当下物业行业正经历一轮深度洗牌。
前期盲目扩张、重规模轻运营的发展模式难以为继，收缴率承压、盈利收窄等共性难题，令行业已出现“物业撤场”现象。
在8月11日至14日于海南举行的2026博鳌系列活动之物业暨城市服务大会上，物业行业人士认为，行业转型的核心，不在于不断拓宽业务版图，而在于沉下心打磨服务基本功。
物业在管面积下滑的上市物企：前年9家，去年13家
根据《观点指数•2026博鳌报告》，50家样本上市物企2025年末总在管建筑面积约为76.60亿平方米，较2024年末的74.2亿平方米同比增长了3.23%。在管面积同比下滑的物企数量由上年的9家上升至2025年的13家，占比进一步提升至26%。39家披露合约面积数据的物企总计约为51.45亿平方米，较2024年末的50.54亿平方米同比仅增长1.8%。
项目的集中度在朝着头部集中。2025年末在管面积超过1亿平方米的上市物企共有14家，总计在管面积60.34亿平方米，计算后约28%的物业企业合计在管规模占总体的比例达到78.77%。
营收方面，62家上市物2025年营收共约3057.27亿元，较2024年度下降了3.2个百分点。其中，录得营收下滑的物企共30家，占比约48.4%，较2024年的占比35.5%提升12.9个百分点。营收超过百亿的上市物企共9家，与2024年数量一致。碧桂园服务营收仍位列第一，达到483.54亿元；营收规模最小的宋都服务仅收入2.31亿元。
值得关注的是，录得净亏损的物企数量共计11家，较2024年的13家有所下降。最大净亏损额度为13.71亿元，相比之下，2024年业内最大净亏损额度达到32.71亿元。
行业出路：长期主义、重构模式、增值业务、服务出海
作为房地产行业产业链上的一环，物业行业的出路在何方？
在2026博鳌物业暨城市服务大会上，保利发展旗下保利物业党委副书记，保利城市建设服务有限公司董事长靳勤表示，物业服务行业的升级从来都不是追风口的短期博弈，而是一张蓝图绘到底的长期主义远征。物业服务的定位正在发生根本性改变，从单一的空间管理者迈向综合的城市运营者。
靳勤建议守住三条根本底线：一是守方向，永远跟着国家的战略，不碰红线，紧跟城市更新和治理现代化的步伐走；二是守本色，永远跟城市特色相融，拒绝千城一面的复制，深挖每一个项目的文化基因；三是守初心，永远跟老百姓的诉求相呼应，深耕民生服务的一线，兑现为民服务。
在彩生活服务集团副总裁于海华看来，物业行业目前面临着三大困局：在商业上的模式失灵、利润承压；在外部的舆论污名化、信任赤字严重；在内部的管理粗放、口碑基础薄弱。
她认为，逆境中破局的核心主要有两个：一是重构商业模式，从服务者向价值共生者转型，用透明化重塑信任基石，尝试阳光酬金制模式、落实质价相符承诺等。在增值服务方面，选择打造差异化选品策略，做“人无我有”的特色生意；二是精细化运营+AI技术赋能，通过AI外呼、智能派单、远程巡检等工具实现服务的显性化。
招商积余党委委员、副总经理兼医养公司（招商观颐）党支部书记、总经理文艳红认为，物业服务在居家生活保障、“一老一幼”服务托付领域具备广阔发展空间，是行业应当重点挖掘的差异化增值业务方向。对比五年前及更早阶段，顶层层面对居家社区养老领域更加重视，相关政策在制度设计与落地细则层面已形成诸多衔接，并转入实质性落地实施。
星河智善生活集团副总经理、运营管理中心总经理李海若认为，当前物业费收缴率偏低的核心诱因，并非物业服务品质问题，而是整体经济环境下行、业主持有资产贬值，导致业主付费意愿下降。尽管当前行业内多数物企均在推进数字化转型，但传统的数字化降本增效模式存在明显瓶颈，单纯依托运营成本优化难以有效撬动资产保值增值。她认为，物业公司未来的核心能力有三个：一是把服务做好；二是把运营做精；三是把数据做成资产。
东原仁知城市运营服务集团董事长罗韶颖则认为，服务出海是一个躲不过去的命题。从2020年开始，中国服务业的增加值已经是制造业增加值的两倍多；仅批发零售、住宿和餐饮等衣食住行相关的服务，便占制造业一半的GDP。当国内市场卷到不能再卷时，出海无疑是一个理所当然的选项。
采写：南都·湾财社记者 邱永芬