香港置地关键调整期
撰文 | 黎浩然
主编 | 付庆荣
头图来源 | 小红书@香港置地广场LANDMARK
稳健有余，凶猛不足。
账面利润大涨近4倍，营收却跌了16%——香港置地2026年中报的“反差感”，道出了转型期最真实的底色：钱，确实不好赚了。
中报显示，今年上半年，香港置地盈利暴增至12.59亿美元，但主要靠的是投资物业公允价值重估带来的9.16亿美元账面收益，说白了是“纸面富贵”。
剔除这部分和非经常项目后，更能反映真实经营状况的基本溢利为2.59亿美元，同比增11%。这个增长来之不易：1400万美元靠内地新商场开业硬撑，2400万美元则是通过降杠杆省出来的利息——2026上半年融资成本显著下降，净债务降至34亿美元，杠杆率低至11%。
账面的光鲜掩盖不了核心业务创收的压力，期内公司营收下滑的主因是公司主动剥离了销售型物业业务，旧引擎熄火后的收入真空短期内难以填补。香港写字楼租金连跌6年，上半年平均呎租90美元，同比再跌5%，即便出租率94.2%跑赢市场，也难挡单价下行压力。
零售端虽有亮点——香港中环置地广场40%面积装修的情况下，余下租户销售额仍增长11%，但大规模翻新本身就是对当期现金流的消耗。
增长的新故事还在路上。“明日中環”4亿美元升级计划尚未完工，内地西岸中環等项目尚处培育期，资本开支高峰远未过去。账面利润的“凶猛”，掩盖不了核心创收能力尚未接棒的窘境。
下半场，香港置地能否把投入熬成产出，大家在等一个答案。
01
稳健有余
新项目与降融资成本双带动
2026上半年，香港置地剔除投资物业估值变动和非经常项目后，基本溢利为2.59亿美元，同比增长11%，是真正反映经营实力的核心指标。
这份增长来自两个清晰的驱动引擎：一是中国内地新开物业带来的1400万美元增量，二是通过降杠杆省出的2400万美元利息支出。净债务降至34亿美元，杠杆率低至11%，财务底盘越发扎实，也为后续资本开支留足了安全边际。
香港大本营的写字楼组合展现出极强的抗压韧性。中环核心区市场自2025年三季度起走出谷底，集团旗下写字楼承诺租用率高达94.2%，显著跑赢市场平均。
零售端，香港置地广场约40%面积因“明日中環”升级而围挡翻新，余下租户销售额仍增长11%，租约到期年限从1.8年大幅延长至5.1年，说明租户对升级后的前景抱有信心。
内地市场则成为新的增长极，来自内地的贡献同比增长43%，上海西岸中環二期开业录得86%出租率，南京、杭州项目也在加速推进。
01
香港置地广场：40%面积在装修，租金却在上涨
作为中环最大的单一业主，香港置地在香港的资产组合，由位于中環的12座相互连接的顶级商业楼宇构成，提供450万平方英尺（约41.81万㎡）的一级办公空间豪华零售空间，以及地标式文华东方酒店和少量用于出租的豪华住宅单元。
其零售物业部分为置地广场商场，包括置地广场中庭，以及置地历山、置地遮打和置地太子底层的零售空间。
2024年6月，香港置地宣布启动“Tomorrow's CENTRAL”（明日中環）战略转型项目，投资4亿美元（约31亿港元）全面扩建及升级旗下置地广场零售物业组合，打造10个“品牌之家”旗舰地标。而2026年正是该升级计划的关键执行期，上半年场内40%的空间处于装修当中。
上半年，置地广场先后迎来SAINT LAURENT全新旗舰店、亚洲首家Schiaparelli沙龙式精品店、Miu Miu专门店升级至双层店重开、Acne Studios全新店铺、百达翡丽专门店等。7月，又开出FERRAGAMO全新精品店等奢侈品门店。而亚太区面积最大的Prada旗舰店已于2025年底开业，占地三层、面积约1300㎡。
餐饮上，开出由国际名厨Daniel Boulud携手文华东方酒店打造的Terrace Boulud、迪拜精品咖啡Roasters Specialty Coffee House亚洲首家旗舰店、JOYN醉雍楼、Central Table、星巴克臻选等店铺。
另外，可以看到Tiffany、Cartier、CHANEL、LV、HARRY WINSTON、ROLEX等重磅品牌都处在围挡装修中，这一系列重奢品牌都沿街分布，各自都有巨型外立面可供展示，或可在下半年陆续开出，或可进一步提升商场的全年销售业绩。
从上半年置地广场的商场零售数据看，在商场约40%面积因翻新而关闭的情况下，余下租户的销售额仍增长11%，说明剩余面积坪效大幅提升。而租约到期年限从1.8年大幅延长至5.1年，则反映新签及续约租户对“明日中環”升级计划的信心相当足，多数愿意提前与商场锁定长期租约。
另外，6月1日，置地广场“明日中環”项目的重要组成部分——置地文华东方酒店重开，进一步为置地广场整体提升奢华体验。酒店的109间客房由Joyce Wang操刀，米其林三星餐厅Amber推出酒窖沉浸式体验，新增香槟吧BLANC DE NOIRS和精品咖啡廊COMMUNE。爱丁堡大厦3楼新办公大堂及餐饮区同期启用。
02
上海西岸中環：二期开业，首店开路
上海西岸中環是香港置地在内地最大的旗舰中環项目，项目总开发体量约180万㎡，总投资额逾600亿人民币，涵盖24万㎡商业零售、65万㎡超甲级写字楼、16万㎡高端滨水住宅和5万㎡的2座奢华酒店、超过5万平方米的文化艺术场馆及配套。
