调规改命，俊发又有地块商改住！
近日，昆明自规局发布调规公示，俊发旗下逸璟峰、盛唐城、观云海的3宗商业用地，大部分都变更为住宅用地，容积率也大幅下调。
楼市君梳理发现，近半年来，俊发旗下至少已有7宗用地调规，开发条件明显优化，盘活的几率大大增加。
3宗地块均商改住
其中两宗限制户数
先来看最近调规的3个地块。
其中一宗地位于龙泉街道俊发城紫宸苑西侧，原本是俊发逸璟峰的商业用地，容积率4.0。
｜昆明楼市一线制
调规后，地块变更为住宅用地，容积率降至2.32，建筑高度80米。
另外，未来地块上还需建设一个3000平的菜市场以及500平的社区卫生服务中心。
同时，调规公示还明确，住宅户数不超过339户。
逸璟峰地块调规详情｜图源：昆明自规局
北市区的另一宗调规地块位于金辰街道，为俊发盛唐城B地块，波罗村美食城就在其中。
这宗地原本为商业用地，容积率5.2，现调规为商住混合用地。
｜昆明楼市一线制
其中，住宅用地占地约15.3亩，容积率降至2.2，建筑高度80米，户数不超过149户。
7月28日，金辰街道办也发布了该地块的历史文化遗产调查，为拆迁做准备。
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再来看新螺蛳湾片区的调规地块，位于观云海千云荟北侧，原属于俊发观云海的后续地块。
地块原规划为商业商务用地，2017年过规，备案名为俊奥商务中心，容积率6.7，建筑高度100米。
但整整10年过去，项目仅建起少量商业，剩余用地长期未能推进。
原规划效果图｜图源：昆明规划建设
调规后，除现在已建设起的部分商业外，地块变更为住宅用地与公园绿地。
其中，住宅用地面积约26.1亩，容积率降至2.5，建筑高度80米。
调规详情｜图源：昆明自规局
以上3个地块扎堆调规，其实并非偶然，主要离不开两重因素的推动：
一方面，是由于市场影响，近两年，俊发旗下包括盛唐城、观云海在内的多个项目，核心任务都是保交楼。
房企的资源优先向住宅板块倾斜，商业的开发节奏自然会明显放缓。
另一方面，调规地块周边不缺商业，改为住宅更符合市场需求。
就以新螺蛳湾调规地块为例，周边已有新螺蛳湾商贸城、观云海商业广场等，区域内商业供给已非常集中。
在此背景下，若继续按原规划建设商业，不仅面临供大于求的压力，未来去化难度也将增加。
所以，综合来看，以上3宗地块调规不仅大幅降低了开发难度，也提升了地块的居住舒适度和开发价值。
至于这批地块未来是俊发独立操盘，还是引进合作方，楼市君将持续关注。
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俊发7宗地调规
含春之眼、俊发城等盘
不得不说，调规，已成为俊发近期的高频动作。
除以上3个地块外，过去这半年，俊发旗下还有4宗地块也先后经历规划调整，包括春之眼等项目。
春之眼：调规后建筑不低于200米
上个月，春之眼地块规划条件变更，原本主体建筑高度应不低于407米，调整为主塔建筑高度不低于200米。
这次调整，相当于放宽了建设条件，降低建筑高度。
｜图源：昆明自规局
俊发城N-3地块：降容后开放3.5代住宅
视线转到北市区，去年底，俊发城N-3地块调规，减少了商业楼，增加住宅楼，容积率也从9.5降至5.6。
同时，各楼栋的建筑高度有所下降，部分梯户比也有调整。
此番调整后，项目不久后便迎来转机，由金地管理代建。
近期，项目以金地峯上的新面貌重新亮相，新产品3.5代宅也将开售。
金地峯上实景｜昆明楼市一线摄
原彩云城A15地块：住宅容积率下调至3.1
另外，今年1月，新螺蛳湾片区的KCGD2019-2-A15地块也调规，由从商业用地变更为商住混合用地，其中住宅用地占比约70%。
同时，地块容积率从7.97降到了3.1，建筑限高从200米降至80米，
该地块于2019年由俊发斩获，即原彩云城A15地块，占地约29亩。
此次调规后，项目也有望在闲置多年后重启，与此次调规的观云海地块一起为新螺蛳湾片区注入新的住宅供应。
A15地块调规详情｜图源：昆明自规局
综合来看，以上俊发旗下地块调规，基本都是降低开发强度、优化用地结构，以此适应市场变化，说明俊发也在主动调整开发策略。
规划条件的优化往往意味着项目有望摆脱停滞，重启推进。
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