成都新楼市 文 | 小明
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2025年3月，建发以41200元/㎡摘下金融城三期48亩地块，成都地价首度破4w。
而在即将到来的9月，这个楼面价天花板，或许要被一宗春熙路附近的商业地块刷新。这宗商业地块的起拍价，达到了惊人的——44737元/㎡！
▍截自寻圭投资云地图
近日，成都市挂牌出让国有建设用地使用权公告(成公资土挂告(2026)22号)发布，涉及锦江区邱家祠、都江堰市聚源镇江安社区两宗商业服务业用地，挂牌出让起止时间为9月4日9时至9月17日14时。
其中锦江区邱家祠地块尤为引人关注，地块位于耿家巷西侧、龙王庙正街北侧，距离太古里步行仅约500米。
▍地块红线范围，图据出让文件
地块占地约12.1亩，其他指标更是特别：地块计容建筑面积约3231.31㎡，换算可得该地块容积率仅0.4！建筑高度更是要求屋脊高度不应超过9米，意味着地块上建筑甚至都很难修3层楼。
按如果按照1193万/亩的起拍价、0.4的容积率计算，地块起拍价达到了惊人的44737元/㎡！这个价格，甚至超过了建发海耀41200元/㎡的楼面价，刷新成都有公开记录的挂牌、拍卖出让楼面价天花板。
为何该宗地起拍价如此之高？除了0.4容积率外，该宗地还有诸多严苛要求。
首先，该宗地计容建筑面积不大于3231.31㎡，其中含保留建筑2233.51㎡。换言之，该宗地实际新建部分的面积，不足千平！此外，本宗地须整体持有计容建筑面积的比例不低于100%，持有比例部分在宗地出让年限内不得分割转让销售。整体转让销售前，须经锦江区政府同意。
此外，出让文件显示，用地范围内的建筑可划分为以下2大类：
① 文物建筑：
文保单位：邱家祠堂（始建于1868年，列入成都市第一批历史建筑保护名录）、龙王庙正街70号院（列入成都市第三批历史建筑保护名录）；
▍邱家祠堂，图据锦江区公园城市局
未定级不可移动文物：60号院、润居；
② 传统风貌建筑：其余建筑
▍图据出让文件
其中，邱家祠堂等现状文物建筑，应进行专业性的修缮保护，强调原地保护、修缮复原。对于传统风貌的建筑，保持原有的肌理与风貌特征，重点保护具有历史文化价值的细部构件或装饰物，在此基础上，进行改善和更新，以改善使用条件，适应现代的生活方式。已拆除的部分，则应重建后使其符合片区的风貌。
▍邱家祠地块传统风貌建筑，摄于2026年初
更新后的建筑肌理、院落数量、空间尺度应与原有院落保持一致，保护街区清末民初时期成都民居特色风貌，并与街区内文物建筑保持色彩协调；文物建筑必须沿用原形制、原结构、原工艺、原材料等。
▍改造后的示意效果图，图据出让文件
▌延伸阅读：龙王庙正街、邱家祠堂前世今生
龙王庙正街，其名字源于明嘉靖十六年（1537年）修建的龙王庙（又名龙神祠），在农耕时代，这座曾为成都、华阳两县共祭的庙宇，承载着百姓祈求风调雨顺的朴素心愿。在民国时期，龙王庙庙宇被毁，但街名沿用至今。
清同治七年（1868年），来自广东的邱氏家族辗转入川，于龙王庙正街修建了邱家祠堂，这座三进四合的院落，是如今成都主城区格局最完整的广东客家移民宗祠。后来，这座祠堂成为邱氏家族祭祀先祖、商议族事、传承家训的核心场所。
▍邱家祠堂，图据锦江区公园城市局
2013年，邱家祠堂被列入成都第一批历史建筑保护名录。
2018年末，龙王庙正街-耿家巷棚户区改造项目正式启动，住户们陆续签下搬迁协议，告别了居住了大半辈子的老院子。
2023年，随着第四次全国文物普查的开展，在“应保尽保、修旧如旧”的原则下，相关部门对邱家祠堂完成了主体加固、风貌修复。充分保留祠堂古建筑老院落的整体格局、建筑形态，并恢复了内装风格。
2024年，锦江区发布的锦江区城市更新项目中提到，龙王庙正街70号润居、邱家祠堂等历史建筑活化利用项目，占地面积2967㎡，建筑面积约1913㎡，已修缮完成，处于前置招商中，拟引入高端品牌投资合作。
耿家巷片区川西民居建筑修缮和街区营运管理项目，占地面积约8700㎡，改造面积约5400㎡，计划投资3亿元对片区内的川西民居进行修缮，改造完成后拟引进高端酒店、生活美空间、品牌咖啡等业态，并对街区进行运营管理。
▍2024年锦江区城市更新项目截图
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