8月11日中午，许昌胖东来时代广场的餐厅里，一个从北京回来的许昌人，端着餐盘转了几圈，愣是没找到座位。他告诉《财经天下》：“中午在楼上吃饭，人超多，坐满了人。”他从小逛到大的胖东来生活广场店人更多，但几个月后他再也逛不了了。
8月7日，胖东来创始人于东来在直播里宣布，许昌生活广场店将于2026年12月永久关闭。关店并不是因为生意不好，恰恰相反这家店很赚钱，年销售额约20亿元，年利润超过1亿元。8月9日，于东来进一步在社交平台发文解释，因2015年租约合同未统一签订导致个别租户租金失控，合同到期后不再续约。
“这意味着一年要少赚一个亿。”曾在某头部商超企业担任高管的张枫告诉《财经天下》，“于东来秉承的是‘不想让自己不开心、不勉强自己’的理念，跟他的人设是相符的。表面看是情怀，实际上也是理性的生意评估。”
上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉《财经天下》，胖东来关店事件，折射出商业地产租赁市场，在信息披露和契约公平性方面长期存在的问题。“经营越成功，续租时业主的租金诉求往往越激进。在核心地段租金呈非线性上涨的背景下，对单一物业的过度依赖会削弱企业的抗风险能力。”
这段话，从商业层面解释了为什么一家年赚1亿元的店，会被关掉。
01、那个失误，潜伏了11年
要理解这场关店，得回到11年前。
8月9日，于东来在社交账号发文透露：“不专业造成的失误，其代价是金钱无法衡量的。2015年左右，许昌生活广场项目因负责人未按公司规定操作，租约合同未统一签订，最终导致个别租户租金涨到无法想象的地步，远远脱离了公平。”
媒体报道称，胖东来生活广场的物业产权，分散在几十个小业主手中。2001年，胖东来首次整体签约时，采取的是“统一打包、统一标准”的方式。在租金公平、价格统一下，生活广场平稳运营了十几年。
转折发生在2015年。生活广场第一轮整体租约到期，经办人没有执行胖东来统一签约制度，改为与小业主“零散签约”，租期长短混乱，租金涨幅也没有统一上限。随着商圈人气越来越旺，少数黄金位置的业主，开始单方面大幅提价。到2026年，同一商场内，相邻铺位的租金已经天差地别。
除了租约失衡，硬件老化是生活广场店另一个无法回避的痛点。“正常店一两年就要重新装修，格局、动线配套比如空调线路都要升级。”张枫说。《财经天下》梳理发现，不少人在社交平台上吐槽生活广场，在意的点大同小异：无地下停车场、通道狭窄，新增服务功能难以落地，硬件条件已无法匹配胖东来现行服务标准。
那位从北京回许昌的本地人，尽管对生活广场店有着复杂的感情，但他也说：“确实现在设施陈旧老化，接待能力严重不足。”
▲图源/《财经天下》
这并非胖东来第一次因为租金问题关店。11年前，胖东来第一次正面硬刚房东涨租，是因为新乡大胖店。这家店是胖东来2005年走出许昌的第一家外拓门店，年利润达六七千万元，原址在新乡市平原路，所在楼宇是靖业盛世大厦。2015年，大胖店租约到期，房东靖业集团开出的续租价码是：年租金从800多万元，直接涨到2400万元，涨幅200%。
于东来在社交账号回忆称，“还有不成熟的企业在后面使坏，我想都没想直接放弃”。当年12月，经营了10年的新乡大胖店正式闭店。胖东来撤出后，新的承租方大商集团接手了那片物业。
一位河南本地人告诉《财经天下》：“新乡大胖店还在的时候，一整条路连带着地下商场生意都很好。房东涨价，胖东来搬走后，大商来干商场，但没几年就倒闭了，整条路也沉寂了下来。”那栋曾经一铺难求的楼，如今即便大幅降租也无人问津。
这不是个别现象，而是商业规律的显现：当物业方试图通过涨租拿走经营者创造的全部溢价时，整个生态都会出现问题。于东来从新乡店中吸取了教训，2016年1月，胖东来与新乡凯德中心达成物业收购协议，以不超过2亿元全资买下了3.8万平方米商业物业，也就是现在新乡大胖店的经营场地。从租客变成房东，胖东来完成了第一次“资产主权”的演练。
种种迹象表明，胖东来在用另一种方式，回答同一个问题：“零售企业的咽喉，不该捏在房东手里。”
