本轮大连土地拍卖升温一大特征，是央企、跨界资本、外地民企集中入市。
中房报记者 许倩 北京报道
在东北区域土地交易中，大连走出了不一样的行情。
8月7日，大连中山区东港板块一宗宅地以17.8%溢价率成交，总地价1.99亿元，可售楼面地价高达1.59万元/平方米。竞得者是一家刚成立2个月的民企大连宏坤房地产开发有限公司，其背后资本为钢材贸易和科技公司，属于本地实业企业跨界拿地。
“一些实体企业手里有资金，但主业扩张谨慎，地产核心资产在当前估值下具备一定配置价值。不过，这类跨界主体通常缺乏开发经验，后续大概率会寻求与品牌代建方合作。”大连本地一位资深地产观察人士告诉记者。
值得一提的是，该地块为闲置多年的恒大东港遗留地块，原属恒大迦南公馆项目剩余地块，最初规划建设五星级酒店及公建式公寓。经过土地性质调整、存量盘活后，成为东港板块新增宅地。
此前两天，外来房企已落子大连。8月5日，大连甘井子区两宗连片宅地被大连筑业地产拿下，溢价率分别达36.6%和33.7%，总价7.58亿元。该企业是黑龙江省筑业房地产开发有限公司专门为大连拿地新设的项目平台。坊间传闻其背后有实业资金加持。
对于本次高溢价拿地，大连一位房地产综合服务机构负责人直言，单从成本端看，本次拿地溢价偏高，带有一定的非理性特征。
大连市自然资源局方面表示，近期大连土拍持续升温，核心源于大连城市基本面稳健向好，后续将持续优化土地供应结构，稳步推出各区优质居住地块，持续提振房企投资信心，为本市房地产市场长期平稳健康发展蓄势赋能。
资本为何集中入局？
本轮大连土地拍卖升温一大特征，是央企、跨界资本、外地民企集中入局。
8月7日东港地块出让竞争激烈，参拍名单里既有大连保利锦恒等央企子公司，也有鼎泰恒业、天津顺得等外地民企。历经18轮竞价，最终由新晋房企大连宏坤房地产拿下。
企查查显示，大连宏坤成立于2026年6月18日，由庄河锦辉钢材贸易有限公司和大连鑫佳胜科技发展有限公司各持股50%，两家企业均为房地产开发履历。
其中，大连鑫佳胜科技实控人为曾长江，核心经营主体为大连长隆建设工程有限公司，是本地深耕多年的建筑工程企业，长期为龙湖、世茂等房企提供工程分包服务；庄河锦辉钢材由李艳瑜100%持股，主营钢材、建筑材料贸易，曾运营庄河锦诚贸易等建材主体，业务集中实体贸易领域。
前述房地产综合服务机构负责人分析称，该地块体量小，容积率低，可开发东港板块稀缺的低密洋房产品。但受限股东无地产开发经验，大连宏坤后续引入金地等房企代建可能性较大。
本次拿下甘井子两宗连片宅地的大连筑业地产，同样是新成立公司。该企业成立于2026年4月21日，是母公司黑龙江省筑业房地产开发有限公司首次进驻大连改善板块。
大股东李昆达持股50%，其核心地产平台为鸡西本地房企黑龙江省筑业房地产开发有限公司，在鸡西本地拥有住宅开发项目。此外，李昆达还掌控海南博储徽投资有限公司等投资平台，并参与部分股权投资合伙企业，具备跨区域资产配置的思路。
在业内观察人士看来，当前东北不少城市地产投资空间有限，鸡西本土房企选择向外突围，核心是看好大连对东北区域改善客群的吸引力。甘井子本次出让地块临近地铁，生活配套完善，适配洋房改善产品，项目体量适中、资金投入可控。相较于沈阳、长春市场持续平淡，大连主城成熟地块安全边际更高。不过，作为外来房企，也面临对本地客群理解不足的挑战，不排除后续会寻求合作开发或者品牌代建，以降低项目风险。
在这波行情中，央企布局大连主城稀缺地块的动作，要更早一些。
7月15日，大连西岗区34中学区2宗居住地块，吸引了华润、绿城、保利3家头部房企争抢。历经近两个小时、99轮竞价，华润置地旗下公司以8.3246亿元总价竞得，溢价率均超过30%，楼面地价均超1.56万元/平方米。这是一块主城稀缺的低密度学区宅地，最大底牌就是优质学区。华润愿意给到这个价格，算的显然不是短期账。
大连楼市正走出底部
土地拍卖升温背后，大连楼市显现筑底修复迹象，但市场分化特征突出。
大连市统计局公开数据显示，今年上半年，全市新建商品房销售面积92.5万平方米，同比下降35.1%，不过降幅较一季度收窄7.9个百分点；商品房销售额108.9亿元，同比下降32.3%，降幅收窄10.2个百分点。新房市场虽然还在跌，但跌得慢了。
二手房是今年市场一个变量。中指研究院监测，上半年大连二手房成交15722套，同比上涨36.9%，成交面积139.47万平方米，同比上涨35.6%，在东北重点城市中成交活跃度靠前。不过，这个活跃度很大程度依托业主让利，以价换量仍是市场主要特征。
国家统计局数据显示，6月份，大连新房价格止跌，但二手房价格环比下跌0.1%，仍处在调整通道。
土地市场信心修复是本轮行情最直观的变化。大连市政府在土地供给端也在主动作为。通过将闲置地块回收、调规、重新出让，不仅化解了恒大等历史遗留问题，也有效增加了核心区的优质住宅用地供给。前述东港恒大迦南公馆遗留地块、西岗34中学区地块，均是存量盘活样本。
土地市场升温背后，大连近期密集出台多项支持合理住房消费的政策，政策重心向改善置换群体倾斜。信贷端持续放宽，首付比例、贷款利率门槛持续下调；公积金推出二套房贷款15%利息补贴、置换额度核减等利好；税费、购房支持等政策组合发力，持续激活合理住房消费。
不过，筑底修复不等于行情反转。本轮土地热度能否从主城区向更广范围传导，仍存在很大不确定性。
正如一位企业人士所言，当前拿地不再博弈城市整体普涨，只锚定小体量、配套成熟、风险可控的核心地块，主动规避远郊高库存板块。这就是大连楼市的现状，核心区在修复，但外围板块高库存格局并未改变。“核心走强、外围托底”的分化格局，恐怕还要持续一段时间。