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我这会就在博元，MD，还真是有点被震撼到了……
昨天，团结板块的博元幸福源启样板间开放，晚上7点50分，这是我朋友看完以后，给我的原话。
我是周二早上8点去的，小区、大门、会所还在施工，已开放的有共享菜地，以及建面约99㎡和129㎡两个样板间。
我看完的感受，倒没有她这么情绪爆炸，但确实挺上头的，尤其是干掉了四代住宅毁誉参半的露台这点，深得我心。
至于共享菜地，我从小农村长大，一季小麦、一季玉米种了十几年，不觉得新鲜，但来参观的人都会打卡，小区有共享菜地这件事本身，就极具话题度。
（社区共享菜地实景）
继绿城、保亿、招商、龙翔的初代F4后，团结村的博元、招商、明丰、绿城又组成新的F4，九月扎堆上场。
今天，来聊博元幸福源起！
博元缘起
今年四月，陕南系博元在城北团结片区拿地，占地约57亩，容积率2.3，折合楼面价7227元/㎡。
（拿地信息）
此外，还需代建约1722㎡的市政绿地，因为地处10号线控制范围内，还需开展土地和地下空间建设。
从位置来看，地处团结片区核心，一路之隔为龙湖未央天街、斜对角是已开学的团结实验学校、周边龙翔、绿城、保亿等小区已落地，整体城市界面不错。
（博元位置示意）
主城改造不同于新区建设，没有奥体场馆旁、高三瞳湖旁这种绝对的地利梯队，更多是距离核心公园、地铁、商业、学校配套的距离。
博元的这块地，从位置和实景看，没有明显的不利因素，且2.3的容积率在楼栋排布，赠送面积上有更多发挥空间。
相比大家对团结片区的熟悉，对开发商显然要陌生很多，团结片区的老面孔里，招商、绿城、保亿、龙翔等，已深耕多年，有稳定交付业主基数。
（团结片区实景）
尤其是招商，在西安有极好交付口碑，凤城五路的林屿缦岛，更是摇号清盘。
反观博元，在西安还没有住宅交付项目，第一个小区是港务区的幸福港公寓。
（博元幸福港位置）
这几乎是所有民企首进西安的通病，在品牌知名度、交付兑现能力不足的情况下，产品上一定会有大尺度突破。
过去的泰发祥是这样，邦泰是这样，如今的博元思路也是一样，突破点就在户型上。
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（提问房哥入口）
干掉露台
这应该是西安目前，唯一一个没有露台的四代住宅，也是看效果图和看实景反差极大的小区。
（展示区实景）
2022年，沣西华润沣华九里首推四代住宅后，错层露台的房子开始在西安落地，短短四年时间，已经迭代多次，大家都叫四代住宅，但盖出来的样式千姿百态。
壹
1.0送个露台
绿城丹桂苑、中粮悦筑云轩、华润润玺臺等；
相比过去严苛的赠送规范，2022年前西安的商品房，清一色没有阳台，公摊大不说，晾晒都是问题，于是首批四代住宅，开始在主卧，次卧外赠送小露台。
贰
2.0送大露台
绿城海棠三章、中铁建西派璟悦、招商天青云麓等；
露台赠送放宽后，随着市场内卷，小露台开始升级为大露台，不仅卧室送，客厅也送，甚至南北双向都有，露台的赠送面积开始影响买房决策。
叁
3.0里外都送
保利云谷天汇、招商梧桐书院、邦泰观宸高新等；
但很快大家就发现，单纯的大露台，在西安这种天气下，卫生、安全、维护都是问题，于是从单纯露台比拼，成了室内赠送竞争，负公摊，超100%得房率兴起；
从沣东融合区保利、越秀开始，再到如今赠送规范最宽的团结村，开始卷套内得房率，露台+套内赠送屡次刷新认知。
后续像招商西安湾的客厅挑空、邦泰观云的全景舱，本质上还是以露台为基础，寻求套内赠送，露台既是生活场景，也是填充赠送率的基础。
肆
4.0干掉露台
