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8月22日一大早，香港长沙湾叡璟I的售楼处门口，队伍拐了好几个弯。
这可不是偶像演唱会签售现场，只是一个新盘认购开放日。
180套房源，揽下47101份认购登记，超额认购冲到260倍，刷新香港新盘首轮认购历史纪录。
529.8万港元起就能上车，七成买家是实打实自住，内地买家占两成。不少现场人开玩笑，现在抢香港新房，拼的不只是钱包，还要拼手速和运气。
看到这番热火朝天，不少楼市老玩家心里打鼓：难道上世纪香港楼市的疯狂又回来了？
先别急着扣上泡沫的帽子。这不是楼盘营销制造的虚假热度，整个香港楼市，已经迎来一轮实实在在的修复行情。
启德维港·湾畔推出208套房源，单日收获32000份认购，超购150倍，开盘直接售罄，创下启德片区近三年最快去化纪录。屯门400万港元起的刚需小户型，168套房源3小时一扫而空，现场排队超两千人。就连西半山上亿的顶层复式，十多套豪宅短短数日就被内地高净值客户拿下。
二手市场风向也彻底调转。
2026年上半年，香港二手住宅登记成交3.2万宗，同比大涨42%，创下五年新高。沙田第一城、太古城这类老牌屋苑，差不多每三笔成交，就有一笔业主临时加价3‑5%，买家照样愿意接盘。前几年买家肆意砍价的日子，已经一去不复返。
豪宅市场更是可圈可点。上半年2000万港元以上物业成交2372宗，成交金额突破1113亿港元，创下31年半年度新高。亿元豪宅成交134宗，同比暴涨91%，山顶南区豪宅成交里内地买家占比高达七成。
热度还传导到商业与租赁市场。核心写字楼整层收购频频出现，铜锣湾、旺角街铺租金反弹超两成。住宅租金屡创新高，赴港留学催生七万多张床位缺口，租房内卷已经成为当地年轻人的常态。
量、价、租三线同步向上，市场暖意看得见摸得着。
单个楼盘的火爆，不过是水面上泛起的浪花。真正推着购房者蜂拥入场的，是底层大环境已经悄然生变。
叡璟I自身硬实力摆在那里，五百多万港元的上车门槛，在香港核心区相当友好，步行可达港铁南昌站，还配万象系商业。更关键的是，它的售价比周边二手还要低10%‑15%，实打实的性价比摆在台面上，自然吸引大批买家。
但单个项目的优惠，撑不起整个市场反转。此前香港楼市历经三年半深度调整，泡沫水分已经充分出清。差饷物业估价署数据显示，私人住宅售价指数连续12个月环比走高，5月同比涨幅12.36%，延续多年的看空预期，正在被真实的数据逐步击碎。
美联储降息带动香港按揭利率下行，不少五百万级别的房子，月供甚至低于同地段租金。“供楼好过租房”从概念变成现实，大批租客干脆转身入市买房。
供需天平也发生倾斜。2026年香港私人住宅落成量仅1.67万套，高才通带来大量新落户人口，叠加每年十万级留学生，新增居住需求远超新房供给。二手房业主普遍惜售，议价空间收缩，海量购买力被挤压到一手盘。
政策同样送上助力。2024年全面撤销楼市“辣招”，交易成本大幅下降；2026年7月跨境金融新政落地，资金流动更加顺畅。全球货币宽松环境下，香港核心不动产，也成为高净值人群对冲通胀、汇率波动的重要配置。
眼前热闹的场面，很容易让人联想到1995年那波楼市热潮。同样降息放水，外资涌入，豪宅卖得火爆。
可外表相似，底层逻辑早已天差地别。
1995年进场多是短线热钱，玩的是快进快出的博弈，赚一笔就打算跑路，外部环境一变，资金出逃速度惊人。
而2026年进场的资金，大多做的是长期布局。新移民自住刚需、家族办公室资产配置，叠加低息环境下以租养贷可以跑通，很多人持有周期以十年计，并非短炒投机。
当然，再好的市场，也不存在闭眼躺赢的好事。趋势向上的同时，市场依旧存在一些值得留意的扰动变量。瑞银8月研报就提示：AI对本地就业的潜在冲击、北部都会区未来住宅供应、人才流入节奏不及预期、大湾区跨城居住分流需求。这份审慎观点，给火热市场多添一份理性。
但这些更多属于中期变量，并不会改变修复的大主线。世邦魏理仕、中原、星展银行等机构均给出积极判断。50位本地楼市专家调研，无一人看跌全年，37位预判全年涨幅突破5%。大家的共识很清晰：大方向向好确定，但行情不会直线猛冲，中途震荡休整，恰恰是健康市场的正常表现。
香港这波回暖，绝不只是本地的故事，更是内地购房者值得细细参考的一面镜子。
它充分证明，经过深度调整之后，核心地段优质房产拥有很强的修复韧性，K型复苏已是现实。楼市不是没有机会，而是机会向优质资产集中，好资产迎来价值重估，普通物业则面临分化。
高盛测算，香港楼价每涨10%，会带动内地一线核心豪宅3%‑5%的同步抬升。现实市场也出现联动，深圳湾顶豪、上海陆家嘴前滩改善盘、广州珠江新城新盘，都出现情绪带动下的成交升温。回看历史，2009、2020年，都是香港率先回暖，而后内地核心城市跟上修复脚步。
不过不能直接照搬香港剧本。两地土地、人口、政策基本面不一样，香港是风向标，不等于内地全盘复刻同等涨幅。普涨时代落幕，但不等于房地产失去价值。内地核心城市，契合真实居住需求的优质房产，依旧具备扎实居住价值与资产韧性，分化之下远郊弱配套物业承压，但优质资产的机会正在逐步打开。
看热闹简单，看懂门道却要花心思。
打算赴港置业的朋友，别被“万人摇”冲昏头脑。香港楼市内部分化同样突出，远郊普通物业涨幅有限，分清自住还是资产配置，重点看租金回报，不要盲目赌短期暴涨。
内地购房者也能从中得到启发。城市能级只是入场券，板块、配套、产品品质才是房产价值的核心。市场已经走出底部修复通道，但不存在一夜暴富的捷径。买房优先匹配自身居住诉求，再兼顾保值，坦然迎接修复窗口，但切忌头脑发热追高。
比起网上各种哗众取宠的预言，土拍热度、二手挂牌量这些朴素指标，反而更能看清市场真实温度。
房地产从来不是非黑即白的选择题。告别了全民普涨的旧时代，并不代表不动产就此失去魅力。不管香港还是内地，市场正在走出调整周期，慢慢回归基本面。行情来临时不必畏缩，但真正能稳稳拿到收益的，永远是肯沉下心甄别资产、尊重周期的人。