租金回报率超7%，东莞公寓太香了！
近期，我看了下东莞公寓市场，发现最便宜的已经只要十几万了，而且租金还很可以。
像南城保利珑远国际，24平成交价18.5万，租金1200元，回报率高达7.78%。
虎门的万达华府，33平成交价21万，租金1300元，回报率7.43%。
厚街的新公寓海怡广场，42平25万的价格，租金1500元左右，回报率7.2%。
一位在南城珑远国际附近工作的中介小哥跟我讲：“这公寓一手原购价都60多万，现在不到20万，也挺好出租。”
我搜了下，高峰期珑远国际单价2.1万/平左右，最新成交单价不到8000元/平，确实跌成狗了。
值得一提的是，总价跌了，租金又可观，现在很多人把目光都对准公寓了。
例如中惠丽阳时代、怡丰公寓、汉唐蜜园等，一有笋盘就被立马成交，最快2天就卖掉了。
厚街的海怡广场，早在4-5月刚出来那段时间，月成交量更是高达60-100套，比住宅还猛。
寮步的保利卓越中环广场，据中介跟我说：“有客户买了三套，专门出租。”
回报率超7%
东莞公寓变小甜甜了？
前几年，公寓一直被人人喊打，买公寓就是坑。
但是，今年来看，租金回报率已经来到了心动线，有点小甜甜了。
像保利珑远国际，都快接近8%了。
据中介讲：“租这里的大多是附近写字楼上班的，很多都是长租。”
“40平的好租，租金大概1500元/月。”
他还表示，这个小区的公寓成交量一直都不错，地段好配套成熟，前几天出来一套40平的28万，两三天就卖了。
我算了下，40平成交价28万，预计租金回报率6.43%，也还可以。
40平房源
目前，东莞公寓的租金回报率最高7%+，但普遍还是在5%-6%。
例如碧桂园苹果，20平1房挂牌价17万，租金1000元，回报率7.06%。
南城欢乐大都汇，27平单间挂牌价20万，租金1100元，回报率在6.6%。
阳光城MODO，35平一方，挂牌价30万，租金1700元，回报率6.8%。
莞城的卓越中寰，34平单间，挂牌价26万，租金1300元，回报率6%。
万江的东江之星，32平单间，挂牌价26万，租金1200元，回报率5.25%。
当下，银行存款利率最多也就1-2%，公寓这个回报率直接碾压了。
基本上，租金也差不多能抵掉贷款，不少东莞打工人自己一算，都不愿意替房东还贷了，宁愿自己买。
值得一提的是，不少公寓的地段都很不错，周边都有庞大的租赁群体，空置率很低。
像寮步的金地领峰和卓越中环，都已经缺房了。
据中介讲：“这里好租长期缺房，很多还没有退出来就看房等退房搬家，主要是年轻人多，还有很多陪读家长。”
她还给我看了跟客户的聊天截图。
像金地领峰，现在能看房的都要去到9月才能看，目前也只有一套房。
卓越中环，也只有两套房可以看。
我看了下，中环一套30平房源，成交价26-28万，租金1300-1800元/月，回报率最高7.71%。
租房需求旺盛，回报率也相当可观。
跌幅超60%，东莞公寓还在跌
租金回报率飙升，主要还是总价便宜了，东莞好多公寓价格直接成白菜价了。
像南城保利大都汇，凭借毗邻CBD的地段，2020年开盘均价去到2万+，打出了“首付100万买4套”广告语。
一套40平房源，当时要80多万，首付40万，月供4300元+，这还不算高额的税费等。
如今挂牌价30万，估计成交价20多万，连当年的首付都不用。
值得一提的是，去年一套41平房源，挂牌价还要44万左右，又跌了10来万。
而像26平的户型，2万均价算，总价50万左右，现在挂牌价22万，单价不到9000元/平。
位于西平地铁口附近的新地中心，在21年开盘价最高也去到2.3万/平，均价2万以上。
现在，48平挂牌51万，72平挂牌价82万，单价1.1万/平左右。
莞城的卓越中寰，去年35平2房，挂牌价48万，现在挂牌价36万，跌了12万。
57平3房，去年挂牌价73万，今年挂牌价50万，跌了23万。
万江的东江之星，此前也一度卖到近2万/平，现在7千多一平。
公寓真的跌惨了。
东莞公寓可以买了吗？
目前来看，东莞公寓价格上普遍都跌出新低了，20-30万的价格基本也都能买，即使再跌也不多。
且5%-7%以上的租金回报率，已经远远甩了银行存款利率一条街，现在主流银行的存款利率5年期都不到1.5%了。
从性价比和收益率来看，在没有优秀投资品的情况下，公寓也不失为一种选择。
当然，还得再提醒一遍，公寓的缺点也很多。
比如产权40年、首付高利率高最多贷10年、商水商电每层户数多、不能落户读公办等等。
如果真要买，建议主看以下这几点：
1.处于核心板块，最好靠地铁、商圈、办公楼等。
处于核心板块，租金有保障，而一般打工人会选择交通便利的，最好靠近地铁，周边配套齐全，租得起价。
周边商圈、办公楼多，上班族多，相对不愁租客，空租率相对会低些。
2.周边小户型较少，竞争少。
公寓主打小户型，好出租，如果周边小户型公寓、住宅较多，出租的客源就不太稳定了。
3.租金回报率6%以上。
国际上普遍认为，租金回报率在5%以上，就有买的价值。
但是可以把这个护城河设置得高一点，对冲下空置期的成本等。