爱群荟景湾实景图。吕颖雅
/摄
爱群荟景湾曾为“广州最贵楼盘”，打出“献给100位影响GDP的人”的宣传语。
中房报记者 吕颖雅丨广州报道
曾经被称为“广州最贵楼盘”的爱群荟景湾，仍在等待市场买家出手。
近日，京东资产交易平台显示，位于广州市越秀区沿江西路143号的爱群荟景湾，多项物业资产再次挂牌拍卖，包括47层顶复式办公物业、沿江商业物业，以及多套大面积办公产品。
作为广州老城区少见的珠江一线豪宅项目，爱群荟景湾曾凭借稀缺江景资源和高端定位，成为广州豪宅市场的代表项目之一。不过，随着开发企业进入破产程序，近年来项目部分资产陆续被公开拍卖。
━━━━
顶复曾叫价约2亿元
此次拍卖中，最受关注的是沿江西路143号之一（爱群荟景湾）4701房。
来源：京东资产交易平台
该物业建筑面积约1164平方米，物业性质为办公，目前为第6次拍卖，起拍价约2567.76万元。相比首次挂牌价格，价格已下降超过5000万元，折合单价约2.2万元/平方米，预计含税价格约2.5万元/平方米。
资料显示，该物业位于项目47层，为顶层复式产品，并配备空中花园、露天天际泳池，可俯瞰珠江景观，远眺广州塔、珠江新城、沙面、白鹅潭等城市地标。
来源：京东资产交易平台
爱群荟景湾于2011年首次推出时，曾被市场称为“广州最贵楼盘”，并打出“献给100位影响GDP的人”的宣传语。其中，项目47~48层顶层复式建筑面积超过1000平方米，市场售价一度达约2亿元。
去年4月，项目另一套面积相近的顶层复式产品（住宅性质）拍卖，吸引2人报名，经过53轮竞价后，最终以超过5400万元成交。
除顶层复式外，沿江西路143号201、301、401、501房4套商业物业也是拍卖的重要资产。
该批商业物业整体打包拍卖，建筑面积合计约11480平方米，起拍价约2.9亿元，目前为第2次拍卖，相较此前价格下降约7200万元。
从物业条件来看，该批资产覆盖项目2~5层商业空间，拥有独立商业大堂，并配备专属客梯、货梯，商业动线与住宅区域相对分离，具备独立运营条件。
目前，3~4层为渔民新村经营。作为广州较早一批知名餐饮品牌，渔民新村长期经营也为区域积累了一定商业基础。
此外，多套建面300余平方米的大平层（办公性质）迎来第6次挂牌拍卖，起拍价多数在600余万元。其中，一套建面约339平方米的房源起拍价最低，仅601万元，折合单价不足1.8万元/平方米。
来源：京东资产交易平台
━━━━
多轮降价后成交增加
爱群荟景湾资产进入拍卖市场已有一段时间。
2024年7月，项目50多套房源首次出现在京东资产交易平台，引发市场关注。但直到2025年3月，项目才成交首套房源，其余不少单位经历多轮降价。
一位从事不良资产处置的业内人士表示，爱群荟景湾房源产权相对清晰，但多次流拍与交易成本、物业状态以及市场预期等因素有关。
其中，税费是影响成交的重要因素之一。由于涉及土地增值税、契税、印花税、增值税、城建税及教育附加税等多项费用，相关税费均由买方承担。此前几轮拍卖中，叠加税费后的实际购买成本，与市场二手房价格相比，优势并不明显。
此外，部分物业还存在历史欠缴管理费、水电费等情况，金额从十几万元到上百万元不等。由于部分房源长期缺乏维护，内部装修、设备等可能出现老化，买家后续仍需投入资金进行修缮。
不过，今年以来，爱群荟景湾成交案例有所增加。
上述业内人士表示，从住宅性质房源来看，目前成交价格约2.8万~3.3万元/平方米，办公性质的房源仅约1.8万元/平方米，部分综合条件较好的单位经过多轮折价后，价格明显低于市场估值，性价比较高，已有多套房源吸引五六名以上买家报名。
贝壳APP数据显示，爱群荟景湾目前在售8套房源，挂牌价格约3.5万~7.8万元/平方米。不过，项目已超过3年未出现二手房成交，最近一宗成交发生于2023年8月，一套建面约341平方米的房源成交价为2000万元，折合单价约5.85万元/平方米。
公开资料显示，2022年3月，由于广州市景兴房地产开发有限公司重整计划草案未获通过，广州市中级人民法院裁定终止其重整程序，并宣告公司破产。
广州市景兴房地产开发有限公司成立于1995年。在广州豪宅市场发展早期，景兴地产曾是市场重要参与者，旗下岭南会、凯旋会等项目均曾拥有较高知名度。
爱群荟景湾则是其代表作品之一。项目位于沿江西路与长堤大马路之间，南向直面珠江，处于广州老城核心区域，拥有成熟的历史文化生活配套。
不过，随着广州城市发展重心逐渐向东转移，珠江新城、琶洲、金融城等豪宅板块不断崛起，老城区豪宅市场吸引力有所减弱。目前，爱群荟景湾的购买客群仍以地缘客户为主。
截至8月12日，上述部分挂牌资产已有1~2名买家报名。