导 读
白塔寺历史文化街区是北京33片历史文化街区之一，也是13片历史文化精华区之一。2018年起，作者作为白塔寺宫门口东西岔胡同片区统筹与综合提升项目负责人，带领团队以街区内的宫门口东西岔胡同为起步区，启动了片区统筹与综合提升工作。
该项目以约3.65公顷的东西岔区域为近期实施抓手，通过市政管网优化、电力梳理入地、风貌保护提升、建筑解危共建、交通停车疏导、业态活力升级、社区营造共享等一系列行动，探索从单点“针灸式”改造走向片区整体统筹的更新路径。项目先后荣获北京市优秀城乡规划一等奖、北京市工程勘察设计一等成果评价、亚洲城市更新金奖及银奖等荣誉。
本文从近800年时间周期中的若干关键节点切入，梳理白塔寺街区在不同历史际遇中的蜕变轨迹，探讨历史街区如何通过多维度韧性提升唤醒自愈力量，在时代洪流中实现生生不息。
内容来源：西城社科联
刘 巍
清华同衡详细规划与实施分院总规划师
城市更新规划设计所所长
四个关键时间节点上的白塔寺
1.1 元代：国际交往注入包容基因
白塔寺街区的建设与元大都同步。元世祖忽必烈定都北京后，大都城盛极一时，是当时世界上最大最繁华的都市。意大利旅行家马可·波罗曾描述：“金城地面规划有如棋盘，其美善之极，未可言宣”“世界诸城无与伦比”。大都之所以被称为“金城”，首取“固若金汤”之意，也道出了大都的繁荣富庶。
为了“冀神龙之扶持，资社稷之久长”“保大业之隆昌”，忽必烈亲自勘察选址，敕令建造白塔，以它作为神权与政权的象征而“坐镇都邑”。白塔由入仕元朝的尼泊尔工艺家阿尼哥设计建造，于1279年落成，高50.9米，是中国现存年代最早、规模最大的藏传佛教佛塔，也是元代大都唯一完整的遗存和标志性建筑。这座白塔的诞生本身就是国际交往的产物——蒙古的帝王、西藏的上师、尼泊尔的工匠，四方之力汇聚于此。白塔甫一建成，“京城为之生辉”，白塔与大都并称“金城玉塔”，盛名轰动一时。
值得特别指出的是，白塔寺所在区域在元代就是大都的外交中心。当时的北京城开放包容、高度发达，西方各国使节、商人、旅行家、传教士纷纷慕名来到这里。白塔融合了中尼佛塔的建筑风格，不仅是大都国际交往的历史见证，也构成了神性与世俗性共存的独特空间——在社区的任何角落抬头都可见巍巍白塔，形成玄妙而富有意蕴的历史氛围。这种“日常与精神之间的相互构建、人群与地方之间的相互构建”，赋予了街区生生不息的精神内核。明朝宣德八年修葺白塔，天顺元年敕命重修庙宇赐名“妙应寺”，清朝康熙、乾隆两代均斥巨资修缮。1961年，妙应寺白塔被列为第一批全国重点文物保护单位。
1.2 近百年现代化：工业文明冲击与老城“代差”
1900年八国联军入侵，白塔寺遭受浩劫，后经多方捐资重修。民国时期喇嘛迫于生计出租庙产，每月逢五逢六的白塔寺庙会却因此兴盛，与隆福寺、护国寺庙会并称京城三大庙会，直至1961年才最终消失，是最晚消亡的老北京庙会。这一时期，白塔从皇家宗教场所彻底走向平民市井，奠定了街区包容混杂的独特气质。
然而，近百年工业革命带来的汽车、电灯、电器及新的生活方式涌入老城，传统空间格局与现代城市系统之间产生了巨大的“代差”。基础设施全面滞后——排水管道淤堵严重、雨污合流，每逢汛期反冒、异味问题突出；天空中无序蔓延的密集线缆将白塔层层包围。老龄化日趋严重，人均住房面积不足10平方米，年久失修的私房和见缝插针的违建随处可见，车辆挤占公共空间的矛盾日益尖锐。业态上低端无序且同质严重——短短300米的胡同内，粮油、理发、建材、日杂等店铺高度重复，许多已变成二环里的“批发中转站”。这些问题看似千头万绪，实则环环相扣，单个点位的“针灸式”改造已不足以扭转局面。
面对日益堆积的系统性问题，上世纪末以吴良镛先生为核心的清华团队提出“有机更新”理念，主张“从城市文化发展的角度，用城市设计的手段看历史文化地段的保护与发展”，强调“改建后的新建设应充分烘托原有地段的环境美”“应尽可能保留旧城原有的小而多样化的城市绿地、开敞空间和步行道路等系统”。此后二十余年，从院落点式改造、国际设计周文化活动、聚焦民生刚需的“开间更新”，到街区整理规划与责任规划师制度的深度参与，一系列实践在星火点点的积累中探索着老城可持续更新路径。