博元幸福源启
直到团结村的博元面世后，没有了错层露台，整个外立面平整美观，没有隐私干扰的同时，还做到了入户光厅+套内超大实用面积，我列一组数据。
A：建面约99㎡，光厅拓展面积约19㎡，最大使用面积约146㎡；
（建面约99㎡户型尺寸）
B:建面约119㎡，光厅拓展面积约27㎡，最大使用面积约180㎡；
（建面约119㎡户型尺寸）
C:建面约129㎡，光厅拓展面积约25㎡，最大使用面积约197㎡；
（建面约129㎡户型尺寸）
没有露台赠送面积填充，全部都是套内面积，是客厅、卧室、书房、卫生间更大的使用空间。
但看户型图，就是标准的类四叶草或全景端厅结构，并不新鲜，但远超预期的套内实得面积，没有露台的实景，让看完实景的人，会有反差的震撼。
（样板间入户光厅实景）
过去说四代住宅露台大赠送是买椟还珠，现在不做露台，可用面积也不输露台四代，全是珍珠，没有盒子。
（建面约129㎡样板间实景）
99㎡的四室并不拥挤，同样可以做到5.7米的客厅面宽，119㎡的客厅面宽也能达到6.8米。
这其实就是在新规下，把传统三代住宅143㎡、180㎡的房间面积下放，同时给你只花99㎡和119㎡的总价预期。
如果带着过去住99㎡的空间预期去看博元现在99㎡的实景，犹如开惯了A级车，再开D级车的反差错觉。
（建面约99㎡样板间实景）
新规住宅赠送更多是亮点，但也是常态，周边明丰赠送数据更夸张，但干掉露台，套内全部都是实用面积，确实打动很多对露台房犹豫的人。
不接受错层露台的需求下，这可能是西安主城高层，四代宅的终极版本。
以人为本
但凡事有利就有弊，过度的产品创新，首先动的就是同行蛋糕，尤其是团结村这样的火药桶区域，大家都是在做户型和赠送面积比拼。
不做露台套内可用面积，就比露台+套内还要大，这让稍老的产品怎么卖，明显是倒逼别人降价，因此，博元在网络上，尤其是小红薯上的压力不会小。
（楼栋示意图）
但实际看过，想要买房的人，却是另外的反差，所谓网上没赢过，实景没输过大概如此。
户型之外，博元在西安的短板也无可回避，比如陕南民企，无交付兑现住宅，缺少业主口碑基数，已开放的幸福源启，目前只有临时样板间。
西安人很在意的大门、会所、外立面三件套还没有更多呈现实景，这是当下开发商的标配，业主可以不在意，但项目不能不展示。
（大门立面效果图）
已知的社区配套里，包含约3万平的中庭景观、近5000㎡的社区会所、2000㎡的儿童乐园、约60块共享菜地等的，堆料的能力丝毫不弱。
（配套会所效果图）
会所功能上，既有KTV、儿童区、健身房、篮球场、图书馆外、还有私宴厅、育婴师、亲子成长中心、业主食堂等。
博元在安康出名的，其实不是户型，而是“胖东来”式的物业服务，比如管家会叫得出每一个业主的名字，交付小区无论定位高低，业主对物业口碑很好，小区的缴费率极高；
物业除了保安、保洁、维修日常外，过年了帮业主剁肉，过节带业主撸串等等，与大家印象里标准化的上市公司物业有很大反差。
（社区麻辣烫节）
博元的房子，即便在安康这样的三线城市，卖的也并不便宜，但少有人纠结价格的。
这当然和安康特有的城市氛围有关，比如看重人情，口碑，重视邻里，且本地房企更接地气，差异化有关。
且当地有能力买博元的，本就是企事业单位等高收入人群，有稳定公积金，退休金等，在这个小圈子里，博元做好服务，把房子盖好，是有特定供需关系的。
但西安不同，1300万常住人口的城市里，什么样的买房需求，什么样的开发商都有。
市场最火的时候，全国百强在西安都有项目，西安楼市经历的波澜，远比安康大的多的多，铁打的西安，流水的开发商，真正多年有钱赚的，其实要的是平衡。
良好的政商关系、亮点频出的产品、稳定的交付口碑、准确的价格定位、多元化的经营等等。
