前两天，全国现房销售政策重磅出台，直接刷爆了朋友圈。
未拿工规证项目优先选择现房销售，以后买新房，不再是对着沙盘买图纸，必须竣工验收、配套全部到位才能卖。
虽说广州官方仍在研究，据知情人士透露，在执行细则没有出来前，已经公告的地块不会以现房销售做要求。
但仍然有不少粉丝朋友跑过来问：
广州如果执行现房销售政策，房价会不会直接涨一波？
我们今天就来聊聊这件事~
|广州楼市发布 摄
壹
讨论这件事，绕不开全国第一个全面推行现售制度的样本——海南省。
2020年3月7日，海南正式落地政策：2020年3月8日之后新出让土地的商品住宅，全部实行现房销售，必须完成竣工验收，才能对外销售。
可以说，海南已经提前拿到了剧本。
6年过去了，我们回过头来看海南房地产市场，会有什么样的启发？
|海南的海
|广州楼市发布 摄
先来说现售制度后，海南省房地产市场的几个重要变化。
1、库存短期见底，随后迅速反弹。
现房销售制度在短期内最直接的影响，就是供应量的减少。
新规之下预售项目入市推迟6个月，现售项目则大概要推迟2年才能入市。
海南的商品房库存表现，也符合这一规律。
比如在2019年，海南全省商品房库存面积还有589.65万平，在2020年缩减至570.57万平，最低的2021年仅有527.41万平。
这个数据，比执行现房销售前的2019年低了10.5%，不到2024年的40%！
|广州楼市发布 制图
单看海口和三亚两市，也是符合这一规律，都在2021年库存达到最低。
随后，新项目经过大概2年多的建设期，在2022年入市，库存才开始增多，并迅速反弹。
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2、价格短期上升，随后相对稳定，销量平稳。
在供应减少、库存减少后，海南的商品房市场一度出现火热。
从成交量来看，执行现房销售政策之后的2021年，海南包括海口和三亚的商品房成交量都有所提高。
随后整体成交量有所波动，但仍保持上涨趋势。
|广州楼市发布 制图
而价格端，表现更加明显一点。
在2020-2022年，不少区域都出现了优质产品缺货的情况，出现了一轮涨价潮。
比如海南2021年的商品房均价达到历史最高的17541元/平，比2020年的16394高了约7%。
三亚的房价表现更突出，2021年商品房均价达到了31247元/平，同比2020年涨了13%！
|广州楼市发布 制图
但必须说明一个前提——2021年也是全国的一个房价高峰！
因此，海南省房价在2021年上涨，也有相当一部分原因在于全国的房价大趋势影响，我们需要分开来看。
当然，要说不一样的地方，海南房价确实比大部分区域要稳。
从2022年至今，海南房价基本都维持在了1.5-1.7万/平之间，并没有太大波动。
三亚今年上半年成交均价30771元/平，仅次于2021年。海口则是12243元/平，比高点2022年大概回调了23%。
这个降价幅度，放在广州也算相当不错了。
3、土地市场没有遇冷，但分化严重。
最后来说说，现售制度是否会影响房企的拿地积极性。
从海南的土地市场表现来看，结论是：量没怎么变，但质变了。
根据中国土地市场网的数据，海南省在2020年成功出让了41宗宅地，2021年甚至达到了52宗，整体宅地成交规模并没有出现明显变化。
|广州楼市发布 制图
而从拿地房企性质来看，民企从未缺席过。
无论是现售制度发布前的2019年，还是现售制度发布之后，民企在海南的土地市场上表现得相当活跃，几乎都占据了市场一半左右的份额。
|广州楼市发布 制图
但是，民企和国央企竞争的地方，在现售政策之后就开始分化了。
就比如海口和三亚这两个重点城市，国央企拿地比例大概能占到2/3以上，民企只有不到30%的市场。