1.3 1990年代：金融功能升级与老城格局剧变
1993年，国务院批准《北京城市总体规划（1991年—2010年）》，明确在西二环阜成门至复兴门一带建设国家级金融管理中心。1994年首个项目开工，此后十余年，金融街总建成面积约402万平方米。高楼大厦在与白塔寺仅一街之隔的四合院街巷中拔地而起，白塔从区域性地标逐渐被高层建筑围合，历史上“处处可见白塔”的空间格局就此改变。
金融街带来的，不仅是空间形态的剧变，更是城市功能的根本升级。国家级金融管理中心的落成，使这一区域迅速聚集起高端商务、金融总部和国际化人群。相邻的白塔寺片区与这种现代城市功能之间形成了巨大落差——一边是现代化的写字楼与金融精英，一边是老旧的平房与低端生活服务业，两者虽仅一街之隔，却仿佛分属不同时代。
然而，正是这种功能升级和需求迭代，催生了对老城价值重新认识的可能。一方面，高楼环绕之下，白塔作为精神地标的文化意义反而被更加清晰地凸显出来，保护与传承的呼声日益强烈；另一方面，现代商务人群对文化体验、品质消费的需求，为历史街区注入了新的市场活力。正是在这一背景下，金融街集团所属北京华融金盈投资发展有限公司于2013年成立，成为白塔寺片区保护更新的实施主体，探索出“政府引导、企业实施、整体规划、整体运营”的政企合作模式，为日后片区的系统更新奠定了制度基础。
1.4 新时代：文化自觉与韧性重构
2017年，《北京城市总体规划（2016年—2035年）》获批，将北京历史文化名城的整体保护上升到文化自觉的高度。总规明确提出“提供更多可休憩、可交往、有文化内涵的公共空间，恢复具有老北京味的街巷胡同”，并要求保护妙应寺白塔等地标建筑之间的景观视廊。2020年，《首都功能核心区控制性详细规划》进一步为老城保护更新提供了法定依据。北京市城市规划设计研究院编制的地区控规，为白塔寺片区明确了保护底线与发展定位，搭建了从全市战略到街区实施的规划传导框架。
在此框架下，清华同衡以双重身份投入片区更新工作：一方面作为责任规划师，长期扎根白塔寺地区，承担规划技术服务和实施统筹的在地职能；另一方面作为白塔寺宫门口东西岔胡同片区统筹与综合提升项目的设计总统筹与实施单位，负责从规划研究、方案设计到施工协调、社区营造的全过程推进。与传统的“编制规划—移交实施”模式不同，这一制度安排使规划意图能够一以贯之地传导至实施落地，此后在设施提升、空间改善、社会培育等工作中逐步形成了“一张图”到“一盘棋”的有序推进格局。
四类韧性的系统提升
2.1 设施韧性：还白塔一个清净
基础设施是老城运行的“生命线”。2013年7月至2015年11月，妙应寺白塔完成改革开放后规模最大的一次修缮，从准备到竣工历时近四年；2019年6月至2020年12月，中路文物建筑修缮工程又相继完工。修缮完成后的白塔重新成为街区视觉中心和精神地标。
然而，白塔本身的庄严洁净，与周边环境的杂乱无章形成了强烈反差。天空中无序蔓延的密集线缆将白塔层层包围，如同枷锁般禁锢着街区的灵魂。正如项目团队在第一次调研时所感：“还白塔一个清净”的念头从那一刻便深深烙下。在项目组和委托方的共同努力下，白塔寺宫门口东西岔胡同片区统筹与综合提升项目成功纳入市发改委“城市公共空间改造提升示范工程试点”，统筹8个主管部门、5个施工单位，整合电力、排水、通信、照明等多专业力量，完成电力架空线入地3800米、电表线箱整理468处、拔除线杆55根，排水系统改造1443米、更新井室25座，并在老城首个设立微型综合杆，实现照明、安防、通信、交通等多杆体整合。经过五年时间，市政大底板得以完善，为街区未来发展奠定了坚实根基。
在区域层面，由华融金盈公司同期推进的受壁街项目，以另一种方式为白塔寺片区提供了基础设施韧性支撑。该项目位于白塔寺历史文化保护区北侧边界，采用“道路+管廊+车库+公园”一体化建设模式，在地下14米处建设全自动机械停车库，可提供181个地下停车位，是北京老城区首次实现地下立体车库与综合管廊的集成建设。道路于2025年12月正式通车，结束了多年的“断头路”历史。东西岔胡同内部的禁停管理与受壁街地下停车设施形成功能互补——前者将地面空间还给步行与交往，后者则为疏解地面停车需求提供了长远保障。这一并行推进的格局也表明，历史街区的问题解决不能局限于自身边界，而应在更大区域范围统筹谋划。
