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· 本文来源：刘胜军大局观（刘胜军微财经出品）
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文/刘胜军
【许家印被判无期徒刑，标志着房地产“旧模式”的终结；8.28新政，意在为“新模式”打桩浇筑】
人最难说服的是自己。尤其是成功人士。
当初中央提出“房住不炒”，不少开发商的态度是将信将疑。这种想法完全可以理解：1）房地产牛市强大的惯性，在过去20年一再让“调控”变成“空调”，难道这次会不一样？2）房地产实在太重要了，是支柱产业，对经济增长、社会就业贡献巨大，是地方政府的命根子，是居民财富的核心载体......。实践也证明这种逻辑推理的有效性：房地产调整，的确对经济增长带来阵痛；房价下跌，的确通过“财富效应”拖累了消费；土地市场趋冷，甚至引发“远洋捕捞”......
但，这些看似合理的分析和推理，都忘记了一句古话：长痛不如短痛。
我们所感知的都是短痛，而不会去在意房地产带来的长痛：脱实向虚，社会阶层固化，灰犀牛......
但最高层的站位不一样，是从大局和全局出发，着眼于长远利益。行业从业者低估了中央实现高质量发展的决心和意志。党的十九大报告指出：
——解决了许多长期想解决而没有解决的难题，办成了许多过去想办而没有办成的大事。
在笔者看来，房地产就是典型的“长期想解决而没有解决的难题”。
相比2021年的历史高点，这轮调整周期全国房价的累计跌幅大约40%左右，其中跌幅最大的区域达70～80%。与2020年峰值相比，房地产销售额已暴跌约65%。由于中国家庭将近70%的财富配置在住房上，房价下跌对居民资产负债表影响显著。在一篇于2026年为布鲁金斯学会撰写的论文《两国记，2026》（A Tale of Two Countries, 2026）中，Rogoff和Yang估计，中国家庭消费对房价变化的敏感度（弹性系数为0.15至0.23），远高于日本和美国。房价下跌40%将意味着总消费损失估计占国内生产总值的2%至4%。
房价同比
不得不说，过去20年，中国房地产走上了一条畸形的道路。原本，我们有两条路可以选择：一条路是香港模式，一条路是新加坡模式。香港模式，注重房地产的商品属性，导致房价畸高，底层民众住在仅几平方米的“劣质劏房”，毫无生存的尊严。新加坡模式，将房地产视为生活必需品，以保障房性质的“组屋”为主，大部分民众可以以远低于市场价的成本购入组屋，实现了“大庇天下寒士俱欢颜”，堪称世界奇迹（）。
遗憾的是，我们选择了香港模式。从短期看，香港模式很有吸引力：买房者财富大幅升值，财富效应令人趋之若鹜；政府卖地，获得不菲的收入。应该承认，卖地收入为地方政府的基础设施发展提供了关键动力，功不可没（）。
然而，从长期来看，这种模式并不可取：房价泡沫催生投机热潮，一旦泡沫破灭就会陷入日本式的长期衰退；脱实向虚，抑制创新；高房价，导致社会阶层固化，抑制了青年群体的奋斗动力和社会活力，甚至也是导致人口出生率快速下滑的重要因素。
2024年《政府工作报告》明确提出“标本兼治化解房地产风险，加快构建房地产发展新模式”的战略部署。旧模式，很清楚，就是“高杠杆、高负债、高周转”，其中“预售制”异化成开发商的“无息负债”成为最大弊端和乱象丛生的根源。但”新模式“究竟会长什么样，这是一个需要从国情出发进行艰难探索的过程。
在笔者看来，新模式有几个关键要点：1）补上保障性住房这个严重的短板，强化房地产的生活必需品特性；2）从大规模建设新房的增量时代，走向以改善性需求、城中村改造、城市更新为主的存量时代；3）告别“预售制”，走向“现房销售”，从根本上杜绝烂尾楼现象；4）对开发商资金进行严格监管，防止恒大式的“高杠杆”搏杀现象（）。
理解了上述逻辑，再来看“8.28新政”，就一目了然了。新政主要内容如下：