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这里有两点需要特别说明：
一是海南现房销售政策后，市场化商品房地块供应是偏低的。
海南的住宅用地，还包括了人才安居房、共有产权房、经济适用房甚至棚改、旧改项目。
特别是在2020年现售制度之后出台的安居型商品房试点政策，安居房占比提高。
这类安居房一般都有指定销售价格和销售对象，类似广州的配售型保障房。
实际真正能上市流通的普通商品住房，在2020年之后比例非常低的。
二是海南出台现房销售政策后，并没有同步降低房企资金压力。
楼市君翻了一下，大多数地块都需要在地块成交之后一个月内完成土地出让金支付，即便可以分期，最长时间也不会超过1年。
|图源：中国土地市场网
这与现在的现售政策稍有不同。
以广州首个现售地块——南沙万顷沙2026NJY-3地块来说，如果选择现售的话，土地出让金可以分期支付。
在签订土地出让合同30天内支付50%，剩余部分土地出让金可以在2年内支付！
参考这样的政策，或许有望缓解对冲房企转向现房销售面临的资金成本上升压力。
|图源：广州公共资源交易中心
简单总结一下，海南样本告诉我们三个真相：
1、现售制度执行，短期内新增供应减少，库存量先见底再反弹。
2、供需关系短期变化，房价可能会短期出现上涨，但最终仍会回到正常市场水平。整体价格稳定性则会更强。
3、土地市场不会遇冷，但会直接改变土地格局，国央企在核心区依然会出手，民企则多在周边板块寻找机会。
贰
那么，海南的市场表现，对广州有什么参考意义？
我们先来看一下广州的基本面。
克而瑞数据显示，广州目前总商品住宅库存套数约10万套左右，近半年库存套数连续下滑。
去化周期也从去年12月份的24.9个月，下降到目前的22.7个月，市场表现相当不错。
|广州楼市发布 制图
而根据专业机构普睿数智统计，广州商品住宅可售库存中，现房可售库存达848.59万平方米，占比57%。
也就是说，市面上一半以上在售房源，本身就是已经建好的现房。
|广州楼市发布 制图
广州大概率会沿用全国现售政策，存量已经拿地的地块继续采用预售制度，和海南2020年的规则逻辑一致，不会一刀切全部取消预售。
因此，结合海南经验，及广州供应情况，楼市君推测广州楼市会有几种变化：
1、2年内，核心区供应量减少，部分优质项目会出现涨价。
不管是广州还是海南，分化都是大趋势。
楼市君估计，广州核心区大部分主力项目，基本都会在这1-2年内售罄。
在现售政策直接“卡死”新增供应的前提下，中心区比较大概率会出现短期缺货情况。
就在近期，楼市君观察到就有部分优质项目率先涨价。
|图源：楼市君朋友圈
而土地市场方面，楼市君认为，广州大概类似海南出现加剧分化的情况。
核心区彻底成为国央企的主场，实力稍强的民企才有机会分一杯羹。
2、2年后，广州迈入“现房时代”，市场回归理性。
时间往后推2年，首批现售地块入市，供需关系将再一次发生改变。
对于核心区来说，这才迎来真正的考验。
当新房以全实景的方式呈现，靠营销阶段“画饼”带来的溢价，大概率会直接归零。
换句话说，这些现售的项目是否能在户型设计、呈现品质上与现有的二手次新房拉开差距，才是决定价格走势的关键。
|海南某项目实景
|广州楼市发布 摄
一句话总结，现售新政，核心从来不是推涨广州房价。
它本质是交易制度改革，它不会改变楼市大周期，它只会放大市场本身的结构性矛盾。
事实上，现在的广州和2020年的海南，无论是面临的政策背景、市场环境、还是客户情况，都有很大的不同。
海南的市场表现，只能作为广州未来执行现房销售的一个参考。
但无论如何，有一个关键点是不会变的：认准核心区的优质项目。
你觉得广州房价会怎么走？评论区聊聊~