8月20日，上海重磅发布了《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》，本次规划内涵发生了较大变化，对于购房者、开发商以及住房管理者三大主体均有较大的不同影响。此前我们分析了本次规划，分析了对等四个方面的影响，今天从住房管控角度，分析“十五五”规划对城市管理的四大核心影响：
一、 进入到存量时代，管理的难度大幅增加。管理的链条长度从规划、供地、开发，销售等延伸到存量换新，业态融合、建筑安全体检、以及物业管理等全链条下的土地全生命周期管理。
二、 存量阶段下，因城施策环境下，上海自己适配的新制度体系要重新搭建。可以看到存量时代管控理念发生本质变化。在住房格局方面，保障体系如何搭建，搭建的程度，覆盖面怎么设置，保障体系与市场化体系的边界在哪里，这些都需要在前期既有程度下，不断探索、尝试，调整；在供地模式下，由原来的规划引领，回归到“以需定供”，这对管理者对于需求的认知提出更高的要求。需求是多元化的，住房的需求可以通过购买新房解决，也可以通过购买二手房解决，还有就是通过租赁住房解决，未来怎么调整三者的比例。比如在十五五期间供应商品住宅2500-2800万方的规模，这是需要对于新房、二手房、租赁等全面系统了解，并且协调好三者的量价关系，经过大量的测算，评估以及精细化的调整才能得出。只有这样才能实现真正的“人、房、地、钱”四要素的联动，做到精准调控。
三、 配套政策要进一步完备。十五五规划对于各项工作提出新的目标和要求，同时，配套政策必须跟上，不然政策的效果就会大打折扣。比如项目开发公司制下，如何做到融资、监管、税收政策的匹配；比如城市更新项目周期长，未来主要以产业运营，全生命周期管理为主，与以往销售模式下的融资、补贴、税收以及考核方式都发生质的变化，未来都要调整。
四、 多部门的协调难度。城市更新项目涉及住建、规划、财政、消防、文旅等十余个部门，不同部门的审批标准、管理要求存在差异，跨部门联动的统筹协调成本高。多元主体诉求协调难，需同时平衡居民、开发商、业态运营方、属地街道等多方主体的差异化诉求，比如加装电梯的低层居民反对、业态导入的本地居民适配性争议等，基层治理的沟通成本极高。
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