小开发商在当下的西安，不是贬义词，万众、中大、源邸这些做豪宅的都是小开发商，主打小而精，寻求特定人群的定制买房需求。
奉行单盘主义、一个公司就一个产品，一个项目，从户型研究，到实景园林，再到物业服务，不走常规，不随大流，照样有市场。
这样的案例，在隔壁河南的金沙早有先例，商丘更是四线城市，但依旧能吸引全国同行去学习。
（地产圈顶流商丘金沙地产）
本质上，能有这种小而美，根源在开发商老板，民企的特点就是老板的意志和喜好、审美和阅历，直接影响小区品质。
博元的老板张元江，是80后，安康汉阴人，2010年回到家乡创办了博元实业，16年的时间里，以地产为核心，逐步涉足酒店经营管理、物业管理、招商运营、幼儿教育、健康养老等领域。
（博元董事长介绍）
在安康的业主圈子里有很好的口碑，见过本人，人很随和务实，懂生活，接地气。
与陕北系房企老板藏在幕后，更多展示钞能力不同的是，陕南系老板更接地气，常在工地现场，交付小区，业主活动里见面。
小开发商改善盘，老板必须上心，才能出好项目，才能积累口碑，这是博元进西安必须要经历的磨合过程。
备案价格
最后，是大家讨论最激烈的价格，昨天博元幸福源启样板间开放当天，放出备案价，总共三栋楼，26层毛坯，全部是2T2户。
其中1号楼均价18570元/㎡，5号楼均价18835元/㎡，7号楼均价18945元/㎡。
（博元幸福源启备案价）
其中建面约99㎡总价门槛151-194万，建面约119㎡总价门槛208-230万，建面约129㎡总价门槛235-258万。
差别主要为东西户和高低楼层差异，我的第一反应和大家一样，不便宜！
在团结村目前整体均价15000+的现状下，博元要冲击均价18000+，是个不小的跨越。
（团结片区实景）
一方面，主城改造区域，以周边地缘业主为主，区域房价标尺是透明的，且业主购买能力是有上限的。
很多需要卖掉周边二手房，置换后再买新房，对价格还是很敏感的。
另一方面，高层大面积总价门槛来到250万，对于全城看房的朋友，高新CID的中海，软件新城的绿城、邦泰，奥体的绿城、幸福林带的金茂等都在预算内。
区域内，突破过这个价格门槛的也有招商林屿缦岛的先例，小面积精装均价18000+，大面积精装139㎡均价25000+，也是价格出来让人意外，最终却摇号清盘。
（招商林屿缦岛备案价）
博元的优势在于 2T2户 更低的密度，更好位置，突破的无露台高赠送户型，以及共享菜地、会所空间以及跟个人性化的物业服务。
这些配套和差异化的溢价，到底值多少，大家看完实景，会有判断！
返璞归真
博元当下的处境其实和餐饮特别像，过去都是老字号小馆子，主打听劝，接地气，味道好，价格亲民，后来来了洋快餐，新鲜，标准化，有外卖，占据市场。
后来预制菜，标准化多了，受众新鲜感和需求脱敏，现炒无预制，服务好情绪价值高的小馆子模式，又回归视野。
博元现在做的，就是一家小馆子回归，类似陕南人家、莲花餐饮走出陕南，在西安开店，东西地道，价格合理的同时，需要的是时间。
小而美可以出精品，但要能逆水行舟，迎难而上，都说胖东来永辉学不来，本质上不是学习口号和标语，而是于东来自己少赚，舍得给员工和顾客让利的决心。
博元在西安，回是陕西版的地产胖东来吗？大家怎么看，评论区聊聊！对博元幸福源启感兴趣的，也可以私信，预约去现场看，不一定买，但要知道好产品啥样。
（买房找房哥不迷路）
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作者：晴明
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