撰文 | 花姐
出品 |楼花网
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近段时日，招商蛇口在京动作频频。
1、连拿两张规划证：通州九棵树6016项目，大兴黄村0209项目。
2、连发两组招标计划：通州土桥6037地块，顺义后沙峪2001、2002地块。
穿透招商蛇口这些动作，花姐总结出它的打法：
在产品层面，它善于创新，敢于突破；在拿地方面，它广撒网，是参与土拍次数最多的房企。
尤其是产品创新，招商蛇口屡次开风气之先。
在大兴黄村0209项目，它竟然做到了全部户型南门带花池，且花池是通面的。
这在北京楼市是独一份。
有关这一点，花姐在昨天的文章中已经详细剖析过，大家感兴趣可以去查看。
今天，一起来聊聊九棵树6016项目，即招商蛇口首个“天青”产品系：湖映天青。
这是一个充满诗意的案名。
但，有关它的产品信息，剧透的内容并不多。8月22日傍晚，招商蛇口官方只公布了75平米户型。当然了，还会有“湖”。
一份反馈意见通告，倒是给出了更多答案。
宋式屋檐轮廓浮出
湖映天青这个案名，是有出处的。
“雨过天青云破处，这般颜色做将来”，这是宋徽宗的句诗。
它定格了汝瓷天青色的千年风雅，也成为招商蛇口“天青系”产品序列的创作源头。
湖映天青的宋风建筑，到底怎样呢？
招商蛇口没有给出外立面图，但在8月20日的终版图纸上，每栋楼隐藏着宋式屋檐的轮廓，飞檐翘角。
花姐目测，它的屋檐飘出楼体1~1.8米，很是气派。
赠送面积“三件套”
湖映天青公示过三张图纸。
首版在7月14日公示，表达很含蓄，看不出户型赠送情况，但基本定型了。
第二版图纸出现在7月27日，将消防车道、地上消防通道、物业用房做了优化，尤其是，曝光了飘窗的位置。
第三版图纸出现在8月20日的反馈意见通告里，彻底把赠送面积的“三件套”露出了：
南向通面内嵌阳台、北向通面设备平台、侧面大部分户型有飘窗赠送。
和南面一路之隔的中海玖树满和相比，湖映天青设备平台进深宽了约0.3米，且多了侧面飘窗。
人有我优，人无我有。这是招商蛇口在产品上，屡次突破的精髓。
在大兴黄村板块，也是如此。所有户型的通面花池，超越了绿城朗月和风的赠送面积。
小区整体抬高了
湖映天青的楼栋排列，十分有特点：纯洋房、正南正北。
要知道，它的容积率1.6，受东面和南面的退线影响，实际容积率约2.4。
一般来件，这个条件，是很难做到纯正的洋房。
但，招商蛇口创造条件也要上。这就是神奇的地方。
它用了一招很关键的设计手法：抬高。
相比中海玖树满和，湖映天青楼栋抬高的情况为：是1#、2#、4#和6#抬高1.5米；7#和8#抬高1.1米；3#抬高1.7米；5#抬高3米。
这招很妙，可以减少因南面中海玖树满和带来的退线面积，确保有效排楼面积做到最大化。
当然了，小区整体抬高，是北京楼市的趋势。之前，朝阳区的宸园139，也抬高了0.7米~2.05米。
目前，丰台出现了另一种抬高——抬板，保利太平桥项目、华润万泉寺项目和岳各庄L02地块，昌平沙河0008、0009地块，皆是如此。
把户型整体做小
最后，来聊聊湖映天青的户型配比。
它在研究中海玖树满和之后做了取舍：整体户型做得更小，363户，建面约70-119平米。
户型主要分三款：
70多平米三居，65套，占比17.76%；87平米三居，209套，占比57.1%；119平米四居，88套，占比24%。
它直接放弃了中海玖树满和的102平米面积段，形成差异化。
6#和7#比较特殊，或将出现顶层复式产品。
纯洋房加上户型赠送面积更大，湖映天青比中海玖树满和的实际得房率，更高一些，价格应该也会高一点。
万事具备，只欠东风。
湖映天青的下一步，是尽早拿到预售许可证。
对于招商蛇口而言，最理想的是，顺利拿下土桥6037地块，形成双盘联动。
花姐点评：
看一个开发商的野心，不看它拿了多少地，得看它拿到手之后，敢不敢下重手。
湖映天青最值得说的，不是洋房、不是宋风、也不是赠送，是每一步选择，都指向同一个方向：
做九棵树板块，此前从没有过的东西。
1.6的容积率，硬做纯洋房不做高低配，这是拿利润换纯粹。
抬高楼栋而非妥协排布，这是拿工程成本换日照。
飞檐飘出1米至1.8米，这是拿造价换天际线。
今年，招商蛇口在北京，像在下连珠棋。
湖映天青的宋风、黄村0209项目的花池、石景山高溢价落子，土桥蓄势，等等。
单盘看是产品，连着看，是一条产品线在渗透。
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