1、严格保护购房人：1）将房贷期限从30年延长到40年，月供大大减轻。100万元的贷款本金在年利率3%、等额本息方式下，40年期比30年期的月供可减少635.02元，降幅达15%；月全部债务支出占收入比例上限由55%提高至60%，有助于降低购房者收入门槛，并降低存量房贷违约风险，缓解提前还贷现象。截至今年二季度，个人住房贷款、房地产开发贷款余额分别同比下降3.8%和8.5%；2）所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。这样一来，就可以避免买房人还没拿到房就已经开始背负贷款压力的不合理局面；3）商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，推行“交房即交证”。4）购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。
2、严格规范开发商资金使用。旧模式下，最大的痼疾就是开发商随意挪用项目资金甚至客户购房资金，一旦资金链断裂，留下一堆烂尾楼和社会问题。新模式的核心可以概括为“以项目为中心、主办银行制、资金封闭管理”：1）房地产项目实行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务；2）贷款审批更加侧重于项目本身，项目单独建账核算，资金独立运作、封闭管理，有效防范项目交付风险和信贷风险。3）贷款人发放的商品住房开发贷款只能用于本城市的商品住房开发项目。
当然，对开发商而言，也不全是紧箍咒：1）新规明确先保竣工、后还本的原则，首次还本日期原则上应在商品住房项目竣工备案后，有助于避免银行在项目建设阶段集中抽贷造成流动性风险；2）开发贷期限延长、还本时点后移，银行承担项目风险周期更完整，银行客群将进一步向资金实力较强的中大型房企和优质项目集中。3）预售项目贷款期限最长不超过五年，现房销售项目最长不超过七年，比目前房地产项目开发贷三到五年存续期限要长，意味着新规为现房销售项目提供更长期的融资支持。4）新规虽然明确“房地产开发企业须用自有资金购地”，但可分期缴纳土地出让价款，从而缓解开发商资金压力。5）资本市场支持上市房企再融资、并购重组、发行公司债券与ABS；支持租赁住房、城市更新项目发行REITs或作为扩募资产装入已上市REITs，稳慎推进商业不动产REITs；持续推进不动产私募投资基金试点。
新政中最具根本性意义的就是“预售制”的终结。预售制是住房短缺阶段的产物，随着大规模建设商品房的时代结束，预售制已完成其历史使命，此时退出，亦情理之中。
2020年以来，受国内外环境变化和政策因素冲击，房地产市场显著调整。2024年中央出台“9.24新政”，核心内容包括：降低存量房贷利率、统一房贷的最低首付比例，提高3000亿元保障性住房再贷款中央银行资金的支持比例，支持收购房企存量土地等。
2024年的“9.24新政”更多是稳定局面、防止硬着陆的治标；2026年的“8.28新政”，则是着眼于构建房地产新模式的大手笔。
这一新政出台之际，恰逢许家印被判无期徒刑。三部门就《关于完善商品住房销售制度的通知》答记者问中特意指出，“近日，恒大地产的破产清算及许家印案的公开宣判，是房地产开发经营“三高”模式弊端暴露的有力证明。”
彭博社指出，“8.28新政”“是北京多年来为扭转房地产下行作出的最大胆尝试”。不过在笔者看来，这一理解并不准确。“8.28新政”的核心立意并不在刺激，而是旨在夯实房地产新模式，为新模式浇筑打桩。昨日地产股高开低走的行情，也说明了市场已消化理解这一政策含义。
中国房地产的一个新时代开始了。
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刘胜军
坚持讲真话的经济学家
“企业家精神是第一生产力”首倡者
政治经济学+大历史观
2014 年参加总理经济座谈会
佛山市专家咨询委员会第一届专家委员
致公党上海市经济委员会委员
长江国际商会首席专家
山东省人力资源发展促进会首席专家
著有《下一个十年》
人大·中欧·华东师大
山东·菏泽·定陶人
【《史记·叔孙通传》：“汉王（刘邦）已并天下，诸侯共尊为皇帝于定陶”；《史记·范蠡传》：范蠡喟然叹曰：“居家则致千金，居官则至卿相，此布衣之极也。久受尊名，不祥。”乃归相印，尽散其财，以分与知友乡党，而怀其重宝，间行以去，止于陶，以为此天下之中，交易有无之路通，为生可以致富矣。于是自谓陶朱公。】
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