8月28日，央行和金融监管总局发布重磅个人住房贷款新规，可以说颠覆了实施了数十年的政策新规，从买房者角度来看，都是大利好，但市场的接受度还有待检验。
简单来说，新规有以下几条改变，都是重量级的王炸：
一是贷款期限大幅延长，个人住房贷款最长期限由原来的30年延长至40年。但也有规定，具体贷款期限由购房人与商业银行根据借款人年龄、还款能力等因素协商合理确定。
二是强化还款能力审核，明确设定月房贷支出与家庭月收入之比控制在50%以下。确保借款人具备真实的长期还款能力，防范过度杠杆风险。
三是严格贷款发放节点，规定所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放。实行预售的项目，个人住房贷款应严格在项目竣工备案后发放，彻底杜绝为烂尾楼买单。
这些政策放在10年前，估计房地产价格会连夜上涨，市场情绪高涨。但在房地产下行周期，这个政策的接受度远远不如预期。
首先是延长贷款周期实际上对降低月供压力的幅度有限，虽然看上去从30年变成了40年，好像房贷直接减少了四分之一，但实际上算上银行的利息，实际降幅只有15%。
以贷款100万年利率3%为例，等额本息计算30年期的月供是4216元，延长到40年后，月供降低到3581万，每个月少还了635元。多了10年的还款周期，也多了20万的利息。银行显然很乐意，但对于购房者来说现实意义不大。
其次延长还款周期将严重影响生活质量，以30岁购房计算，还款40年要到70岁才能还清，意味着退休后还要还房贷。按照如今的平均寿命计算，正好半辈子都是给房子打工。
至于还款能力审核，很多人认为房贷占到可支配收入50%太高，按照家庭月收入10000元计算，每个月去掉房贷，剩下的钱根本无法维持正常的家庭运转。孩子教育、生活成本、医疗费用等等都要花钱，这个比例设定意义不大，银行有很多办法绕开这个规定。
其实这次新规最有实际意义的就是发放节点的改变，让过去买了烂尾楼还要还房贷的悲剧不再上演。过去烂尾楼毁了多少家庭，新规实施应该对存量贷款给出处理意见，让过去买到烂尾楼的购房者能够解套，否则这部分人的购房需求根本无法释放。
2025年，新出生人口已经降至792万，不到10年前的一半。人口出生率下降，意味着购房需求下降。只在房地产金融政策上下功夫，无法在短期内解决行业问题。
延迟退休，房贷周期延长，看似不相干的两件事，对于大部分人来说，都以为这劳动时间变得更长了。当大家对未来的预期越来越悲观时，再好的政策也刺激不了购房者的欲望。