楼市震荡下行，南京的豪宅，卖爆了！
克而瑞数据显示，上半年南京新房成交约160万㎡、12524套，同比分别微降0.95%、1.63%。但顶豪市场有点“飘”：
| 3000万-5000万总价段成交套数同比增长750%；
| 5000万以上总价段成交套数同比增长400%。
新房似乎越贵卖的越好！南京的有钱人花几千万买豪宅，脑回路稍微慢那么几秒，心仪的几千万的房子可能就要被别人抢走！
最夸张的，要属招商蛇口的瑞玺，这是招商蛇口去年拿下的南京“地王”。
瑞玺效果图过程稿
这个项目今年2月首开，套均总价1000万+，上半年卖了62套，在南京1000万+总价段市占率高达——17%。
不止是恐怖的市占率，今年2月其成交了一套3层联排别墅，单价约10.8万/㎡，刷新了近几年南京新房成交单价纪录。
凭借瑞玺，招商蛇口终于找回了在南京豪宅市场的“颜面”！
豪宅市场的风口来之不易，抢了地王的房企们也都是铆足了劲儿快推盘来抢风口。
就在上个月，招商蛇口以总价29.98亿、楼面价3.44万/㎡竞得南京河西G30地块，抢下南京今年土拍的单价“地王”。
这宗“地王”的含金量相当高：
这是板块内时隔2年后的首次上新，直线距离长江仅有约1.5公里，出让面积超5.4万㎡，容积率更是仅有1.6，堪称：
南京今年的“一号地块”。
艳姐也注意到，招商蛇口G30项目此前也陆续传出一些信息：
起步户型约155㎡，主力高层，甚至还有板块内稀缺的洋房…
这意味着，年度地王的门槛大约1000万+。招商蛇口地王项目能不能抢到这波风口？又能不能站稳南京豪宅市场？我们今天来唠唠。
01
拿下了“一号地块”
时间回到今年7月，招商蛇口以总价29.98亿、楼面价3.44万/㎡、溢价率7.07%竞得南京建邺区河西中地块。
这是南京今年以来的土拍中含金量十足的一幅地块！
先看楼面价，3.44万/㎡的楼面价，排在今年南京58宗出让宅地的第1，也是唯一一宗楼面价3万+的宅地；
再看溢价率，7.07%的溢价率虽然不高，但竞价99轮，是今年南京竞价轮次最高的一宗宅地。
对于河西中这宗块地，从竞拍开始便热度不减，短短1分钟举牌超过10轮，约半小时后轮次突破80轮。而招商蛇口也表现出势在必得的姿态，频频举牌跟价，在对手第98轮出价后仅6秒就绝杀游戏。
拿下地块后，招商蛇口也是相当低调，也只是宣发了一张拿地喜报。虽然“悄无声息”，但招商蛇口却乐开了花儿。
先来看这块地，地块位于南京建邺区河西中板块，是区域内近2年半来出让的首宗宅地，含金量十足。
从区位上看，位置相当金贵。华山路以东、积贤街以南，不靠高架，直线距离2号线集庆门大街站约700米；
招商蛇口G30项目区位示意
从板块来看，地块价值也足够亮眼。河西板块在南京本身就是豪宅的代名词，金鹰世界、万达广场在5分钟步行范围内；
地块质素也相当不错，容积率1.6、计容建面约8.71万㎡、限高80米，是今年河西甚至整个南京主城，极为少见的低密巨型宅地。
河西也是南京热门的高端改善板块，可以看一下G30项目板块内一二手房表现：
链家数据显示，2024年交付的朗诗高力璟华府，二手房挂牌均价在5.1万/㎡~5.9万/㎡，套均总价约900万+；2018年交付的北辰旭辉铂悦金陵，二手房挂牌均价在4.6万/㎡~6.3万/㎡；2011年交付的星雨华府，二手房挂牌均价在3.9万/㎡~5.2万/㎡。
