新学期还没开学，学生已经租满了？
中原投资日前宣布，旗下两大学生公寓项目「一步居117」及「一步居38」已在新学年开学前录得100%出租率。
另一个大型项目「一汇居·启德」一期也已提前完成改造、进入招租阶段——三个项目，两个满租，一个正在冲刺。
先为不熟悉香港的朋友说明一下，香港的学生公寓可以理解成香港版的"人才公寓+长租公寓"——由专业机构整栋运营、统一管理、带社区配套，专门租给来港读书的留学生，类似深圳的泊寓、冠寓这类品牌长租公寓，但客群是学生。
香港本地大学宿舍严重不足，学生只能去市场租房，这就催生了专门做学生生意的公寓赛道。
一汇居·启德
01
一组数字看懂缺口有多大
香港的学生住宿市场，供需缺口已经到了夸张的地步。
香港学生公寓市场自2023至2024年才真正进入发展快车道，核心驱动力是非本地学生规模的持续扩大。此前香港高校非本地生学额上限为20%，2024年上调至40%，2025年进一步提升至50%，非本地生源规模迎来爆发式增长。
2024至2025学年，香港非本地生人数已达9.2万人。然而，目前全港大学为非本地生提供的校内宿舍床位仅约2万余张，意味着近7万名学生需在校外租房。
一步居·117
相当于香港每间大学宿舍床位，平均有3.5个人在排队等——深圳高校宿舍再紧张，也没到这个比例。
截至2025年底，全港专业化运营的学生公寓床位仅约3700个；即便算上今年京东、招商局、华润等新项目入市，总量也仅约6000个。
其中龙头院校的情况更为严峻：港大宿位缺口超过2.1万个，理大、城大、科大短缺数以千计。
政府虽透过"城中学舍计划"（把闲置商业楼宇改造成学生宿舍的计划）及改划商业地发展宿舍，但合共仅能新增约1.35万个宿位，远不足以填补缺口。
更关键的是趋势——"留学香港"品牌战略持续推进，来港学生基数还在扩大。
根据过去7年非本地生年均13.85%的复合增长率测算，预计到2030年，香港非本地生人数将突破17.6万人。与当前数千个专业床位相比，市场空间极为广阔。
在非本地生来港人数持续增加的背景下，优质学生宿舍供应长期不足，市场维持供不应求局面——所以中原学生公寓满租不是运气，是这个赛道的基本盘。
02
供不应求，直接体现在租金上
宿位不足，租赁需求被推向私人市场。
6月香港私人住宅平均呎租约40港元——换算成深圳习惯的单位：约合每平方米每月430港元，折合人民币约395元/㎡/月。
对比一下，深圳南山核心区的住宅租金大概在120-180元/㎡/月，香港核心区的租金水平是深圳的两三倍，而且还在涨：6月按月升约1.2%，升幅创22个月新高，已连续6个月创出纪录。
校园周边地段成了"战场"：港岛西区、红磡、九龙塘、西贡等校区的学生租客，为抢到房源甚至愿意一次性预缴全年租金、抬高叫价。
这股热潮还产生涟漪效应——港大生流向西营盘、石塘咀，理大城大生转向黄埔、何文田，中大生放眼大埔墟、沙田市中心，各区细单位租金同步受益。
学生宿舍的刚需属性，在租金端体现得淋漓尽致。
117 大堂 来源：CampusOne Communities
03
学生公寓，为什么是值得关注的赛道？
在供应缺口短期无法解决的市场里，谁能拿到好位置、做出好产品、管得好运营，谁就能把"供不应求"变成稳定的出租率。
"我们坚定深耕香港学生公寓赛道，核心依托于香港特区政府的人才战略及市场刚需。"中原地产创始人施永青此前在接受中国房地产报专访时这样定调。
在他看来，非本地生源扩容之后，校外住宿刚需被彻底放大，市场缺口十分突出；而香港政府大幅放宽物业改建审批，允许酒店、写字楼、商业物业改建为学生宿舍，为行业发展扫清了政策障碍。
"从投资时机来看，当前布局学生公寓恰逢其时。"施永青直言，一方面香港住宅楼市稳步复苏、租金水平持续上行，学生公寓的租金收益具备长期增长空间；另一方面，当前香港房产价格较历史高峰期仍有15%至20%的折价，资产估值处于合理低位，是优质的布局窗口期。
事实上，资本早已用脚投票——过去两年，京东、华润、招商局及新加坡资本相继入局香港学生公寓市场，大规模收购酒店、住宅物业改造学生公寓，相关收购交易金额已超百亿港元。
施永青认为，众多国企、央企、外资及互联网企业扎堆入局，本质上是认可这一赛道的长期确定性——"这是未来香港非常热门的投资领域"。
至于回报逻辑，施永青给出的判断相当直接：学生公寓作为实物资产，既能提供接近美债的收益率，又无汇率贬值与主权违约风险，正成为国际资本优化资产配置的重要选择。随着更多保险基金、退休基金乃至主权基金入场，市场将逐渐接受更低的资本化率，这意味着资产净值具备可观的上升空间。
对比深圳就更直观——深圳住宅租金回报率普遍只有1.5%左右，买一套千万的房每月租金也就一万出头；而香港学生公寓运营得当，租金回报率能做到4厘半（4.5%）甚至更高，是深圳住宅的三倍左右。
这也是为什么深圳买家算完账，会更偏好香港的学生公寓。
一汇居·启德
眼下，中原投资旗下三大学生公寓项目中，「一步居117」「一步居38」已双双满租；大型学生公寓项目「一汇居·启德」一期亦提前完成改造工程，现出租率已达90%，月租金6000元起，目前仍在招租，再次满员也只是时间问题。
在"留学香港"的大趋势下，学生公寓正在从蓝海变成确定性资产——而对投资者和租客来说，跟对运营方，比赌行情更重要。
学生公寓短期来看，这个赛道会更具有"确定性"。
所以，如果有一笔闲钱，你愿意押注香港的学生公寓吗？
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