很多在城里工作了一辈子的退休朋友，心里都有一个“回老家”的念头：门前种菜、屋后养鸡，早上听鸟叫，晚上看炊烟。但真要回村定居，第一个现实问题就来了——我户口已经在城里了，老家那块祖宅破得不像样，能不能申请一块新宅基地盖新房？老房子塌了半边，能不能推倒重来？
这件事网上说法很乱：有人说“现在政策放开了，退休回村随便建”，也有人一句话堵死：“城镇居民不许碰农村宅基地”。其实两种说法都不完整。结合最高人民法院相关判例和现行土地管理、宅基地政策，京坤律师和大家聊聊这个话题。
先说新宅基地。农村宅基地所有权归村集体，使用权原则上只配置给“本村集体经济组织成员”，并且执行“一户一宅”。你退休了、吃城镇养老金、户口本上写的是居民户口，只要没有把户口迁回原村并被认定为集体经济组织成员，就不属于“本村人”。这种情况下，不能在村里挑一块空地申请新宅基地自建养老房。哪怕你出生在那个村、祖上几代都住那儿，只要现在身份是城镇非农业户口，通常就不具备申请资格。
再说祖宅。父辈留下来的老屋，你作为城镇户籍子女，可以依法继承“房屋所有权”。按照自然资源部门明确的“房地一体”原则，地随房走——房子在，你就基于继承房屋继续使用底下那块宅基地；房子没了，宅基地使用权也就失去了依托。所以：屋顶补漏、换门窗、粉刷内墙、修水路电路，只要不拆主体、不扩占地、不加层数，一般算日常维护，风险较低；
但“推倒重来”就不是修缮了，而是重建。多数地方对单纯继承房屋的非农户口人员，不支持原址翻建。因为一旦允许城镇人口自由拆建，就容易变成变相圈地、城里人下乡占地建房。
如果老屋自然坍塌，房屋已经灭失，宅基地可能被村集体收回。有地方口径是坍塌两年以上不再保留使用权，具体看村规和本地办法。
那退休的人就完全没机会重修祖宅了吗？也不是。最高法有判例中体现过一个完整前提：当事人把户籍迁回原籍农村，长期在村里居住生活，和集体土地形成稳定保障关系，祖宅经鉴定属C级/D级危房，经村民小组、村委会同意并公示，又符合村庄规划、土地利用规划，才可能原址重修；符合异地安置条件的，也可依规申请异地宅基地。注意，这里每一道门槛都不能省：户口回迁、实际定居、村组表决、危房鉴定、规划合规、先批后建。
回乡建房还有几条硬红线：
一、城镇居民不得购买农村宅基地和农民住宅，买了也不受物权法意义上的完整保护；
二、永久基本农田、生态保护红线、河道行洪区，一律不能动；
三、先审批、后动工，口头答应“你盖吧”没用，没手续就是违建；
四、按审批图纸施工，别偷偷加层、外扩、多占院子。
真要回村养老，正确动作是：先通过村委会和乡镇农业农村办、自然资源所，看本地相关具体政策，把身份、房屋状态、规划、审批四件事捋清，再去具体执行。
