广州楼市正悄然刮起一阵在售项目“调规风”。今年以来，10余个楼盘在销售过程中主动启动规划调整。面对市场变化，开发商不再固守原有方案，而是依据前期去化数据，通过削减楼栋、降低高度、优化户型等方式灵活“做加减法”。有业内人士指出，此举响应了国家“盘活存量”的政策导向，开发商不惜增加成本，顺应需求调整产品，有助于减少无效供应；同时提升产品竞争力，有望减缓价格内卷，撬动市场加速去化存量。
■多个在售楼盘申请调整规划，降层数、改户型，加减楼栋，务求在市场上更加“能打”。
减层数改户型，多盘主动做“加减法”
今年以来，广州楼市有个词被反复提起——“调规”。据克而瑞广佛统计，仅上半年已有12个楼盘取得预售证后主动申请规划调整。新快报记者梳理近期公示的规划信息发现，参与调规的楼盘遍布广州多个区域，其中不乏市场关注度较高的热门项目。
从已公示的方案看，多个楼盘选择直接“做减法”。广州增城的敏捷东樾府拟将原规划的28栋住宅楼减至25栋，并相应增加车库面积、优化配套。广州海珠琶洲的保利天奕B1栋原规划17层，现拟调整至12层，更加低密；广州海珠客运站的中交天翠的1栋从47层降到44层，按一层5户计算，少了15户。
也有项目在“减高度”的同时“调结构”。广州番禺的越秀·万博和臻拟将20栋、21栋从38层降至32层，同时新增F2-2地块，规划2栋7层高的纯粹小高层产品，这是目前万博板块住宅规划中楼层最低的小高层楼栋，项目由此形成高层+小高层的高低配组合。广州天河的越秀阅璟台二期则从混合布局改为纯板楼设计，主力户型调整为120㎡至165㎡，二期门槛比一期更高。
不过，并非所有项目都在“越做越大”。天河的城投天禧二期根据前期客群调研，做了一次主动的“面积段下沉”，一期户型建面为106㎡至138㎡；调规后，二期产品主打建面为82㎡至119㎡的三房至五房产品，覆盖刚需、刚改客群。
成本上升也要改，只因客户“越买越大”
在售楼盘中途调整规划，意味着开发商必须承担额外的成本。广州中原地产项目部总经理黄韬在接受新快报记者采访时坦言：“有些项目层数调少了，总体可售面积就会跟着减少。例如一栋楼少了3层，整个小区四栋楼就少了12层。有些层数不变，但塔楼变板楼，每层4户变2户，可售户数总体也少了。部分项目即使在其他地方增加楼栋，也要重新打地基；有些已经做好车库了，又重新多建楼栋，这些都是实打实的成本。”
为什么增加成本也要改？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一些在售项目原有的规划适合高周转时期、楼市上行时期。“当时居民投资需求比较旺盛，加杠杆购房意欲较强，但现在这类产品已经不太符合市场，所以就开始调整。”他说，有的项目地块大、销售周期长，但规划在第一期就已定好，如今市场迭代，需要低密度产品，新一期产品要去化，就需要更与市场需求接轨。
另一重考量来自对客群的重新审视。黄韬表示，部分项目根据前期的去化数据，得出更精准的客群画像。“例如部分改善人群的数量已经超过了项目的预期，再做更大面积或更低密的产品，可以把整个项目的调性和单价都往上拉，产生溢价。”
新快报记者了解到，从成交结构来看，广州新房正在悄悄“变大”。克而瑞数据监测显示，2026年1月至7月广州商品住宅成交套均面积为112.7㎡，较2023年同期增加3.2㎡。110㎡以上户型成交占比由2023年1月至7月的36%提升至2026年同期的42%，四年累计增长6%。其中，130㎡至150㎡成交套数甚至逆势回升至4474套，较2025年的3763套增长19.0%，成为当年唯一实现套数正增长的面积段。
“由于今年改善人群加速入市，购房者主动选择大户型，尽可能实现一步到位。”黄韬说，“业内通常有个说法，比现住的面积买大50%，就是明显的改善。例如原来住80㎡的购房者，就会倾向买到120㎡以上。”
调规常态化，购房者要盯紧公示别眨眼
调规既是市场的需求，也是政策的引导。李宇嘉向新快报记者表示，政策端也在为存量盘活提供制度支撑。“国家在盘活存量低效用地、在建项目盘活上出台了一些新政策，今年的‘38号文’明确了‘统筹存量和增量建设用地，促进内涵式发展’的要求”。
新快报记者了解到，今年3月，自然资源部与国家林草局联合下发“38号文”《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，共出台13条举措，其中特别受关注的是第十条：各省份要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。简单来说，就是“盘活一亩才能新增一亩”。
在黄韬看来，调规是必然趋势。“住房建设正向高质量发展、向‘好房子’靠拢，刚需和改善人群都追求质量与居住的美好。市场供给全面向品质化倾斜，早年高密度、低绿化、高拥挤的部分老盘，将面临明显的产品代差，需要积极调整加速去化。”他说。
李宇嘉表示，项目调整规划对市场而言无疑是向好的。“一是供应端减少了无效供应，减缓了开发商价格竞争内卷的态势，调整后项目价格稳定性更强；二是从需求端看，供应有效性提升必然带动需求，片区供求关系缓解，房屋供应效率提高，品质也随之提升。”他说。
对于购房者而言，调规常态化带来了新的决策变量。克而瑞广佛提醒，在当下的广州楼市里，开盘时看到的沙盘、楼书、户型图，中途均有机会被改写——邻居数量、社区密度，甚至整个楼盘的定位，可能在签约之后发生逆转。购房决策逻辑必须从过去的“看预期、买想象”转向“看落地、盯公示”。
■新快报记者 何璐诗 实习生 金泉霖 文/图