观点网讯：9月20日，主题为“构建大资管城市更新 打通多层次资本市场”的2026城市更新大资管论坛在青岛举行。厦门大学建筑学院、经济学院双聘教授赵燕菁发表演讲《不动产权益市场与公共债务》指出，房地产市场的本质是给公共产品定价的权益市场，一级土地市场是地方政府偿还债务最主要的途径。随着房地产大周期的结束，地方政府的资本循环被打断，必须寻找替代增量土地的新的权益市场，这个市场就是“存量不动产权益市场”。
他强调，化解地方债的唯一出路就是对公共服务收费，然后在权益市场退出，用权益收益偿还债务。在他看来，税收的本质就是给一揽子公共产品定价，土地的价格就是免费基础设施收费的贴现，任何公共服务都不是免费的。
针对存量资产的盘活，赵燕菁提出了“寻找低效利用存量资产—为低效资产寻找现金流—在资本市场出让现金流”的基本路径。
他给出的第一个方向是二级不动产市场，即通过从“老破小”低租金向新业态高租金的转变实现资产增值，但资产价格必须通过整体交易才能暴露，目前仍面临产权缺失、违反规划、产权到期等障碍。
第二个方向是不动产REITs。赵燕菁介绍，当前REITs渗透率仅为0.02%至0.03%，对比380万亿至450万亿元的不动产总市值，潜力巨大。他以独库公路为例模拟称，若产生35亿元净运营（NOI）收入，其合理估值区间大致落在437亿元至777亿元之间。
第三个方向是不动产的“股市”。利用RWA技术（Real World Assets-tokenization，即真实世界资产代币化），每一个不动产都可以被视作一个SPV公司，转化为链上可交易的数字权证。他还引用香港铜锣湾写字楼RWA项目的成功案例称，该技术能大幅降低投资门槛并提升流动性。
赵燕菁总结道，增量不动产的终结使中国庞大的不动产财富面临流动性锁死困境，而REITs和RWA正是解开这一死结的两把钥匙。哪怕中国不动产的证券化率仅提升1个百分点，也将释放出3万亿至4万亿元级别的庞大流动性。恢复资产流动性是经济循环的关键拼图，没有发达的权益市场，增长绝不可能转型。
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