10月4日，“上海40年公寓续期或缴地价七成”冲上热搜。文件是真的——沪规划资源用〔2026〕234号《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，上海市规划和自然资源局7月31日印发。但热搜里那些“一套公寓续期要交50万、70万、轻松破百万”的算法，算错了。
先把规则讲清楚
这份文件管的是所有非居住用地：工业、商业、旅游、娱乐、办公、教育、科技、文化、卫生、体育、综合。核心三条：
第一，40年商办、50年产业用地，到期不自动续期，必须主动申请。依据是《民法典》第三百五十九条第二句“非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理”——没有“自动”两个字。文件定的原则是“以续期为常态、不续期为例外、根据企业需求应续尽续”。
第二，续期地价有刚性底线：不低于续期地块所在级别本市基准地价的70%。这是全国首个把地价下限写进地方文件的城市。
第三，不申请续期，或申请没通过，土地由政府收回。但要说清楚：地上建筑物会按评估给予补偿，不是无偿没收。
这里要和70年住宅划清界限。住宅用地《民法典》写的是“自动续期”，目前不需要申请、不需要缴费、正常交易。40年公寓和70年住宅，从来就是两套规则。
最容易被带偏的：续期费到底怎么算
它不是按房屋总价乘70%，也不是按建筑面积乘基准地价。正确口径是：基准地价 × 你这套房分摊的土地面积 × 年期和容积率修正系数，再乘不低于70%的比例。
上海2026年4月发布的新版基准地价（楼面价），商业用地分11个级别：外滩、南京东路、淮海路等核心1级12700元/㎡，2级9980，3级7940，5级5300，一直到远郊11级770元/㎡。热搜里说“11级也要1700多”，是错的，官方表上商业11级就是770元/㎡。
热搜那个“中环60㎡公寓算到50万”的账，是把基准地价直接乘建筑面积，错在两点：一是只算分摊土地面积，通常远小于建筑面积；二是还要乘年期、容积率修正系数，年限越短系数越低。所以真实金额会明显低于那些估算。具体交多少，定价权在各区，经集体决策，优质项目还能因“绩效与地价挂钩”再让利。
谁续不了、谁有优惠
两类不续：因公共利益收回的不续；产业绩效评定为C、D类的从严。反过来，优质项目可提前续期享优惠，拟发行REITs的还开了年限绿色通道。
戴德梁行王飞强（参与政策研究）对七折的评价是“有点高了，建议放到4折”，理由是长期合法经营、对城市有贡献的物业应给优惠。
持有者眼下三件事
对持有上海40年公寓的人，这份文件不是要你现在掏钱。申请窗口是土地剩余年期不足3年才开，距离真续期多数物业还有不短周期。眼下三件事：看清自家房子土地用途（商业/办公/旅馆）和剩余年限，别被“交点小钱就行”的中介话术忽悠，留意所在区后续实施细则。
本文基于上海市规自局公开文件及澎湃新闻等报道梳理，仅作政策科普，不构成投资建议。