如果说琶洲南是今天土拍的流量担当，那坑口这宗地更像一场实打实的大考，它考验的不是房企的资金实力，而是城市更新时代的综合运营能力。
在上午失守石榴岗地块后，下午保利又转身投入到了荔湾坑口地块的竞拍上，和珠实掰起了手腕。
不过，最终保利不敌珠实。珠实以186,514万元竞得荔湾区坑口城中村改造AF0211019地块，折合楼面价30222元/㎡，溢价13.37%。
单看参数，这宗地的门槛似乎不高：计容建面约8.52万㎡，容积率5.0，限高150米，起拍价16.45亿元，起拍楼面价约1.93万/㎡。
但仔细看出让条件就会发现，这宗地的隐性成本不低，需配建5500㎡安置房、1.8万㎡商业商务安置物业、5670㎡配套地下车库，还要额外支付1681万元的场地遗留工程处理费。
也就是说，这不是一宗纯粹的商品宅地，旧改安置、商业配套、场地收尾这些城市更新的配套任务，全跟这宗地块绑在了一起。
扣除配建和安置成本后，实际可售部分的楼面价要高出一截。
值得一提的是，地块原本是坑口旧改的安置房地块，后来经过调规改成了融资区。
这个调整本身就释放了一个信号：坑口旧改的推进速度比预期快，安置需求已经基本消化，腾出了空间来做商品住宅开发。目前坑口旧改的签约率已经超过95%，进入了实质性的拆迁和建设阶段。
放到整个白鹅潭来看，这块地是片区城市更新开发模式的一个典型样本。
它位于聚龙湾板块，紧邻聚龙湾太古里，目前聚龙湾首开区已经开业运营，是白鹅潭目前最具人气的商业地标。
旁边由珠实开发的聚龙湾源舍，今年4月已经开盘，主推建面约90-145㎡三四房，售价4.9万/㎡起，去化表现还算不错。
△聚龙湾源舍
但这宗地的挑战也同样现实，5.0的容积率、150米的限高，意味着产品形态大概率是超高层高密度住宅，居住舒适度没法跟周边新盘比。
再加上捆绑的安置和商业配套，实际开发难度不小。
对拿地房企来说，这宗地拼的不是高周转，而是能不能借太古里的商业热度和白鹅潭的城市更新红利，做出足够的产品溢价来覆盖成本。
如今，聚龙湾片区2.2平方公里的超级城市更新项目正在加速推进，太古里的商业落地只是第一步，后续还有大量的住宅、办公、公共配套需要陆续开发。
△聚龙湾启动区效果图
坑口旧改作为聚龙湾的重要组成部分，其融资地块的出让节奏，直接关系到整个片区更新的资金循环和推进速度。
△坑口片区现状航拍图（图源：广州荔湾发布）
值得注意的是，近期荔湾的土拍热度其实不低。7月24日，保利发展以6.09亿斩获沙涌地块，溢价17.3%；更早的芳村客运站地块，吸引了5家开发商参拍，竞价50轮，最终溢价四成成交。
这些信号都说明，白鹅潭的价值已经被市场看见了！