需求、稳定销售和稳定居民预期的重要性进一步上升。二是中央财政或政策协调机制可能开始承担更大的稳地产责任，单纯降息依靠银行让利，会影响银行净息差和信贷投放意愿；而由财政资金承担部分利息成本，则能够在不改变LPR和银行基准定价体系的情况下，向特定群体提供支持。若“银十”期间低线城市成交出现明显改善，政策效力得到验证，后续不排除根据销售、库存和房价变化，扩大贴息范围、延长实施期限或提高补贴力度，政策可能呈现较强的相机抉择特征。
从利率政策角度看，本次财政贴息或具有一定的“类降息”功能。当前政策或更倾向于“财政定向发力、货币结构性配合”的组合，财政贴息承担了对房地产的类降息功能，货币端则通过PSL、科创再贷款等工具支持特定领域和重点环节。这套组合意味着，在广谱利率下行的政策工具箱中，财政贴息等定向工具可能排在全面降息之前。由此看，对年内总量降息的预期需要边际降温，后续货币政策更可能根据经济、地产和金融市场运行情况进行结构性调整，而不是立即采取全面、无差别的利率下调。
对债券市场而言，政策影响主要通过增长预期渠道体现。房贷贴息如果在四季度带动三四线城市销售阶段性回暖，可能改善市场对房地产销售、居民需求和经济增长的预期，对长端国债利率形成一定上行压力。政策于9月29日盘后发布、10月1日起实施，正好覆盖“银十”销售窗口和国庆假期看房需求，政策对四季度销售数据的诉求较为直接，若成交数据明显改善，债市可能首先交易地产基本面边际修复预期。
但考虑到150万元总价上限决定了政策主要覆盖中小户型和低总价住房，能够改善的是首套刚需的支付能力，对高总价住房、改善型需求和核心城市市场的带动相对有限。同时，贴息对拿地、新开工和房地产投资的传导链条较长，需要先经过居民购房、开发商回款、库存下降和企业现金流改善等多个环节，短期可能很难形成强劲的投资脉冲。因此，政策可能造成债市阶段性压力，但或难以单独扭转房地产偏弱格局，增长预期改善的持续时间和幅度或仍取决于四季度销售能否从阶段性回暖转向持续改善，以及后续是否有配套政策出台。
总体来看，我们认为本次贴息的微观力度较大、宏观力度相对克制，但释放出了积极的政策信号。此次贴息旨在帮助一批“有购房意愿、有首付能力，但月供压力较大”的家庭完成决策；但考虑到覆盖面受面积、总价和首套认定限制，总量力度相对克制，难以替代收入预期改善、房价预期修复和房企风险化解。短期能够改善成交和现金流，中期有助于部分城市去库存和稳定预期，但长期效果取决于后续是否形成包括就业、收入、交付、库存和金融支持在内的组合政策。
※风险提示
1、政策不确定性：货币政策、财政政策超预期变化；
2、基本面变化超预期：经济基本面可能超预期变化；
3、数据测算存在误差：数据测算可能存在一定误差。
4、样本局限性：统计样本存在一定局限性。
※研究报告信息
证券研究报告：《房地产贴息，影响几何？》
对外发布时间：2026年10月6日
报告发布机构：天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）
本报告分析师：谭逸鸣 S1110525050005；谢瑶 S1110525070009