2025年11月21日，胖东来集团以2.9917亿元，竞得许昌东站附近约13.56万平方米商服用地，用于建设梦之城项目（另以2796万元竞得12596平方米总部大楼用地）。2026年5月20日，梦之城正式开工。
许昌市自然资源和规划局信息显示，项目总建筑面积57.59万平方米，一期商业综合体46.7万平方米，主体8层，配置3327个停车位。建设和装修投资金额将近65亿元，胖东来方面表示将全部使用自有资金，不依赖银行贷款，预计2029年9月开业。业态覆盖百货、超市、电器、珠宝、电影、餐饮、茶叶、电玩及酒店。
02、于东来不得不算的三笔账
要理解梦之城模式的独特性，不妨把它放在中国商业地产的主流叙事里对照。
严跃进将梦之城模式与万达模式做了对比：万达等企业所采用的“高周转+强品牌输出”模式，高度依赖租金回报率与资本周转效率，在市场下行阶段容易面临去化压力和现金流紧张的问题。相比之下，胖东来模式依托零售主业积累的稳定现金流来支撑重资产运营。严跃进认为，胖东来关店事件折射出商业地产租赁市场在信息披露和契约公平性方面长期存在的问题，“经营越成功，续租时业主的租金诉求往往越激进”。
从行业视角看，梦之城的商业逻辑，本质上源于“对人心的经营”所带来的片区长期价值重估。
回到一个核心问题：第二次关店背后一年少赚一个亿，胖东来算的究竟是什么账？第一笔是“止损+战略账”。生活广场的问题不仅是“忍下去的隐性成本高于1亿元”，更是持续的“失血”：租金结构失衡的租赁物业，会不断吞噬利润。这意味着继续忍下去的隐性成本：品牌标准被迫妥协、团队情绪持续损耗、租约结构不可逆恶化，远高于1亿元。关店便成了唯一的理性选择。
当然，关店不是终点，而是资源重配的起点：释放出来的管理精力与资本，能集中投向梦之城这个完全自持的项目。从“租别人的房子做生意”到“建自己的房子做生意”，这条主线在过去10年里一点点清晰起来：2016年以不超过2亿元买下新乡凯德中心3.8万平方米物业，到如今65亿元投建梦之城。
第二笔是风险账。自持模式彻底解决了租金制约，但并非没有代价。房地产行业具备重资产、长周期、专业门槛高的特点，叠加当前行业处于深度调整期，外界对于胖东来跨界开发地产的举动并非没有担忧。梦之城远期规划中提到了住宅开发，并承诺公开成本、只取合理利润，但这意味着胖东来将直面房地产开发与物业管理等领域的专业化挑战。
严跃进提醒，物业管理是长期博弈，并不是“服务态度好”就能解决所有纠纷，更关键的风险不在工地而在市场。胖东来零售业多年积累的“口碑溢价”能否覆盖跨界经营所带来的成本，仍有待长期观察。
第三笔是门槛账。餐饮行业分析师汪洪栋告诉《财经天下》：“如果按照胖东来现在综合业态来规划，其实已经不是简单的餐饮零售，而是综合体。如果非要放在一个大范围里面去对比，胖东来这个坪效其实远超很多业态。”业内人士测算称，胖东来时代广场店全业态坪效约7.7万元/㎡，是普通超市的7～15倍，相当于奢侈品门店水平。
反内卷是有门槛的。胖东来能做到这一切，前提是账上约40亿元的现金储备、零银行贷款、未上市无股东会制衡的治理自主。一个负债率居高不下、有对赌协议、有股东会的企业，老板根本不敢把年赚1亿元的项目说关就关。
胖东来关店，本质上是在租赁成本失控背景下采取的主动止损措施。梦之城模式体现了区域零售龙头依托现金流优势，向自持商业地产转型的路径，其风险控制能力优于传统高杠杆模式。但这一模式并非适用于所有企业。毕竟，不是谁都有资格说：“信仰和开心永远是第一位的。”
从北京回许昌的本地人虽然舍不得生活广场店关门，但他也知道，商业的规律比情感更冷酷。当物业条件和服务标准之间只能选一个，于东来选了标准。租金博弈和资产主权之间，他也选了后者。
胖东来用关掉年赚1亿元的店、砸65亿元自建物业的方式，给出了一种答案：商户在养地段，而不是地段在养商户。这个认知差，正在成为中国零售业重新理解“物业与运营”关系的起点。
（文中张枫为化名）
（文 | 易浠，图片来源 | 视觉中国，本内容转载自财经天下WEEKLY）