2.2 空间韧性：从整院腾退到“开间更新”
白塔寺作为以居住功能为主的历史街区，其空间韧性面临的最大挑战，是传统院落形态与现代家庭规模、人口结构之间的错位。街区老龄化率达24.3%，流动人口占比25.1%，人均住房面积不足10平方米。传统的四合院格局在被拆分、加建、转租的过程中，形成了“层和间”式的碎片化权属，空间承载力几近极限。
院落整体保护更新的破冰之举始于2013年。金盈公司启动整院腾退，采用“货币补偿+定向安置”模式，当年即有300余户居民居住条件得到改善。2014年，白塔寺地区在西城区率先以“整院腾退”开展保护更新实质性工作。西城区创新采用“申请式换租”等机制，累计使1230户居民住房条件得以改善，释放可利用空间3.7万平方米。
在整院腾退推进的同时，对于那些尚不具备整院腾退条件的院落，另一种尺度的更新探索也在展开。华融金盈公司与清华大学张悦教授团队合作，针对直管公房承租家庭探索“开间更新”模式——将改造单元从“院落”缩至“开间”，在不破坏院落整体格局的前提下，为每户植入独立厨卫等基本生活设施，使有限面积兼具就寝、起居、餐厨、卫浴等复合功能。这一模式直接回应的现实是：当家庭单元从几代同堂缩小为三口之家乃至独居老人，当居民没有能力也没有动力进行院落整体更新时，以“开间”为最小单元的功能提升，成为激活空间适应性的一条现实路径。
2024年，北京市首个“整院申请式退租”试点在白塔寺启动。与以往以“户”为单位的腾退不同，此次退租需整院所有住户同意方可完成，标志着保护逻辑从碎片化走向整体化。腾退院落按“外面修旧如旧，里面改头换面”原则修缮，独立厨卫、智能消防等现代设施一应俱全。原为大杂院的宫门口21号院，经疏解腾退27户居民后，被打造为白塔书院。
从整院腾退到“开间更新”，再到“整院申请式退租”，几种尺度互为补充——整院腾退解决的是“腾出空间、改善基础”的问题，“开间更新”解决的是“留下来的人怎么住好”的问题，“整院申请式退租”则在此基础上进一步实现了整体保护的逻辑升级。这正是空间韧性的要义所在：空间系统能够容纳不同阶段、不同能力、不同意愿的更新需求，在渐进中保持弹性，而非追求一次性的终极方案。
2.3 社会韧性：培育自愈的内生动力
对于长期生活在白塔寺的老居民而言，胡同是熟悉的家园，也是固化的日常。新的生活方式遥远而抽象，缺乏参与的机会与意愿。自“白塔寺再生计划”启动以来，短暂而集中的北京国际设计周，便成为打破这种隔阂的一扇窗口——它让平日里安静的院子有了不一样的可能，让居民走出家门，体验原本不属于这里的生活场景。
在白塔寺宫门口东西岔胡同片区统筹与综合提升项目的三年历程中，设计团队正是抓住了这一契机，连续深度参与北京国际设计周白塔寺分会场活动。2018年以“老院落的新生活”为主题，通过场景营造再现胡同与杂院，让不同人群看到改变的发生，并借助人群丰富性开展多角度调研。2019年以“大时代的小幸福”为主题，走访聆听街区里共和国同龄人对幸福的理解，邀请民俗学专家鞠熙开展口述史收集，用影像记录他们美好的瞬间。在这一过程中，原本沉默的个体被看见、被倾听，那些从未想过自己能成为街区主角的居民，开始拥有了表达的机会。走出来的胖姐，便是在这样的活动中被大家认识、记住，逐渐成为白塔寺的街区icon。
一次次互动中，在地的诉求与愿景变得清晰，更新目标与意义有了更多共识。更新成效逐渐让大家相信了变化的力量——居民开始自主出资借助项目力量修缮私房危房。在街区功能层面，社会韧性体现为商居混合功能的兼容与协调。东西岔胡同历来是生活性服务街巷，餐饮、零售与居住功能高度混合。项目并未选择将商业清退、恢复纯居住功能的路线，而是通过业态引导与空间划分，在保留市井烟火气的同时降低商居冲突——对排烟扰民的店铺进行设施改造，对占道经营行为进行空间规范，对升级商户给予设计帮扶。这种“包容而非排斥”的混合功能策略，使街区在适应现代生活需求的同时，保持了历史形成的空间特质。
