地盘说
郑州楼市的底在脚下，春在枝头？
■ 撰文 | 周天承 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
郑州楼市，到底见底了没？
这个见没见底的说法，主要是指房价。这个问题，每个月都有人问，答案却像郑州这个时节的天，说变就变。
上半年数据扑棱棱摊开，像一池被风吹皱的春水，看得人心也跟着晃动。
只能说，底，可能快探着了，但“回升”这俩字儿，现在还真配不上。
1
市场博弈
先上硬菜，看看数字怎么说。
克而瑞的数据：2026上半年，郑州新建商品住宅成交面积约155.87万m²，成交均价在13420-16181元/m²之间。
这成交量，搁三年前，够卖一个月都费劲。
上半年二手成交3.83万套，约为新房的2.4倍，但成交均价下探到8,854元/m²。
©近年郑州二手房成交均价走势 图：中指研究院
真正反映市场体温的，是带看量和议价空间，上半年二手房成交周期拉长到4个月以上，房东不降个十万八万，连中介都懒得带你去看房。
可见，供需双方的心理博弈，远未到终局。
真正让人心里一沉的，是土地市场。
上半年郑州经营性用地只成交了11幅，总建面约75万m²，总价约34亿元，全部底价成交，溢价率0%。
©上半年郑州商业用地供应情况（自CRIC克而瑞）
开发商集体躺平，拿地像在完成任务，不情不愿。更可怕的是，央企的指标分派，郑州几乎凑不到主桌上去。
没人抢的地，你指望楼价飞天？那是痴人说梦。面粉比面包贵的时代，或许一去不复返了。
但土地市场也有暗流涌动。
流拍率下来了，从年初的30%降到年中的不足10%，说明价格谈拢了，开发商觉得“值这个价”了。这里头，也或许有其他层面的博弈，这里不便多讲。
最真实的情况就是，地价稳了，房价的锚也就稳了。相比起当年的突击供地，这两年的一级市场，温和多了。
克而瑞的数据，郑州的库存去化周期，大约是20个月。
如果按业界标准，超过18个月就算压力山大。郑州不仅超了，还超得挺稳当。
©上半年库存与去化趋势（自CRIC克而瑞）
虽然库存绝对量在降，但那是供应端主动“缩量”的结果，不是需求端突然爆发，千万别会错了意。
库存这把刀，还悬在头顶上，只是刀锋没那么快了。
但也不是全无亮色，新规项目凭借高得房率和产品力，正在狠狠收割市场份额。
据普睿数智，郑州房企1-7月份销售中，金茂璞逸缦湖以18.15亿元稳坐头把交椅，大来郑东壹号院、美盛教育港湾、通派龙湖御潮云上、招商揽阅、越秀金水观萃紧随其后。
©1-7月郑州主城销售榜单（自普睿数智）
大浪淘沙，方显真金本色。
“市场不缺购买力，缺的是好产品。”这句话正在被反复验证，像一句颠扑不破的箴言。
那些产品力平庸的项目门可罗雀，品质过硬的楼盘却要排队摇号。金茂璞逸缦湖
开一次清一次，有些“石盘”到现在还在卖。
冰火两重天，才是当下最真实的写照。
2
长效机制萌发
郑州今年没闲着，政策礼包一个接一个，像春日的细雨，润物无声。
4月发布“郑八条”，分区认首套、公积金取消次数限制、支持青年群体安居置业。
甚至明确“已购房家庭凭网签备案合同可享受划片入学”。
为了卖房，连学区这个压箱底的工具都掏出来了，诚意不可谓不足。
©上半年郑州楼市新举措
有人开玩笑说，郑州这是把工具箱底儿都翻了个遍。
这背后是政府“以价换量”的明确思路：不回避问题、不端着架子，先把市场激活再说。
对于刚需和改善群体而言，政策红利是实打实的，首付门槛低了，月供压力小了，入市的窗口正在悄然打开。
政府还在下一盘大棋。