再看新房项目，整个河西片区也仅有均价约7万/㎡的瑞玺、均价约7.3万/㎡的绿城华发·金陵月华、均价约6.7万/㎡的丹荔云府在售；即将入市的檀府·河西均价大概率7万+/㎡。
再看招商蛇口G30项目，3.44万/㎡的楼板价，甚至比板块内上一次出让的河西北G01地块，也就是招商金陵序还低近1500元/㎡。艳姐觉得只要产品还不错，未来该地块的流速和利润还是相当大的。
这是招商蛇口今年在南京拿下的第一宗宅地，也是在河西板块拿下的第3个项目，而且还都是豪宅项目。
凭借河西3子，短短2年时间招商蛇口就成为了南京豪宅的“颜面”担当！
02
单月曝光19万次+
招商蛇口又进化了
河西一直是南京楼市的“宇宙中心”，不管是土拍热度、成交均价、去化周期，都稳居南京各板块前列。目前南京楼面价TOP10无一例外都来自河西。
再来看南京楼市格局，除了招商蛇口、中海、绿城这类全国性头部房企外，本土民营房企如金基、中堃近年在产品、口碑也呈现出了碾压之势。
也因此，在楼市震荡下行期，河西宅地都会成为房企们争抢的“香饽饽”，南京也需要一家实力房企为楼市注入一剂强心针。
所以，这次拿下河西宅地的，为什么会是招商蛇口？
其实招商蛇口是南京楼市的早期玩家和头部玩家。1994年就布局南京，不过早期更多的是跟随策略，什么产品火就做什么，哪里好卖就布局哪里。
2022年，他们提出“重回南京”，加大在南京，特别是核心区的布局力度。2022 年落地首个臻系产品，2024年落地首个序系产品，2025年落地首个玺系产品，并持续进化。
特别是在去年6月左右，招商蛇口原深圳公司常务副总江波调任南京担任总经理后，在豪宅产品打磨能力之外，他们在投资策略、营销打法、管理团队非常强悍，给人耳目一新的感觉。
首先，是投资更加聚焦，坚定进军核心板块拿地王。
过去几年，招商蛇口在南京拿地十分低调。2024年均未进入拿地金额TOP10，2025年以32.04亿全口径拿地金额排名第4。
拿地金额绝对值虽然不高，但地块含金量足够高，一直在聚焦核心板块，对优质项目的竞争丝毫不含糊。
去年4月，招商蛇口在226轮竞价后，以总价32.04亿、溢价率25.65%、楼面价4.51万/㎡竞得河西中地块，拿下当年南京“地王”，跻身南京楼面价历史第2，也就是瑞玺项目。
瑞玺示范区实景
算上此次竞得的河西中地块，招商蛇口目前在河西板块已拿下3个项目，分别是招商金陵序、瑞玺，楼面价也相当顶，妥妥的“地王专业户”。
其次，是搭建线上线下营销矩阵，单月曝光19万次+，营销打法快、准、狠。
这几年，房企都在提城市深耕、降本增效，但多数企业还停留在单盘操作的传统模式，而招商蛇口在南京聚焦数字化平台，搭建线上线下品牌营销矩阵，给房企高效操盘打了个样。
比如营销推广，他们针市场变化，快速对团队邀约、到访、转化情况进行管理动作调整，深度挖掘并及时更新项目故事线策略，打通各项目的客户资源，互相联动导客实现1+1>2的效果。
招商金陵序示范区实景
同时，营销体系整合数字化平台，构建“数据中台+渠道中台”双引擎；营销团队还实行“灯塔计划”，搭建小红书、抖音、视频号新媒体矩阵，全员300多人参与创作发布项目建设、营销、案场等动态，并要求每周之上输出1条内容，每月进行内部评比，塑造“招商质造”口碑，仅6月单月全网曝光量就有19万+...