以“白塔寺街区会客厅”为代表的自组织，从居民的兴趣小天地发展为商户、企业、属地街道共同参与的协商共治平台。正是在会客厅的孵化与推动下，三十多年的早点摊在大家帮助下华丽升级成“饼哥与糕姐”，杂乱的手机店、小卖部也主动“梳洗打扮”融入更新。依托良好的群众基础，会客厅还陆续孵化出停车规范、花木认养、文明养宠等一系列自治组织。借助老城首个街区理事会，充分听取居民代表、驻区单位、商户代表和专家学者的需求与建议，综合考虑商居关系、街区活力、违建与民生、保护与发展等不同需求，精治共治更进一步。
2.4 文化韧性：从风貌保护到网络构建
白塔寺作为老城重要的文化空间载体，其文化韧性首先体现为对历史风貌的尊重与延续。始建于1872年的白塔寺药店，上世纪70年代末在原址共建五层大楼，在胡同平房中十分突兀。2013年，这家中华老字号主动从五层降至两层，以传统建筑形式与周边历史街区风貌相协调。降层不是孤立事件，而是对历史街区空间秩序的一次标志性纠正——在白塔核心景观视廊范围内，建筑体量必须得到严格控制。此后，白塔寺药店又跨界打造“耀咖啡”，2024年以“药店+类博物馆”的创新模式重装亮相，成为老字号转型样本，在保护传统的同时完成了文化功能的现代转换。
修缮后的白塔与改造后的东西岔胡同，则让街区的文化韧性从风貌保护走向了更为深广的国际交往维度。白塔作为中尼文化交流中最典型的文化符号，见证了中尼两国友好交往的悠久历史。近年来，“白塔之夜”“白塔夜话”等活动成为展示尼泊尔文化的窗口，2023年“跨越喜马拉雅的友谊——中尼文化交流展”在白塔寺开幕，2024年“北京白塔文化周”由外交部、国家文物局和尼泊尔驻华使馆官员共同启动，助力北京国际交往中心建设。与此同时，东西岔胡同更新后引进的意大利餐厅等国际品质餐饮，让马可·波罗家乡的味道与白塔下的市井烟火隔空呼应。从元代各国使节云集的外交重地，到今天中尼友谊的文化名片与国际化消费街区——白塔寺的国际交往基因穿越近八百年时光，在新的时代以新的方式延续着。
白塔寺地区的文化价值还在于它与周边文化资源共同构成的老城文化网络。阜景街沿线分布着历代帝王庙、广济寺、北海团城、景山等历史地标，鲁迅博物馆与白塔寺仅咫尺之遥。这片土地承载着多重文化层积——元代的镇城之塔与社稷坛、明代自然形成的平民居住区、清末白塔寺庙会的市井民俗文化、近现代鲁迅旧居所代表的新文化思潮。白塔寺庙会不同于隆福寺、护国寺庙会贩卖古玩玉器的上层趣味，而更加平民化，多为日用杂货、花鸟鱼虫，这种庶民文化传统与鲁迅作品中对底层社会的深切关怀，构成了一种真实存在的精神关联。2025年，西城区发布“读鲁迅·转白塔”等三条主题打卡线路，将散落的文化资源串联成网，从元代镇城之塔到清末庙会市井，从百年药店到鲁迅旧居，这片土地的文化层积正在被系统激活和整体呈现。
结语：在迭代中生生不息
白塔寺街区穿越了近八百年的时间周期，在每一个关键节点都经历了蜕变——元代的国际交往塑造了包容基因，近现代的工业化冲击暴露了传统空间的韧性短板，1990年代以来金融功能的升级重构了区位格局与价值认知，新时代的文化自觉则注入了系统修复的力量。
在这一漫长周期中，白塔修缮与市政底板改造、药店降层、院落腾退退租、文化线路串联等事件，并非孤立的项目行为，而是设施韧性、空间韧性、社会韧性与文化韧性的依次构建。而修缮后的白塔与改造后的东西岔成为新时代国际交流的重要场所——中尼文化周、国际美食节等活动相继在此举办，元代注入的国际交往基因在新的时代以新的方式被重新激活。这正是韧性生命力的最高境界：不是固守某个历史断面，而是在穿越周期的迭代中，让古老的文化基因不断找到新的表达。
城市是有机生命体，有机更新正是顺应其发展规律，通过多维度韧性提升去唤醒自愈力量。当物质空间被改善，当美好开始发生，当力量开始凝聚，当白塔始终能被看见时——正如老街坊所言：“现在街区环境提升了，大家享受到了发展成果，有了奔头，心情也舒畅。”活力的烟火气便在这片古老的土地上冉冉升起。这不是外力的一次性输入，而是生命力被唤醒后的持续生长，是历史街区在时代洪流中走向新一轮迭代的必由之路。
封面图/图片｜供稿部门
供稿｜清华同衡 详细规划与实施分院 城市更新规划设计所