《郑州市“十五五”住房发展规划》公开征求意见，目标清晰：五年销售新建商品住房3200-3600万m²，稳步推进现房销售，全面推行存量房“带押过户”。
©郑州市“十五五”住房发展规划征求意见
政策有长远眼光，但市场就像刚被浇了一盆冷水的灶膛，火星子还在，火苗却迟迟没烧起来。
政策发糖，市场看疗效。
从“有没有”到“好不好”，这不是一句口号，而是政府、开发商、购房者三方的共同转向。
谁先适应这个转向，谁就能在下一个周期站稳脚跟。
另一个值得关注的变化是，人才引进和人口流入正在为郑州楼市蓄水。
©2025年度城市吸引力排名（自泽平宏观）
2026年上半年，郑州新增青年人才落户超过3.2万人，同比上升17%。
这些人不是今天就要买房，但他们是明天的刚需。
楼市的火，终究要靠人来点。
3
分化中
孕育希望
下半年的郑州楼市，有几个信号值得像盯盘一样盯紧。
第一个信号是土地供应的“缩量提质”。
上半年成交的11幅地，全在主城核心区，而非远郊新区。
©上半年郑州典型企业拿地明细
华润15.8亿拿下北龙湖南岸“压箱底”地块，案名郑州澐璟，规划7层洋房，直奔终极改善而去。
保利8.3亿杀入金水北，案名保利云奕；4.15亿拿下中原区老城地块，案名保利天曜。不出意外，保利双星将闪耀郑州楼市。
地市房企也没闲着，周口尚书7月初22%溢价拿下东风路地块，登封嵩基、谦祥也在老鸦陈落了子。
核心地段，永远有人撑腰。
©尚书置业地块示意
上半年，核心区土地成交占比从去年的53%跃升至78%，政府也在有意控制远郊供地节奏，避免无效供应继续累积库存。
第二个信号，是新盘的入市节奏。
据不完全统计，下半年预计有10个以上纯新盘入市。
管城区的屹立天誉东方、绿都悦府、缦华云颂将扎堆亮相；金水区的金投豫发璞园，得房率据说突破160%，主打终极改善；经开区的万祥紫境，全部四代宅设计，得房率120%-136%，价格预计在1.6-1.8万/m²。
更有消息称，尚书的新地块，得房率都做到190%了，值得期待。
©绿都悦府实景
这些新盘多数是新规产品，产品力相比旧盘，像是两个时代的产物。
新盘的定价策略，将成为检验市场情绪的温度计，是贴着成本走，还是敢要溢价，答案很快就会揭晓。
第三个信号，是二手房的分化。
全面推行“带押过户”和“一房一码”，交易便利度会提升，但挂牌量居高不下，价格“挤水分”的过程还没结束。
那些老破小、远郊盘，可能还得继续阴跌，像秋后的落叶，不知道什么时候才能着地。
©二手房成总价走势
但次新房的成交开始活跃，尤其是品质不错、学区确定的次新小区，带看量和成交量都在回升。
二手房市场正在用脚投票，告诉所有人什么才是有价值的资产。
第四个信号，是城市基本面的悄然改善。
比亚迪郑州基地三期投产、富士康新事业总部落地、华为中原区域总部启用……产业在进来，人在回来。
2026年上半年，郑州GDP及规模以上工业增加值增速，高于全国平均水平。
©上半年万亿GDP及规上工业增加值增速
产业和人口，才是楼市最底层的逻辑。
郑州楼市现在更像一个刚从ICU推出来的病人，生命体征是稳住了，但离出院还有距离，更别提跑马拉松。
“触底”可能正在发生，毕竟地价跌不动了，政策也松到底了，好产品也确实卖得动。
当然，“回升”需要的是信心修复，是收入预期改善，是新房旧房价格体系的重新平衡。
这个修复过程，可能比所有人想象的都要漫长。
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