+汤姆本人微信：Tomgangfang1
最近香港楼市的热度，汤姆觉得真的是靠华润的新盘“叡璟”（THE STERLING）的一己之力，引爆市场，卖楼现场人头涌涌，差点以为是什么演唱会现场。
来源：香港01
2700张票 vs 102套房
25个人抢一间
先给大家甩个硬核数字：楼盘周三刚放出首张价单开始算，短短 48 小时累计收到 2,700 组认购登记，约 1 万人次杀到尖沙咀新港中心的售楼处看示范单位，而今天下午3点，开发商公布，已经收到13000票！！超额认购约 126 倍，比抽六合彩还紧张。
有需要加推后，总共 180 盒的价单表格的↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓可以私聊我。
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1.8万人到访、1万多份入票，足以证明刚需买家极度青睐西南九龙成熟市区大盘。这招“平价吸客”玩得挺聪明，先把场面炒热再说。
客源大拆解！
自住占八成，投资大手客仅两成
新港中心售楼处全程挤满准买家与地产代理，示范单位前排起长队，展厅内同时看房的市民超百人，咨询、登记、研究户型图的人络绎不绝，场内拥挤到难以转身，热度不输往年爆款刚需盘。
不少朋友好奇，到底都是什么人在抢叡璟 I？官方直接拆分了全部入票客群，比例一目了然：
区内刚需家庭及换楼客合计占60%：30% 是本地换楼家庭，原本住在长沙湾、深水埗一带，想换更大三房改善居住；
另外 30% 是区内分支家庭，子女成家就近置业，不想离开熟悉生活圈。
大手客及投资客占20%：瞄准本次低价入场窗口，计划多单位入手做资产配置、长线收租。
国际专才、内地客及海归客占20%：经常跨境通勤的专业人士，看中三铁交汇的交通优势，往返内地和港岛都方便。可见这个盘不只本地客关注，外地资金也在悄悄布局。
所以这个小区，其实是连本地人都在疯抢的小区。
定价惊喜！
市区盘呎价仅比古洞郊区新盘贵 1.18%
很多人担心西九龙市中心新盘价格高不可攀，但对比数据后会发现这次定价诚意十足。首批户型涵盖一房、两房、三房，实用面积 304 至 657 呎，折实平均呎价 17,880 港元，最高可享 16% 折扣，入场最低总价 529.8 万港元。
这个价钱什么水平？跟北部都会区古洞新盘 PARK SILICON 第二期首批均价 17671 港元相比，只贵了约 1.18%！
再拿同区旧盘比一比：2021 年维港滙 II 首批均价要 26658 港元，南昌站上盖汇玺 III 2019 年首批也要 21722 港元。本次叡璟定价直接比同区过往新盘便宜一大截，对刚需上车客吸引力十足。
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炉头窗帘都能定制，三房户型有惊喜
除价格优势外，发展商配套福利也很贴心，买家可以自选单位内的炉头款式和窗帘搭配。汤姆发现这招挺贴心，省得业主收楼后自己折腾。
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另外，他们单独开放了三房 VIP 参观区，示范单位参照 3A 座 28 楼 D 室，实用面积 676 平方呎（约 63 平米），三房套间，客饭厅长 6.4 米、宽 2.7 米，空间感够阔落。主人房和睡房都用上 L 型曲尺窗，采光面更大，在香港新盘中算加分项。
楼花期27个月，补地价曾破百亿
要提醒各位的是，这个盘不是现楼。第一期预计关键日期是 2028 年 11 月底，楼花期约 27 个月，即两年多后才收楼。汤姆觉得，如果你急着入住，可能要掂量一下；但如果是长线投资或换楼规划，时间倒不算太离谱。