在快、准、狠的线上线下立体操盘策略下，招商金陵序从首开到清盘仅用时9个月，跻身2025年南京1-7月销冠；瑞玺在今年2月首开，并拿下上半年南京总价1200万以上豪宅销售套数、面积、金额、均价“四冠王”。
今年1-7月，招商蛇口以全口径销售37.56亿位列南京房企销售排行榜第3。
最后，是招商蛇口南京公司高效的管理团队。
高效的组织架构无疑是应对市场快速变化的关键。这两年，招商蛇口在南京通过多轮人事调整来提升运营效率。
目前招商蛇口南京团队在去年中组建成型，包括南京公司总经理江波，营销总监宫路路。
江波出生于1978年，毕业于南京大学，2007年加入招商蛇口，曾长期在华东及华南区域任职。在华东区域期间，江波就曾操盘招商蛇口南京多个标杆项目，取得不俗业绩。2014年到2017年，招商蛇口南京公司销售额分别为30亿、45亿、81亿、100亿+，3年时间增长超230%，是招商蛇口早年在南京业绩爆发的重要推手；2023年江波调任深圳公司，并在次年出任常务副总经理；2025年中，江波接任朱鸣宇出任南京公司总经理。
江波
宫路路长期在南京公司任职，曾是南京招商局中心等多个项目的营销负责人，目前招商蛇口南京公司“数据中台+渠道中台”，以及线上+线下立体营销体系，就出自宫路路之手。
宫路路
不夸张的说，这帮人完全具备“带着几条枪就能去开发根据地”的能力。
新团队到任后，招商蛇口在南京不仅实现了“地王项目”瑞玺的热销，还在今年抢下河西中G30地块，为招商蛇口“王者归来”积蓄能量。
03
招商蛇口的豪宅锻造力
已经迭代成这样了？
钻石地段自然要匹配顶级产品。
招商蛇口至今在河西已连落3子，一个是2024年拿下的河西北板块的招商金陵序，一个是2025年拿下的瑞玺。
根据此前的海报，G30项目大概率会是招商金陵序2.0升级版。不过艳姐觉得，招商金陵序毕竟是2024年的产品，G30项目大概率会在产品力上对标瑞玺。
瑞玺是南京近10年来的单价地王，也是招商蛇口在南京的第一座玺系作品。
玺系到底有多厉害？
它是招商蛇口诸多产品系中，战略定位最高的产品。
特别是今年2月面世的瑞玺，刷新了市场对于招商蛇口豪宅锻造力的认知。
艳姐还是先带大家看一下目前在售的瑞玺的实力。从立面到公区再到会所，每一个细节通过高浓度奢石、奢材的巧妙搭配，营造出高级酒店般的生活场域，并最终呈现出豪宅才有的隐奢贵雅的体感。
像立面上，以长江波纹为灵感，打造了南京首个先锋超流体曲线立面，金属+莱姆石+大比例幕墙+弧形转角，将江景、园景与城市天际线纳入日常生活，成为人与自然对话的取景框……
瑞玺示范区实景
还有社区门头，宽度约100米的归家社区门头，通过尺度、动线和材质建立起清晰的归家礼序，大板整切、纯手工雕刻的莱姆石，主入口的高透水晶灰玻璃“宝盒”，内侧以赤金琉璃包裹，米白底色与金色纹理交织，做出了十足的仪式感。
瑞玺示范区实景
当然，在瑞玺，面积约7100㎡的架空层+负一层会所的“垂直甲板会所”系统同样惊艳。他们将原本平面式的功能布局，以立体的方式重新构建，实现了复合空间的多元利用。
瑞玺示范区实景
还打造了微压氧舱、恒温泳池、国标羽毛球馆、图书馆等多个主题功能区，场景非常丰富。业主未来不出社区，就能体验各类精致生活场景。据说瑞玺的会所未来还将邀请职业运动员提供私教服务。
瑞玺示范区实景
当然，瑞玺的设计非常克制，并没有简单地通过笨重的奢石、奢材来堆砌出“豪宅感”，而是通过“反参数化”和拒绝复制经验主义的4大重构，来营造出高端圈层的未来生活方式。
瑞玺美学样板间实景
可以看到，招商蛇口在河西豪宅区打造的玺系产品，不管是颜值，还是生活场景的营造都实现了迭代进化，产品力相当能打。
虽然目前G30项目公开的效果图比较少，仅从他们过往打造的TOP级的瑞玺，G30项目大概率会延续玺系作品的精髓，又会有很强的质感、格调，我们也能看出招商蛇口对这个河西新一代封面力作会使出十二分心思的。
结语
南京公司一直是招商蛇口中高管们的“福地”。
招商蛇口前任总经理、现中国南山董事长蒋铁峰，招商蛇口副总经理、招商积余董事长吕斌等高管，均曾担任过南京公司总经理。
这几年，招商蛇口在南京已经告别了过去什么好卖就做什么的粗放打法，开始聚焦核心板块，打磨豪宅产品力。
不管是“三冠王”金陵序，还是“四冠王”的瑞玺，招商蛇口在南京的“画像”逐渐清晰——南京豪宅的“颜面”。
但聚焦核心板块和豪宅后的招商蛇口，在南京的年销售规模也从2024年的140亿+回落到2025年的70亿+。
在河西这样一个绝版地段，招商蛇口会不会再次惊艳到市场？江波+宫路路的新组合又能否带领招商蛇口在南京重回巅峰？我们拭目以待！
主编：张艳
责编：eric
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