期待已久的上海商办市场重磅政策终于落地了。7月31日，上海发布《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》的通知，对长期以来大家特别关注的商办类非住宅用地续期的费用及期限问题都有明确，更重要的是这将对商办资产的估值逻辑产生重大影响。同策研究院院长宋红卫先生分以下两个方面进行解读：
01
上海商办类土地续期的若干问题
①土地续期方式
政策明确土地续期方式有两种：到期续期、提前续期。到期续期是指土地剩余年限不足3年，就要准备开始续期。提前续期是指土地剩余年限不足总年限的一半，可以提前续期。比如说40年土地使用权的剩余年限不足20年，就可以定义为提前续期。提前续期的项目有一个要求，那就是资产的经营状况要良好，用地绩效比较突出，并且未来还有长期投资的计划。
②土地续期供地模式
续期供地模式也分两种：协议出让、协议租赁。提前续期的基本是协议出让，协议租赁模式可到期续期，也可提前续期。
③土地续期时间长度
续期时间长度有上限也有下限。政策规定项目剩余的年限与续期出让（租赁）的年限不能超过该土地用途法定的最高出让年限。举个例子，有些商办类土地使用年限为40年。比如现在使用权已经有30年，剩余年限仅剩10年，那么未来最高可续期的时间长度就是30年。同时续期也不能太短，文件也明确规定土地续期至少5年起。如果是协议租赁模式的话，最长不超过20年。
④土地续期价格（重要）
土地续期出让价格跟项目绩效有直接关系。也就是出让价格需要参考项目运营情况以及对投资和税收的贡献。核心原则是续期价格不能低于区域内基准地价的70%，简单理解为下限是基准地价的7折。
⑤土地续期费用缴纳方式（重要）
续期土地出让价款缴纳期限，原则上不超过一年。经区（管委会） 集体决策，特殊项目可在两年内缴清。出让合同签订后一个月内，须缴纳土地价款的50%。如果是租赁协议的，应该按照协议约定，比如每年、每半年缴纳一定金额，但是要一次性缴纳。
02
新政对上海商办资产估值影响重大
一直以来，临期商办资产因续期政策不明确，估值普遍存在30%以上的隐性折损，新政后不确定性变成了确定性，资产价格的估值会修复重构。
资产重估对两类资产有明显利好。第一类是核心区域且运营状况良好的资产。因为按照收益法估值，剩余年限越临近，估值跳水越明显。新政后，估值更多取决于地段、运营能力和现金流，优质资产价值评估会提高。
第二类是REITs类资产。首先，REITs类资产的覆盖面会进一步扩大，未来退出的通道会更通畅。其次，一般土地使用年限低于20年的不动产，cap rate受年限冲击过大，越临期cap rate价值会越高，资本化率太高会导致很多项目难以通过REITs来盘活。续期政策的出台消除了这一风险因素，资产估值的锚将被重新校准，再回归到运营能力和现金流上来。同时，政策还给REITs资产开辟了绿色通道文件，明确拟发REITs的资产申请年限可以根据项目实际情况确定，可以简化优质项目资产的核定程序，这样可以省掉大量行政审批的时间成本。
最后，商办类土地项目续期政策的落地，对于整个行业来讲是个重要利好。既是土地制度进一步完善的体现，同时，还改变了大宗资产交易、金融机构融资抵押评估和风控的传统逻辑，能够使得资产价值修复，企业抵押融资成本下降，持有商办类资产的市场主体可以获得更充足的流动性。但也需注意低效资产可能面临更大的折价压力，甚至失去流动性。
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