文 | 中国金融网CFN 大河
图 | 微摄
100万贷款五年省5万：“免申即享”落地第一天，谁在受益？
2026年10月1日，国庆节。杭州一对90后小夫妻签下了购房合同。89平方米的二手房，总价145万，贷款100万，30年期。从这一天起，他们的月供中会自动多出一笔“贴息扣减”——每年省1万元，五年累计省5万。
他们不是特例。
9月29日，财政部、央行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》。9月30日，工、农、中、建、交、邮储六大行集体公告，自10月1日起即刻落实。核心规则很清晰：首套住房、面积120平方米以下、总价150万元以下，贷款本金不超过100万元的部分，财政年化贴息1个百分点，期限最长5年，政策实施期暂定1年。
“免申即享”是这套政策最实在的设计。购房者不需要单独申请，银行在贷款审批环节自动识别条件，签署文件后银行告知贴息比例和期限，正常还贷时自动在每期应还款金额中扣除贴息金额。
按照8月个人住房新发放贷款加权平均利率约3.1%计算，贴息后实际利率降至约2.1%。招商证券测算，100万贷款、30年期等额本息，全周期等效年利率下降约34个基点。
从覆盖范围看，50城符合政策条件的二手房成交套数占比约61%，但金额占比约31%。二、三线城市符合条件的住房比例更高。北京、上海、广州、深圳符合条件（120平方米以下、150万元以下）的二手房成交套数占比分别约为16%、16%、48%、16%。
政策靶心很清楚：不是刺激一线城市，是精准支持“买得起但有点吃力”的刚需家庭。
1-8月新房销售下降12.1%，但二手房占比首超50%：市场在“换引擎”
新政落地之前，三季度的市场底色是什么？
国家统计局数据显示，1-8月全国新建商品房销售面积49880万平方米，同比下降12.1%，降幅较1-7月扩大0.3个百分点；新建商品房销售额47470亿元，同比下降13.0%。
但把镜头拉远，画面完全不同。1-8月二手房交易网签面积54923万平方米，同比增长10.6%。上半年全国二手房交易占比首次超过新房，1-8月占比进一步提升至52.4%。重点30城二手住宅成交套数占新房及二手房合计成交量的比重达到68%。
每成交100套房，52套是二手房。存量时代的格局，已经成型。
投资端的情况更冷。1-8月房地产开发投资47979亿元，同比下降19.9%；新开工面积同比下降24.8%，施工面积累计同比下滑12.8%。开发商的“拿地-开工-销售”链条仍然没有修复。
价格端呈现分化。9月百城新建住宅均价17285元/平方米，环比上涨0.17%；但二手住宅均价12452元/平方米，环比下跌0.60%，跌幅较上月扩大0.15个百分点。3个城市环比上涨，97个城市环比下跌。
新房价格靠核心城市优质楼盘“结构性上涨”撑着，二手房价格仍然在“以价换量”。
政策效果进入“显效窗口期”：带看量回暖，但“筑底”不等于“反转”
新政落地后，市场最关心的问题是：效果到底怎么样？
机构研报的判断是“政策效果已进入显效窗口期”。在核心城市，带看量、签约周期等高频指标明显回暖。房价下行斜率正在收窄，若四季度销售数据连续两月环比回升，将强化市场对价格企稳的预期。
房企端的反应同样积极。1-9月百强房企销售总额22597.2亿元，同比降幅与1-8月持平。但9月单月百强房企全口径销售总额约2421亿元，较8月上涨288亿元。亿翰智库统计的106家典型房企中，66家实现单月销售额环比增长，其中建发房产、中国金茂等企业环比涨幅超过40%。
中指研究院企业研究总监刘水的判断是：短期看，部分企业倾向于加快推进取证并进入销售阶段，以缩短资金占用周期，叠加“9·29”房贷贴息政策、上年度低基数效应，四季度房企销售降幅有望收窄。
但“收窄”不等于“止跌”。1-9月千亿房企仅5家，较上年同期减少1家；百亿房企51家，较同期减少8家。房企销售梯队整体下沉，“高规模扩张时代已然落幕”。
市场筑底态势的延续，是一个更准确的描述。新政通过拉长资金占用周期、改变房企拿地投资行为产生的影响，将自2027年起逐步显现，年末供地高峰的土拍表现和各地细则落地是重要观察窗口。
政策在“托”，市场在“磨”。托的是刚需，磨的是预期。
四季度预测：政策效应叠加低基数，销售降幅收窄是大概率
综合各方数据与机构研判，四季度房市可以给出以下几个维度的预判。
第一，销售端：降幅收窄，但总量仍处低位。受“9·29”房贷贴息政策、上年度低基数效应双重叠加，四季度房企销售额降幅有望收窄。但新房市场整体缩量的趋势不会逆转。二手房成交或保持较高活跃度，但挂牌规模仍处相对高位，价格短期或延续调整态势。
第二，价格端：新房结构性坚挺，二手房仍在磨底。核心城市优质项目入市将继续支撑新房均价，但全国层面房价的“止跌”需要二手房价格的企稳。当前3涨97跌的格局，说明价格修复的基础还不牢固。
第三，投资端：短期难见拐点。1-8月开发投资下降19.9%，新开工下降24.8%。“8·28”新政中现房销售制度的推进，可能进一步拉长房企资金占用周期，对投资端形成短期压制。
第四，政策端：增量工具储备充足，但落地节奏是关键。国常会明确提出“推出一批务实管用的增量政策”，包括用好地方政府债务结存限额、增加再贷款额度、研究出台稳定房地产市场政策措施等。北京、上海率先落地现房销售实施细则，预计四季度多个城市将跟进出台配套政策。
“政策底”已经明确，“市场底”仍在寻找。
当购房的财务门槛降到历史低位，老百姓愿不愿意跨过那道门槛？
新政落地第一天，市场把话说了一半。
“免申即享”的贴息机制是实打实的制度创新。它让财政资金第一次以“自动扣减月供”的方式触达购房者，把“降息”的成本从银行转移到财政，既保住了银行的净息差，又降低了刚需家庭的实际负担。这个设计，比单纯降息更精准，比直接补贴更高效。
但“市场底”的实现，需要的不只是贴息。50个典型城市商品住宅去化周期仍处于26.1个月的高位，居民看跌房价的比例仍达25.6%，个人住房贷款余额连续13个季度同比负增长。贴息降低的是持有成本，降不了对未来收入的担忧；政策能改变月供数字，改变不了“明天会不会更好”的预期。
四季度房市的走向，最终取决于一个简单但沉重的问题：当购房的财务门槛降到历史低位，老百姓愿不愿意跨过那道门槛？答案不在政策文件里，在每一个家庭的收入预期里。
文章数据主要来源：财政部、中国人民银行、金融监管总局《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号，2026年9月29日发布）；国家统计局2026年1-8月房地产开发投资与销售数据（2026年9月15日发布）；中指研究院《2026年三季度中国房地产市场总结与趋势展望》（2026年9月29日发布）；中指研究院2026年9月百城价格指数报告（2026年10月1日发布）；中指研究院2026年1-9月房企销售业绩统计（2026年9月30日发布）；招商证券《房地产行业财金〔2026〕95号文点评》（2026年9月30日发布）；中银证券、花旗银行等机构研报；新华每日电讯《房贷贴息如何办，六大行发文推进落实》（2026年10月2日）；每日经济新闻、中财网、智通财经相关报道。