大家好，我是地产十一郎。
8月11号，北京土拍市场成交了两块地。房山良乡大学城和顺义马头庄，加起来16.63亿，全部底价成交。房山这块，电建9.56亿拿的，楼面价1.33万/㎡。
这块地乍看不声不响，但十一郎仔细一扒，发现电建这步棋走得挺有意思。
01
DICHAN SHIYIYAN
一块被“低估”的地
先看地块底细。
房山区拱辰街道，五环到六环之间。最大亮点就仨字——地铁口。
离房山线良乡大学城站不到200米，属于那种出门买杯咖啡走到站台还是烫嘴的距离。
地块分两块拼在一起。
北侧是商业，1.5万方，限高36米。这块地有个硬性要求——必须跟地铁站搞“空中连廊”。也就是说，以后商业和地铁站打通了，下雨天不用撑伞。
南侧是住宅，容积率1.7，限高45米。
出让文件还点名要求：鼓励按“好房子”标准设计，风雨连廊、架空层、开敞阳台，能给的全给。
整块地综合楼面价1.33万/㎡，剔除商业部分，住宅楼面价约1.7万/㎡。
隔壁国贤府楼面价2.2万/㎡，电建整整便宜了5000块。一套100平的房子，光地价就省了50万。十一郎常说，便宜5000块的地价，就是写在土地合同里的利润——谁也抢不走。
02
DICHAN SHIYIYAN
别人已经把路趟平了
这块地最聪明的地方，不是便宜，是旁边有人已经把路走通了。
隔壁就是中建房山国贤府，已经清盘了。
同一板块、同一客群，别人已经用真金白银验证过：这里有人买房，而且买得动。电建不用再从头教育客户，客户已经被国贤府教育过了。
同区域还有个璟贤瑞庭，也在卖。
另外这块地的地铁距离，比国贤府、京熙润府都更近，不到200米，几乎是地铁盖在门口。
这不是来打架的，是来填空的。
国贤府清盘后，板块纯改善产品断档了，电建这块地正好卡进去——别人卖完了，你接着卖。灯都给你点好了，你直接上台就行。
03
DICHAN SHIYIYYAN
大概率又是一个“华曦府”
这块地，大概率是电建地产的下一个华曦府。
先来看看华曦府的核心标签——
地铁口+低密小高层+高得房率+快节奏开盘。
这是电建在门头沟长安华曦府，已经跑通的一套成熟的产品公式。而且，市场给出了验证，卖的不错。
而这次房山地块，条件太像了：
地铁不到200米、容积率1.7、限高45米、纯改善定位。
——门头沟的产品逻辑完全可以平移过来。
容积率1.7、限高45米，基本就等于8到11层的小高层，一梯两户，南北通透。做不了高层，也做不了别墅，最适合的就是洋房+小高层。
而且“好房子”标准全给配上：底层架空、风雨连廊、开敞阳台、设备平台赠送——这些都是今年北京新盘的标配。
这些放在房山3万+的市场里，那简直是降维打击。
户型方面，参考华曦府的逻辑，大概率是100到140㎡，三到四居。
板块新房均价大多在3.2万到3.6万/㎡，总价控制在350万到500万这个区间，正好卡在房山改善客群最吃得消的价格带上。
地铁口+低密小高层+好房子标准+央企背书——四个标签往那一贴，房山改善客很难绕得开。
04
DICHAN SHIYIYAN
电建在下一盘什么棋？
最后聊聊电建为什么拿这块地。
第一，是真的便宜。
住宅楼面价1.7万/㎡，隔壁国贤府2.2万/㎡。便宜5000块是什么概念？一套100平的房子地价省50万。
同样的售价，电建利润更厚；同样的利润，电建定价更低。这个成本优势，是写在合同里的，谁也抢不走。
第二，节奏是真的快。
这块地7月初电建旗下公司就发了招标计划，拿地第二天就准备开工。跟门头沟长安华曦府金安的操盘如出一辙——拿地即开工。
节奏越快，资金成本越低，利润越厚。
这种“快”不是毛躁，是熟能生巧，是同一套打法在不同地块上重复操作，越做越顺手。
第三，电建需要补仓。
门头沟长安华曦府清盘了，金安项目也去化超七成。再不拿地，北京团队就要没活干了。
但电建近两年状态不算宽裕，不可能去抢地王、赌预期。它需要一个算得过来账的地方，以底价拿一块有把握的地。
房山这块地，恰恰满足所有条件——便宜、有竞品清盘打底、地铁口、产品方向清晰。
很明显，
这不是扩张，是补仓；这不是进攻，是防守。
但防守也要看防在哪儿。防在房山地铁口，防在竞品清盘后，防在地价比别人便宜5000块——这种防守，本身就是最好的进攻。
房山良乡大学城这块地，没有溢价，没有争夺，没有地王光环。
但恰恰是这种“不声不响”的交易，最能说明当下市场的逻辑——谁算得过来账，谁就出手；算不过来，就看着。
电建算过来了：地价比别人便宜5000，有人已经把路趟平了，地铁不到200米，容积率1.7天生就是改善的料。
门头沟华曦府的打法，房山再来一遍。
对于电建而言，9.56亿，换一个“填空”的机会。
市场好的时候，什么错都能被掩盖；市场不好的时候，只有算得过来账的人，才敢出手。
电建这步棋，走得不算漂亮，但走得稳。
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