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地铁16号线周浦东站旁
绿城周浦项目定名
【绿城·汀香园】
将推约113-220㎡高层/叠加
户型已曝光 预计11月份认购
9月23日展厅开放 线上预约
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项目推售详情
2026年6月30日，上海第五批次五宗涉宅地块开拍，浦东周浦地块压轴登场。
浦东新区16号线周浦站周边地区07-07地块共吸引6组竞买人参拍，分别为：象屿&清能、华润、国贸、绿城、招商、越秀。
现场竞价环节最后关头，主要在象屿&清能、绿城、越秀之间展开，报价紧咬不放。经过现场89轮竞价，最终由绿城成功斩获，成交总价92167万元，溢价率19.9%，成交楼板价33657元/平方米。
项目规划设计方案：
作为本批次供地中体量最小的一宗，该地块出让面积15213.3㎡，容积率1.8，计容建筑面积约2.74万㎡，建筑限高50米，规模紧凑但质素不俗。
从总图到产品，绿城这次的思路其实很明确：高层负责效率，低密负责改善，园林负责把两种产品重新串起来。这也是这份规划真正值得看的地方。
单看数字，已经属于周浦新房里相对低密的一档。但真正有意思的，是绿城没有把这1.8全部用在小高层上。
规划中，1# 为15F，2#、3# 为16F；5#-8# 则只有4层。
也就是说，在7栋商品住宅里，低密就占了4栋。
总图也非常清楚：4栋4F住宅全部放在西侧，3栋高层集中到东侧，形成明显的“西低东高”
而且高层和低密没有混在一起。
西侧低密形成完整组团，东侧高层集中排布，中间则留给社区园林。
低密—园林—高层，三个层次非常清楚。
对于一个只有约23亩的小地块来说，这种完整性，比单纯强调“大中庭”更重要。
再看社区内部，绿城这次也没有因为地块小，就把公区简单压缩。
3栋高层都做了局部架空；东北侧人行入口附近，还规划了下沉庭院+2F配套建筑。
同时，高层和低密之间设置了连续景观空间和水景，2#、3# 之间还有透空率不低于50%的景观构架。
这几个配置单独看，都不算罕见。
但放到一个1.5万㎡左右的小社区里，就很有意思。
因为它们并不是零散出现，而是在形成一套完整的空间关系：北侧公共绿地及滨水界面→人行入口→下沉庭院→中央园林→架空层→住宅。
换句话说，这个项目不是简单“有景观、有架空层、有下沉庭院”
而是把这些空间串成了一条完整的归家和社区生活动线。
另外，3栋高层也没有沿着周秀路机械排成一条线。
1#、2#、3# 之间都有一定错位，既减少高层连续排布带来的压迫感，也把更多空间留给内部园林。
楼栋不是先塞满，再去补景观；而是总图先留出景观，再让建筑围着它展开。
这一点，其实很绿城。
随着产品信息进一步释放，绿城周浦的产品结构我也基本算清楚了。
约113㎡三房144套；
约145㎡四房28套；
约200-220㎡叠墅32套。
全盘预计约204套商品住宅。
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其中，113㎡占比超过七成，是绝对主力。但这套113㎡并不是传统刚需三房，而是3房2厅2卫，更像整个项目的改善入门款。
145㎡则做到4房2厅2卫，主要承担高层里更完整的家庭改善需求。
从楼栋关系推演，1# 预计同时配置113㎡和145㎡，其中西侧更可能对应145㎡四房，东侧为113㎡三房；2#、3# 则以113㎡为主。
真正拉开产品上限的，还是西侧4栋4F叠墅。总量只有32套，预计由约200㎡下叠+约220㎡上叠组成，平均每栋大约8套。
这个面积也比此前市场预期更大。
说明绿城没有为了压低总价，把叠墅做成紧凑型产品，而是直接拉到了更完整的改善尺度。
从常规产品逻辑看，下叠重点看庭院和室内外关系，上叠重点看露台、采光和视野。
简单来说：下叠看“有地”，上叠看“有天”。
再叠加西侧公共绿地和滨水界面，这32套产品，很可能才是整个项目真正的稀缺货。
根据出让条件，全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100%，商品住宅装修标准不低于2500元/平方米（集采价）。此外，地块内应设置建筑面积不少于960平方米（不计容）的公共服务设施，进一步丰富社区配套功能。
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项目区位配套
通过航拍看到这是一宗典型的“小而美”宅地。
地块两面水系环绕，南侧是幼儿园，与16号线周浦站直线距离约500米，步行可达，未来妥妥的轨交盘。
周边分布有周浦小学、进才实验小学、进才繁荣实验中学等学校，上海周浦医院、上海儿童医学中心等优质医疗资源覆盖，还有绿地乐和城、上海绿地缤纷广场等商业。
周边新房市场方面，御沁园七期推出建面约116-171㎡，均价约5.79万/㎡。2021年入市的中建融创壹府澜庭均价约6.9万/㎡，叠墅产品售价在7万/㎡以上；华发观澜半岛、招商南昌市政·公园1872均价在6万/㎡左右，以上项目以高层、小高层为主，周浦低密产品长期处于供不应求状态。
此番地块入市，正是精准卡位这一供需缺口。同时，地块北面和西面有六灶港水系环绕，叠加1.8的低容积率以及绿城的品牌优势，天然具备打造滨水生态住宅的条件，将为区域增加的新的高品质住宅供应。
地铁16号线周浦东站旁
绿城周浦项目定名
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