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昨天经过太子的时候，看到了一个超级无敌大的巨型广告，彩虹站的新盘，33 清水湾，终于要登场了！
前有巨无霸西南九龙新盘2200伙的华润叡璟掀起全城抢购潮，最近又有 1600伙的越秀油塘项目擎海超低价炸翻全市场；而九龙市区的 33清水湾也不甘落后，马上就要进入开售倒计时。这座共建有5 座高达63层摩天住宅大楼的项目，是目前港九市区唯一在兴建的超过200米的摩天住宅项目。
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可以看看上面的这个视频，如果你从彩虹地铁站出口一出来，抬头就已经能看到这个巨无霸的项目，非常震撼。对于买家来说，选择越多当然越好，至少不用在一棵树上吊着，但是先给大家打个底啊，这个小区的价格一定不会便宜，原因后面会聊到。
售楼纸进入最后审批，预计 10 月启动销售
首先33清水湾的预售楼花同意书还在做最后审批，发展商预估这周就会正式启动销售。大家常听到的预售楼花同意书，通俗讲就是香港新盘“合法卖楼许可证”，拿不到这份文件，发展商是不能对外卖房的。
目前项目4套示范房已准备就绪，一旦取得售楼许可，就会第一时间开放给买家参观。汤姆也会第一时间拍摄，给汤粉们更新，主要还是因为九龙市区大盘一直稀缺，牛池湾、彩虹一带一直罕有大型新盘。
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明年第四季交房，层高够豪
据九龙建业市务及销售部助理总经理陈淑芳表示，项目户型涵盖两房至四房，实用面积492至1039平方呎（约46至97平方米）。目前已收到不少买家咨询，以牛池湾彩虹本地周边居民和分支家庭为主。
毕竟，彩虹这个地方跟油塘一样，对于很多港漂来说都属于比较不太熟悉的区域，反而本地的住户会比较多。
正如我所说的，这些地方跟新港人心目中传统认知的购物热点（尖沙咀、旺角），或者上班热点（太古坊、中环、金钟、湾仔），以及高铁站，属性都不太一样。
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65 万呎商场，地铁口实现逛街自由
当然，这个盘最大杀手锏，还是它那个超级大的基座商场，总楼面面积高达65万平方呎，连地库共7层。更夸张的是，它打算在地库二层直接打通，无缝接驳港铁彩虹站B2出口。
熟悉香港新盘的朋友们应该能 get 到这个模式，就是跟天玺天下面的天玺mall是如出一辙的。
虽然称不上是地铁上盖，但是可以无缝衔接到港铁站，已经是非常幸福的模式了，对于香港这种快节奏城市来说简直是刚需。以后下班回家，不用风吹日晒就能在商场里买菜、喝咖啡，这种生活便利度绝对是加分项。
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超过20万呎会所：把“度假村”搬进社区
除了房子和商场，社区配套也是重量级。项目设有超 20 万呎会所连园林，包括约 25 米高的空中园林，以及园林泳池、三大宴会厅、健身房等。
汤姆想象如果未来能在这里生活，有地铁、有地标商业、也有大型公园和园林，还能在半空中游泳、看风景，宜居性拉满了。
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校网表现一般般，需综合考虑
不过，世界上没有完美的房子，33 清水湾也有它的短板。那就是校网表现比较一般般——小学属于 45 校网，中学属于黄大仙区。
45 校网内虽然没有34/41/11/12优秀，但比较优质的包括嘉诺撒小学（新蒲岗）、保良局锦泰小学、圣博德天主教小学（蒲岗村道）、中华基督教会基华小学等。但是彩虹站这个地方呢，坐四站就能到东铁线上面（附近）的香港城市大学和浸会大学，以及到那一边的国际学校。关键是，所有读香港科大的人都知道，彩虹小巴站能直接到科大。
当然了，我直播的时候也有观众朋友们讲，说不太喜欢旁边的菜市场。这个就见仁见智了，有的人喜欢，有的人觉得方便，但有的人就觉得菜市场可能有味道、可能会比较脏。
但幸好的是，这个项目光基座商场和园林就已经把房子垫高了不少。
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古迹搬进商场，新旧建筑玩出新火花
还有一个冷知识，很多人不知道，这块地来头不小，前身是圣约瑟安老院旧址。地块内几栋别墅、宿舍A及门楼，早在2010年2月4日被评定为香港二级历史建筑。发展商选择完整保留，并融入基座商场设计。
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后续活化空间会用作特色零售、文化概念店、咖啡店，还可承办展览，实现老建筑与现代商住社区共存，成为楼盘独有记忆点。汤姆觉得，这倒是一次有趣尝试，能把老建筑跟现代商业融合的盘不多，这波操作不仅保住了城市记忆，还给楼盘增添了不少文化味和独特性。
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96.58 亿补地价：看懂开发商的“入场费”
最后聊聊钱。这块地在 2021 年跟政府达成了补地价协议，金额高达 96.58 亿港元，每平方呎楼面补价约 4464 元，属于新地自 2017 年西贡十四乡 159 亿元补地价项目后，涉及金额最大的个案，同时也是历来最大额的市区补地价项目。能砸下近百亿真金白银，说明发展商对这片区的未来非常有信心，这也在一定程度上给买家吃了一颗定心丸。
放眼九龙一手市场，西边是西南九龙叡璟掀起抢盘热潮，东边是越秀油塘擎海抢客户，综合来看，33清水湾看点不少：九龙建业开发的大型小区、牛池湾/彩虹核心区位、两房至四房户型为主、65 万呎基座商场、无缝接驳彩虹站、保留二级历史建筑，再加上近 97 亿的补地价背景。这么看下来，便宜卖的可能性确实不大。
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汤姆给个建议，如果 10 月如期开售，会给九龙东增加一个重量级新盘。但到底合不合适你，不要光看规划宣传，价单和按揭条件才最诚实，没见到正式价单之前，谈抵不抵买都为时过早。
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