在全国的房地产市场格局中，海南一直都是独特的存在，原因倒不复杂——盘子小、客户季节性太强。
今年上半年，海南全省新建商品房销售额700.5亿，看规模，甚至连销售额748亿的成都都不如。
也正是基于这样的现实，海南楼市的竞争格局非常简单粗暴：
央企主导，民企捡漏。
艳姐看了下，上半年海南销售排在前3的分别是：
华润置地、保利发展、中旅投资。
清一色的央企，市占率高达21.67%。
虽然央企主导了海南楼市，但央企内部的厮杀非常激烈。哪家房企在投拓、产品或营销等动作上稍有松懈或失误，就极有可能被对手反超甚至踢出局。
过去两年，海南的“销冠”一直都是保利发展，但到了2026年上半年，画风突变，保利发展全口径销售51.99亿，比排在第1的华润置地，足足少了13亿。保利发展丢掉了“销冠”。
不过就在前一阵子，突然“杀疯”三亚地产圈：
前后不到30天，豪掷近28亿，连续抢下2宗核心宅地。
更关键的是，三亚上半年土拍出让的宅地，被保利发展一家“包圆”了！
这也是闫志强履新保利发展海南公司董事长后，首次现身土拍市场。
而对于保利发展海南来说，这2个项目的分量，或许比很多人想象中的，还要来得更重。
01
连落两子
保利发展“包圆”三亚宅地
时间回到6月30日，三亚海棠湾宅地被保利发展以总价15.12亿竞得。
这已经是保利发展在短短1个月内拿下的第二宗宅地，至此，保利发展以21.93亿的总成交额，完成了在三亚的“二连击”。
梳理这2宗地块的出让脉络不难发现，保利发展的拿地节奏精准且果断，两块地均位于三亚重点发展的中央商务区和海棠湾，且几乎全部以底价成交，既规避了竞争风险，又锁定了核心资源。
首宗落子发生在6月4日：
保利发展以6.81亿的底价竞得三亚中央商务区月川单元商住地块，楼面价13791元/㎡。值得一提的是，该地块6年前就被世茂集团以4.6亿拿下，纯商业用地，名字叫“国际金融中心”，此后随着世茂暴雷而烂尾。今年初商改住调规后重新上架并被保利发展竞得。地块出让面积1.59万㎡、容积率3.1，住宅规划建面约4.68万㎡，限高80米，南侧就是保利发展的红盘保利·天珺。
保利发展三亚中央商务区地块区位示意
仅仅20多天后，6月30日，保利发展再次出手，以总价15.12亿、溢价10万、配套费用5.69亿的价格拿下海棠湾核心区HT06-08-02地块，综合楼面价飙升至1.56万/㎡。与前一宗地块的“精品属性”不同，这宗地块走的是“大盘路线”：
出让面积约9.28万㎡，容积率仅1.44，建筑高度限制在60米以内，妥妥的低密改善地块。
保利发展三亚海棠湾地块区位示意
如果考虑到配套费用，2宗地块的总地价近28亿。
短短不到1个月，2宗地块，28亿成交额，保利发展用一组硬核数据，在三亚上半年的土拍市场上写下了浓墨重彩的一笔。
而更值得关注的是，这2宗地块的集中获取，不仅让保利发展迅速积累了超过18万㎡的建筑面积储备，更使其一举成为三亚上半年土拍市场的最大赢家。
02
保利发展
在海南已经“杀”疯了
实际上，房地产市场深度调整，海南楼市也难以独善其身。
数据显示，上半年海南：
| 新建商品房销售面积429.50万㎡，同比下降9.7%；
| 销售额700.50亿，同比下降11.5%。
再来看保利发展，与华润置地等房企多点开花的布局不同，它的开发逻辑非常专一：
深耕三亚。
艳姐看了下，目前保利发展在海南累计开发楼盘约30个，其中仅三亚就超过20个。
保利发展海南部分项目布局示意
所以，在楼市深度调整的大背景下，上半年“包圆”三亚宅地，为什么会是保利发展？
在艳姐看来，有几个关键词：
其一是夸张的赚钱能力；
去年，保利发展在海南以156.58亿的全口径销售额，位居销冠。这样的规模或许跟保利发展在广东、上海、浙江等这些高量级区域无法相提并论，但让人想不到的是，它们在海南的赚钱能力相当夸张。
2025年，保利发展海南以约81.5亿的营收，贡献了约17.9亿的毛利，毛利率达到22%。分地区看，在保利发展营收贡献靠前的17个省份中，海南仅次于上海的24.3%，内部排名第2。而在2024年，保利发展海南的毛利率更是达到夸张的33.1%，将其他地区远远甩在身后。
保利发展2025年分区域毛利率表现
其中仅三亚保利·海晏仁境一个项目，去年就实现了7.98亿的净利润，在保利发展全年净利润占比超10%。
其二是拿地走精选思维，不盲目扩张；
保利发展在三亚的拿地思路上走的一直是精选思维，拿地不多，但总能拿到好地。
深耕三亚14年来，保利发展累计开发超20个项目，也就是说平均下来2年左右要拿3幅地块。而且在主城核心区超10个项目，海棠湾有8个。
也说明保利发展在拿地上有自己明晰的战略：