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项目前身是润发仓库，由华润集团与子公司合资发展，2023 年初以逾 137 亿港元完成补地价——这是近年全港最大规模的补地价个案之一，仅次于新地西贡十四乡那笔 159 亿。每呎楼面补地价约 8,700 港元，汤姆算过，现在卖价 1.79 万，扣除建筑成本后利润不算暴利，难怪发展商想走快销路线。这也说明华润长期看好西南九龙，舍得重资投入。
市区盘卖郊区价，要如何参与游戏呢？
整体来看，叡璟 I 这次确实拿出了诚意价。汤姆觉得，它最大卖点不是豪华配套，而是“用新界价钱买九龙市区”——长沙湾本身生活配套成熟，地铁、商场、街市样样齐，加上未来四期逐步落成，整个社区会越来越成型。
当然，项目分四期发展，未来几年持续有新供应，二手市场可能受压；旁边旧工业区转型也需要时间，环境暂未算豪宅级。但如果你本身就是九龙分支家庭或换楼客，汤姆认为这个盘值得认真考虑——至少去示范单位感受一下，不用钱嘛。
最后汤姆多说一句：现在市况未完全回勇，发展商不敢贸然开天价，对真正用家反而是窗口期。但切记量力而为，别被售楼处的人潮冲昏头——抽中固然开心，抽不中，后面还有大把新盘等着呢。
至于想要参加的朋友，汤姆简单归纳了一下香港新盘认购的基本流程，仅供参考，一切都以开发商最后的抽签环节的规则为准：
第一步：前期调研 + 看房，锁定心仪户型
开发商会提前公示价单、售楼说明书、付款方案，所有抽签房源的价格、折扣全部公开，不能私下议价；
去现场看示范单位，对照户型图筛选 3-5 套备选房源，提前算好预算；
内地买家无需香港身份就能参与，2024 撤辣后不限购、不限售、无额外重税；
提前找银行做按揭预批，确认自己能贷到对应额度，避免中签后资金卡壳。
联系正规地产中介，用身份证 / 护照证件照片，中介会帮忙向开发商登记购房意向，业内叫「入票」；
热门楼盘可多个亲戚朋友分开入票提升中签概率；
入票仅做登记，没抽中不用扣任何费用；
大部分楼盘会要求同步准备 10 万港币银行本票，仅中签后才转为订金，未中签全额退回。
开盘当天分 A 组（多套大手客）、B 组（单套散户），A 组优先选房；
现场公开抽签，按号码顺序分批进内拣楼，每人只有 1-2 分钟快速决策时间；
提前备好备选户型，看中立刻锁定，房源一经选定不能更换。
选中单位后立刻签临约，拿出提前备好的 10 万港币本票，再补差额，合计给到楼价 5% 订金；这里注意一点：选中单位后，若临时决定不认购，只要不签约，就不会产生任何费用，但是你选中的房源会被重新放出来给后筹的买家。
重点当场选定付款方案（华润这次设计了比较复杂的4 档付款方式：90 天 / 180 天 / 360 天即供、建筑期付款）：
越早全款交给开发商，折扣越高；建筑期付款杠杆最大，只需先付 10%，尾款等到交楼再结清，但折扣最少；
临约签订后反悔弃购，5% 订金会全部没收，谨慎做决定；
所有款项统一交给开发商指定律师楼，不直接转账开发商个人账户。
签临约一周内，和律师楼签署正式买卖合约；
一次性缴纳政府从价印花税，税费按你选定方案的最终总价计算，这点和内地收房才需要交契税不同；
60 天（别的项目一般是30天，华润这次的项目是60天）内再补 5% 房款，前后合计 10% 首期，这套房权属基本锁定；
同步委托香港律师处理查册、产权文件，内地人全程可远程配合资料。
选即供方案：按约定 90/180/360 天内补齐剩余房款 + 银行按揭放款，完成交易；
选建筑期付款（也就是28年11月前后）：临近交楼前3个月再办理按揭、结清 90% 尾款；
提前规划好港币资金、转账路径，不要临开盘才筹备资金；
建筑期付款存在远期楼价波动风险，交楼时银行重新估值，估价不足需自己补差价；
全程资金走律师楼监管，不私下转账销售、中介私人账户；
不限售不等于短期好转手，长楼花项目不适合纯短线炒作的内地买家。
如果你正在香港找房、看盘、纠结选项，欢迎直接扫码加汤姆微信。我帮你按你的预算、位置和生活方式，一起慢慢挑。有任何问题也欢迎在评论区里面留言，我会解答你们。
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