根据规划，上海西岸中環一期商业以餐饮、咖啡及运动休闲业态为核心，二期聚焦设计师生活方式品牌，进一步提升该区域的高端定位。而三期将陆续引入全球顶级奢侈品牌旗舰店，持续增强该区域的国际吸引力。
4月30日，西岸中環二期商业正式开业，同步发布的还有全新品牌主题“Enjoy Life｜尽享生活”。为强化消费体验及运用首店效应，西岸中環二期汇聚多家全国首店、亚洲首店及品牌旗舰店，入驻品牌涵盖国际先锋设计、精品咖啡、高端巧克力、品质家居、潮流买手店等多元领域，包括Issey Miyake、上海徕卡之家、House of Läderach、Recto、45R、Sea New York、Paulmann、HAY、SND等品牌。
截至2026年上半年，上海西岸中環3.9万㎡商业面积录得出租率86%。
可以看到，中国租赁物业组合是香港置地未来增长的重要引擎。2026年上半年，集团22%的可归属股东的租金收入增长主要由面积扩张驱动，因期内可出租面积较去年同期增加26%。展望未来，还有约700万平方英尺可租赁面积将于2026下半年至2027年之间落成，可为集团提供持续增长的租金收入。
“中環”和“光环”两条产品线在内地市场进入集中兑现期。当前，南京光环花园城和杭州光环梦中心也已进入建设或招商阶段，预计将于2026年下半年开业，这两个项目将进一步完善集团在长三角地区的多层级零售布局；而苏州首个顶奢商业综合体——苏州中環广场，以及与华润置地合作开发的旗舰项目——重庆中環万象城则或可于2027年开业。
02
凶猛不足
收入结构与增长动能的转换
稳健的基本面之下，隐忧同样不容忽视。上半年香港置地总营收6.327亿美元，同比下滑16%，是这份财报里最刺眼的数据。
收入萎缩的根源在于结构性转换：销售型物业业务彻底剥离，旧引擎已熄火；新加坡滨海湾金融中心第三座出售后，租金贡献再失一城。
旧路已断、新路未稳，营收的真空短期内难以填补。
01
内地资产组合的“重投入、低回报”，
未来几年资本开支压力集中
香港置地内地住宅开发已经战略性退出，过去高价拿地的住宅资产逐步处置、计提减值，历史遗留亏损风险基本出清，但代价是失去开发业务的现金流来源。
当下，其在内地转向重资产高端综合体赛道：上海西岸中环、苏州中环、重庆中环万象城等大体量项目集中在建，主要开业窗口集中在2027年，现阶段持续大额资本投入，但暂无法贡献租金利润，持续消耗集团资金。
此外，虽内地存量商业资产出租率改善，但整体租金回报水平显著低于香港中环资产；内地写字楼大环境供大于求，新落成甲级写字楼竞争激烈，新综合体爬坡期会很长，盈利兑现周期不确定，管理层也明确内地市场环境依旧艰难。
目前，香港置地已在内地已经形成近38亿美元的投资物业资产包，体量巨大，若内地商业租金复苏不及预期，会带来资产减值风险，直接影响 NAV（每股净资产）与账面利润。
02
资管转型宏大短期落地难，
资本循环工具变少、现金回流路径收窄
2026年2月，新加坡核心私募房地产基金（SCPREF）正式启动——以新加坡核心商务区五项优质商业资产为基石，涵盖约24万平方米可出租面积，初始资产规模达64亿美元（约82亿新元），为新加坡规模最大的办公物业私募投资平台。
该基金由香港置地作为普通合伙人及管理人，并引入卡塔尔投资局、APG一同作为创始投资人，目标为将资产规模扩大至150亿新加坡元。
SCPREF的成立及其目前的承诺资金，加上出售滨海湾金融中心第三座的净收益，使香港置地已回收约13亿美元的资金。截至2025年上半年，香港置地自2024年以来的资金回收总额至今增至37亿美元，达到此前定立的2027年40亿美元的最低回收目标超9成。
按照2035愿景，香港置地将从传统持有物业开发商，转型地产资管平台，目标资管规模从400亿做到1000亿美元，依靠SCPREF新加坡基金做样板，复制到内地市场。
但理想与现实之间，隔着巨大鸿沟。
一方面，新加坡模式很难简单复制到内地。因为内地第三方地产资管募资环境偏弱，机构资金对商业综合体项目态度谨慎；且资管带来的管理费收益体量很小，远不足以对冲重资产投入。
另一方面，资本循环（卖资产回收现金）的窗口期正在收窄，可出售优质资产越来越少。而香港中环资产虽为压舱石，但租金修复周期漫长，要等到2027年租金企稳，2028年才有望迎来正向租金增长，很难提供爆发式增长动力.。
不难看出，于香港置地而言，已经度过最危险的生存阶段，安全边际充足，但很难再“凶猛” 起来。
未来几年，它需要忍受持续大额资本投入，等待内地综合体逐步成熟兑现收益。增长不是没有，只是来的很慢，不确定性很高。它拥有优质资产底盘，但无论是租金主业，还是资管新业务，都看不到短期爆发的逻辑，增长只能静待时间兑现。
增长的新故事方向明确，但兑现尚需时日。账面利润的“凶猛”很大程度上是估值修复的结果，掩盖不了核心创收能力尚未接棒的窘境。从“开发商”到“核心资产持有者”的转型，稳健有余、凶猛不足，或许正是这家百年港企当下最真实的状态。
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