就瞄准市中心和海棠湾地块，非核心区的地块基本不碰。
而且保利发展基本上不拿贵地，像6月底的海棠湾地块，地块出让明确要求配建大型公共文化服务项目，项目主创团队须拥有一流剧目创作编排和运营能力，保利发展也是大依托集团资源优势实现低价拿地。
保利发展真的是将拿地成本控制到它认为的合理范围，所以也就不会出现之前民营房企盲目扩张所出现的财务危机。
其三是打造中高端产品，基本不愁卖。
当然，光能低价拿下优质地块还不够，关键是能够把项目做好、做出溢价，并最终卖出去。
保利发展的项目基本不愁卖，在三亚的项目都是位于地段较优的主城区；另一方面也在于其擅长于打造中高端产品，也能够吸引全国中高端客户。
“低调、豪宅、好卖”是很多业内人士对于保利发展项目的评价。
像去年，保利·天珺销售额64.33亿、套数1103套、面积16.57万㎡，拿下三亚年度“三冠王”；保利·海晏以20.23亿的销售额位列三亚TOP5；保利·伴山瑧悦以18.7亿销售额位列三亚TOP8。
保利·天珺示范区实景
而且保利发展“好房子”的精工品质，也在三亚的项目上有所体现。
比如海棠湾的保利·海晏仁境，价值200万打造的“帆屿名门”、大门门把手用非遗掐丝珐琅做出鹿回头图案、以三亚传统渔民的鱼篓为原型的50米长的“渔歌灯廊”、恒温泳池黎族船型屋造型休息区等等，将三亚的山海、黎族的文脉、东方的禅意无界融合，营造出可感知、可沉浸的“松弛度假场域”。
保利·海晏仁境示范区实景
央企巨头的资金优势、品牌影响力和产品经验，加上深耕的客户资源和市场洞察力，共同构成了保利发展在三亚的“竞争壁垒”。
03
海南“第一”的压力
这次给到了闫志强
保利发展虽然连续2年拿下海南省的销冠，但一个不争的事实是，销冠也感受到了压力。
2025年，保利发展海南的营收、毛利、土储3个指标同时出现下滑：
| 营收81.5亿，同比下滑19%；
| 毛利17.9亿，同比下滑46%；
| 毛利率22%，同比下滑11个百分点；
| 土储约82万㎡，同比减少约13万㎡。
这个时候，保利发展急需要能在海南，特别是三亚开疆拓土并稳住阵脚。
今年初，保利发展调整组织架构，并对区域总进行换防。
原保利发展海南+云南董事长李勇调任保利发展陕西董事长，原保利发展江苏总经理闫志强出任保利发展海南公司董事长。
闫志强
艳姐听说，在保利内部，闫志强有着“开疆拓土先锋”的美誉。
闫志强也是保利发展体系内培养出来的干将。公开信息显示，闫志强出生于1978年，硕士研究生学历。2004年左右闫志强硕士毕业后便加入了保利。
闫志强曾长期深耕投拓一下，加入保利半年后便外派重庆。
2014年左右，闫志强出任保利地产广东公司助理总经理，并在次年晋升保利地产广东公司副总经理。
在广东公司期间，闫志强曾在2014~2015年率领团队获取19宗土地、货值786.54亿，为广东公司业绩奠定坚实基础。
2016年底，保利地产粤东公司从保利地产广东公司分立，负责保利深耕大粤东战略的落地，闫志强随即调任保利地产粤东公司，并先后出任助理总经理，副总经理、投资总监，分管投拓、珠海公司。
在粤东公司期间，闫志强带领团队开疆拓土，斩获多个优质项目，新增货值66.4亿，并带领珠海公司在2017年上半年实现网签42.28亿，创下历史新高，市占率冲到市场第2。
2017年，闫志强出任保利地产湾区公司副总经理。
2019年，闫志强离开华南，先后出任保利发展江苏公司常务副总经理、总经理；2025年保利发展江苏公司与淮海公司合并为新江苏公司，闫志强出任江苏公司总经理。
在江苏期间，闫志强也带领团队有着不俗业绩：
中指院数据，2022年保利发展江苏全口径销售410.3亿，排名第2，比排名第1 的招商蛇口少约82亿；2023年保利发展全口径销售541.45亿，以约140亿断崖式领先的优势反超招商蛇口拿下销冠；2024年保利发展全口径销售438亿，业绩虽然下滑，但仍以约140亿的优势领先招商蛇口蝉联销冠。
从履历上看，保利发展体系内培养，在4大区域关键岗位上都得到历练；从成绩上看，其分管或管辖的粤东、江苏公司也都有不错的业绩。
作为保利发展体系内培养出的高管之一，闫志强调任海南公司董事长，让其带领保利发展业绩更上一层楼的用意非常明显。
艳姐注意到，闫志强此前曾明确表态：保利在海南，不追风口，只扎核心城市、核心板块，做长期主义的事。
此次包圆三亚上半场宅地，也是闫志强履新后的首次布局动作。
随着土储的进一步补强，保利发展能否重新夺回海南销冠，还有待时间揭晓答案。
主编：张艳
责编：eric
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