最近中信证券一份研报直接炸了楼市圈，说等到2027年春节前后，国内房价大概率会迎来大范围止跌回升的大拐点。这下不管是准备上车的刚需，还是手里握着房产的业主，都坐不住开始盘算。毕竟当下多数城市二手房还在跌，短短几个月真能迎来行情转折？
翻看国家统计局今年8月的数据，四个一线城市表现分化，沪穗深新房环比微涨，北京下降0.2%。全国70个大中城市里，足足62个城市的二手房仍在下跌，整体市场偏冷是不争的事实。有意思的是，今年前8个月新房销售额同比降了13.0%，二手房网签面积却逆势涨了10.6%，存量市场的韧性比很多人想的强。
很多人摸不准买房的时机，其实不同大类资产的玩法本来就天差地别。房产是典型的慢变量，非常适合右侧交易。说白了右侧交易就是等确定涨了再进场，也就是大家常说的“追涨”，这个方法放房产里真的很香。
房产的底部根本没法精准捕捉，往往要半年时间才能完成底部验证。而且房产的趋势惯性极强，一旦行情掉头向上，就是长期的趋势扭转，不像股票期货天天高频波动，到处都是噪音，涨跌完全没谱。
按照历史回测数据，房地产出现明确右侧信号之后再进场，一年维度的赚钱胜率能接近九成。一般怎么判断信号靠谱？某周开始上涨，连续四周收红就算准右侧信号，如果能连涨三到六个月，趋势强度就上去了，惯性也会越来越稳。等趋势破了再离场，这套逻辑放到房产里胜率真的很高。
巧的是，中信证券给出的从现在到明年春节前后的时间窗口，刚好和底部验证需要的半年时间对上。但要真判断拐点来没来，不能只看宏观大指标，得往下挖看最底层的盘口数据。现在市面上房价数据有好几个体系，中介平台有自己的指数，统计局也发官方数据，最反映真实预期的还是盘口变化。
盘口的变动，直接对应买卖双方的心态变化。一套三百万的房源，房东一口气降八十万，本身就是房东预期转弱的最直接体现，啥外部新闻舆论都不如这个真实。同一个小区里，一边有房东大降价甩卖，一边有房东敢把挂牌价上调九十万，说明房东内部的预期已经分化得很厉害了。新增挂牌、撤牌、调价、实际成交，这些都是市场最新的边际变化，越近的变化越能反映真实走势。
现在已经有局部区域先出现了止跌信号，打破了很多人的固有印象。大家印象里东北人口持续流出，老龄化严重，房价应该一路向下对不对？但哈尔滨已经有局部板块率先止跌，低总价老破小普遍企稳。哈尔滨是全国租金回报率最高的城市之一，整体能到3.6%，差不多是北上的两倍，现在国内房贷利率才3.05%，租金回报率比房贷利率还高，已经有了明显套利空间，自然就跌不动了。
哈尔滨去年全年整体房价跌幅只有1.5%，比上海过去一年6%到7%的跌幅小很多，表现相当抗跌。这种局部高租售比房产先自然见底，其实就是给全国的拐点来了个先行示范，刚好契合中信证券的预测。
放到全国来看，现在楼市的分化还在进一步加剧，截至今年8月，70个大中城市里依然有62个城市二手房在下跌。2025年行情最低谷的时候，140个新房二手房统计样本里，只有4%处于上涨区间，折算下来也就两三个城市。今年年中上涨样本占比冲高到接近20%，近期回调到15%左右，目前还没有哪个城市完成整体性止跌。
这里还要说句实在话，新房的统计数据其实有陷阱。如果某个城市当月只供应核心地段的高价新盘，郊区没有供应，直接就会拉高全市平均成交单价。现在很多新盘得房率越做越高，表面单价上涨，折算成套内面积，实际价格反而是下降的，只看新房均价很容易看错走势。统计局的数据长期大方向没问题，但细节确实会和真实市场有一定偏差，这点要心中有数。
现在国内楼市走出了非常清晰的M型结构，懂行的人一眼就能看明白。M型的左端是低总价老破小，右端是高端豪宅改善，中间塌陷的就是中产刚改的价位段。上海六百万到一千五百万的房子，现在还在持续补跌，五百万以下的价位已经基本夯实，高端豪宅只要地段产品力够，依旧卖得很好。杭州五千万总价的豪宅，六十六套房源开盘直接秒光，顶楼复式还要验资八千万，被压抑多年的改善需求可见一斑。
现在中产群体普遍对收入波动缺乏安全感，不敢贸然加杠杆上车。很多中低收入群体干脆选择打工留在一线，买房回到老家，三类人群走出了完全不同的购房逻辑。这种鲜明的M型结构和人群分化，就是大拐点到来之前，市场最清晰的微观全貌。
放到宏观全局来看，明年春节前后能不能迎来拐点，终究还是要看供需两端有没有实质改善。今年前8个月全国房地产开发投资同比下降19.9%，新开工面积下降24.8%，供给端收缩已经在改善部分人口流入城市的供需关系。
现在现房销售制度逐步推广，各项政策也在持续发力，慢慢会修复大家对收入和房价的预期。全国房价不可能在同一天全部触底，真正关键的变化，是二手房价格连续企稳，库存持续消化，最终形成良性的供需平衡。
中信证券预测明年春节前后迎来房价大拐点，最终能不能兑现，接下来几个月的存量市场数据会给出最终答案。
参考资料：中国证券报 中信证券楼市走势研报解读