今晚的房地产，新政有点密集！
一晚上，连着三份文件砸下来：一份管房贷，一份管卖房，一份管房企的融资。
一个行业，一晚上三连发，这样的密度，以前真不多见。
三份文件放在一起，关键词就一个：房地产新模式。
一周前，恒大集团和许家印系列案一审宣判刚落锤；一周后，楼市新政三连发。
对于中国的房地产行业来说，这是旧时代的终点，也是一个新时代的起点。
一句话：挥别错的，才能和对的相逢。
但也别高兴得太早。这三份文件，没有一份是“明天就能见效”的速效药，全是一年，甚至更久之后才能看到疗效的长效机制。
利好还是利空？也是一时难评。
非要下个结论，大概就是：对房企，利空大于利好；对买房人，利好大于利空。
01房贷：30年变40年，真正的王炸不是它！
最抓眼球的一条：个人房贷期限，最长从30年延长至40年。
有网友一句话就戳破：40年，放以前，那是两代人的房贷。
贷款期限一下子拉长10年，同样的贷款金额，月供明显降低。对银行来说，风险也进一步得到缓冲。
但这条，顶多算“开胃菜”。
真正的王炸，藏在央行答记者问里的一句话：实行预售的，应严格在项目竣工备案后发行，确保购房人“能拿房，再还贷”。
这六个字的分量，比房贷位长10年重得多。
以前，你签完合同、交完首付，银行快的话一个月就放款。开发商拿着你的房贷去盖你的房子，你从下个月开始还月供。万一开发商中途资金链断了——就像这几年爆雷的民营房企——你钱交了，房烂尾了，最大的风险，全是买房人承担。
以后呢，得房子建好，通过政府部门验收，拿到竣工备案许可证，银行才放款，然后你再开始还月供。
也就是说，房子不交付，你的房贷，一分钱都不用还。
对开发商来说，这就是实打实的利空。
过去，你的房贷是开发商能提前支取的“粮草”；以后，这钱得等项目真正盖完才能到账。开发商的资金压力，肉眼可见变大了。
还有存量房贷，这次终于被看见了。根据新政，存量贷款比新放贷款利率高的，可以向银行申请降低自己的存量利率或者直接申请新贷款替换存量贷款。
比如上海首套房贷利率是3.05%，你的存量贷款利率是3.3%，从明天起，你就可以去找你的贷款银行协商了。
02期房销售，正式谢幕
首先要明确的是，今天住建部联合自然资源部、金融监管总局发的这个关于商品住房销售制度的通知，里面对于现房销售的表述是这样的：各地要有力有序推行商品住房现房销售…………
在关于“推进商品住房现房销售”的具体要求里，对于“新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目”，要求是，优先选择现房销售。
对于“已取得建设工程规划许可证的商品住房项目”，说的是，鼓励实现现房销售。
一句话，现有的还没有开始销售的新项目，不会一刀切地都转向现房销售。
文件的用词比较委婉：有力有序，优先选择，给地方留了充分的自主空间。
总的来说，从预售到现房销售，还是留了过渡期的。至于过渡期多长，等各地细则。
但不管怎么说，1995年1月1日开始施行的内地商品房预售制度，在32年后，即将走向寿终正寝。
预售没有完全取消，但管理还是升级了。
首先是，单体建筑要完成主体结构封顶后才可以预售。
上海之前的要求是：按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期，就能卖了。
同时，再次强调了，要加强预售资金监管。首付款、房贷等全部进资金监管账户，而且必须等竣工验收、水电气热等都通了，具备交付条件，才能解除资金监管。
这一步，对开发商，是最大的利空。
相比之下，以前的玩法松多了。预售款虽然进监管账户，但开发商能按工程节点分批提取——主体结构封顶提一笔，外立面完成提一笔，竣工验收再提一笔。很多项目还没到竣工，钱早被提得差不多了。
这些钱去哪了？拿地、还债、投别的项目，或者填其它窟窿，烂尾楼，就是这么来的。
现在，不管是期房还是现房，竣工备案之前，这个预售款，一分都动不了。
开发商的算盘，从 “拿地三四个月就开盘”，变成“竣工才开盘”；按期房正常两年的交付周期算，资金占用的时间，硬生生多出近两年。
现房销售，对买房人最大的利好就五个字：交房即交证。期房销售的交付风险，彻底清零。
你掏钱买到的，终于是看得见、摸得着的房子，而不再是一句“敬请期待”。
03资本市场：靴子落地，底部还远吗？
证监会也出手了，《关于资本市场支持构建房地发展新模式的意见》：一边加速房企风险出清，一边上市房企再融资松绑。
靴子，终于落地了。
地产离底部，还有多远？没人敢下定论。
但方向已经很清楚，那个“卖图纸，卖期待”的时代，已经正式翻篇。从今往后，开发商要先把房子盖好，才轮到你决定，要不要掏钱。
对房企来说，这是阵痛，也是不得不熬的冬天。
新时代已来。这一次，终于是，开发商先交卷，买房人再打分。