文：蔡垒磊
前两天提到了40年房贷的新规，有人在下面写了一个数学公式，说40年房贷是一个数学陷阱，因为省了一些月供的同时，多出了很多的利息。也有人提到说，房贷到最后，就算延到1000年10000年，月供也省不了多少了，但你的总还款金额会叠到无限高。
这是陷阱吗？严格来说不是，因为它的本质是这样的，就是你的贷款年限越长，其实越接近租赁，你想想是不是这样？既然是租赁，那你租无限多年，总租金当然无限高了，这没什么问题吧？
对等额本息而言，我们都知道前期还的最多的，是利息，到后面才会慢慢还更多本金——这个叫利息前置。你的还款期限拉得无限长，那么你就几乎还不到本金了，也就成了一个“永续租赁”，也不存在提前还款了，你要还的时候就还全部本金，因为不管你还了多久，贷款本金都几乎不会少一分钱。但它和租赁的差别在于，你拥有这套房子，你付了首付，它的涨跌是跟你有关的；别人正常的租金是随行就市，而你的“租金”除了LPR的微小调整以外，是几乎固定的支出；另外就是你需要承担持有房子的其他成本，而不仅仅是租金。
所以40年也好，50年甚至100年房贷也罢，不是不能贷，而是你愿不愿意去承担这些支出？愿不愿意去赌房子的波动？如果愿意，你的收入又高且稳定，你还是投资高手，在别的地方能拿到高得多的收益，那就可以，我也赞成，但有个事实不得不说一下，那就是不是所有地方都值得你去赌房价的。
有个客观的数据，那就是当下全国的房子，确实是过剩的——城镇人口按每3个人住一套房，多出了5000多万到6000万套，农村就不用算了，多出的更多。我们光算城镇的，新开工还在增长，虽然增速放缓，但毕竟从绝对值上还在增长新的供应；旧的房子就算拆迁，它也不是推平炸掉就不见了，而是只是置换了同等数量甚至面积更大的新房，但我们的人口是在净萎缩的，这就意味着，农村进来城镇的人还得进来得越来越快，才能撑住目前城镇过剩的供应——这在我们当下已经贴近发达国家的城镇化率的前提下，显然是不现实的。
因此如果你在赌房价，你就会发现，全国有相当一部分房子，其实从数学上就100%会在今后失去流动性，是不是这样？也就是它就还原成了钢筋水泥本身，会逐渐破败，一文不值，当房产税一收的时候，你甚至想清理，都要花成本请人处理掉，而不是再说它还能卖多少钱的问题——不要情绪上头，说什么房子不可能白送，你仔细想一下是不是这样？而哪怕是核心城市市中心的房子，你也不能保证它就永远会有很多人要——人逐渐往核心城市挤的确是趋势，但它有个尽头，而不是所有人都会挤在北上广深，发达国家哪怕再发达，城镇化率也有到顶的时候。而且你看到没？政府要吸引你买新房的时候，会不断提升新房的标准，还会不断提升新房的实际可用面积，你原先买下的房子哪怕在买下的时候是很有性价比的，但没过多久就会不断变成对比之下的“烂房子”——看看房价统计似乎还在那儿，但其实一直在隐性下跌。
因此可以这么说，在这个趋势停止，房子的供需达到平衡，全民收入回升，产业起来，消费起来之前，没有人的房子是安全的，市中心也不安全，远郊就更不用说了。
很多人一看40年房贷，算一算自己好像撑一撑能上车了，于是大腿一拍就上了——那就得恭喜你了，下一波为国接盘，为国软着陆的，恰恰就轮到你了。
（完）
我是蔡垒磊，感谢你的阅读。