桨声灯影里，人如画中游。一叶叶载满瓜果、米粮与手作的小舟，沿着河岸缓缓停靠，等待都市人登临。最近，蟠龙新天地“江南风物季·水市”启幕，这座沪上首个水上市集，将江南美学搬进城郊，再度刷屏社交网络。
但这并非一次偶然的出圈。开业三年，脱胎于城中村的蟠龙新天地，累计吸引超6880万人次，单日客流峰值突破27万人次。这座城市更新标杆，用时间证明了自己不止是“网红”，更是“长红”。
今年，“十五五”规划首次将城市更新写入国家战略部署。当行业集体涌向这条赛道，新天地社区背后的操盘手、深耕城市更新三十余载的瑞安集团，正加速布局，走出一条穿越行业周期的独特路径。
以人为本的“慢生意”
蟠龙新天地的“长红”并非孤例。开业二十余年的上海新天地，至今日均客流量仍超15万人次，稳居全市商圈前列。2025年底，上海新天地再度生长，新开业的“东台里”引入近200家商户，总体量已接近原有核心区之和。
从数据可窥见一斑。2025年，上海新天地租金及相关收入实现14%的强劲增长，出租率基本维持在97%以上，这一表现在上海核心商圈竞争日趋白热化的背景下，印证了其商业模式的韧性。它不是某一阶段的爆发，而是源于贯穿始终的底层逻辑，坚持做“慢生意”。
在瑞安房地产行政总裁王颖看来，瑞安从来不是在简单开发一个房地产项目或网红打卡地，而是在耕耘一个充满活力的社区，一个有机融入周边肌理的城市生命体。通过综合开发，长期运营，为社区赋予源源不断的生命力。
“城市社区的生态营造，首先要放弃对速度的执念。”她说。自20世纪90年代进入上海以来，瑞安有过太多机会成为一家规模化开发商，却从未走上那条路。因为集团始终相信，我们坚持的是与城市的发展同频共振，并伴随人的需求持续迭代，这是社区立足城市、穿越时间周期的根本。
这份对“慢”的坚守，源于一个朴素认知：城市更新不是造房子，而是为人营造生活。人的需求在变，社区便也随之生长，去适配城市在不同时代提出的命题。
如今在回过头看，也正因如此，瑞安打造的项目才经起了时间检阅。上海新天地的诞生，恰逢APEC时期，上海亟需向世界展现一座既国际又在地的城市形象。瑞安以开发性保护焕新石库门建筑群——每一块旧砖都用进口药剂悉心养护，每平方米的改造成本在当时高达两万元，只为留住上海的文化根脉。创智天地，则是“科教兴市”语境下的产物，对标美国硅谷和法国巴黎左岸模式，为科创群体构筑“生活、社交、工作无界”的社区。而蟠龙新天地，回应的是都市人对自然与松弛感的集体渴望。
在王颖看来，瑞安房地产的每次实践都是对城市阶段性需求的精准应答——如何打造一个让在地文化焕发新生、让多元共融孕育韧性的可持续城市社区。“生活总有新天地”的品牌主张，正是以功能复合性、文化生命力和多元包容为路径，将“以人为中心”这一核心理念持续深化。放眼整个瑞安房地产版图，旗下众多新天地社区项目，各自扎根不同城市与区域，呈现出持久的生命力。
价值重构带来新风口
从过去的增量扩张转变为存量的提质运营新阶段，中国城市发展正经历一场深刻的范式转移。对行业而言，高周转、高杠杆、高负责的房地产开发模式无法延续，未来的竞争力在于能否系统营造高品质生活空间，承载文化厚度，并落实绿色低碳。这三条价值赛道，已经成为城市更新的新风口。
加大在高品质空间、文化运营、绿色低碳方面的投入，是否会挤压利润空间？瑞安经验给出答案，从长远来看，持续的社区运营有望提升区域板块价值，进而反哺项目本身。以上海新天地、瑞虹新天地为例，位于社区之中的住宅产品相比较周边溢价15%至20%，即便在市场波动期，翠湖、瑞虹等楼盘的价格韧性和恢复速度也显著优于竞品。商业端同样如此，持续运营带来的虹吸效应，使租金与入住率始终稳居区域塔尖。
在瑞安看来，持续有活力的社区，需要从三个维度精准发力：
首先是文化共情，唤醒集体记忆。文化是社区不可复制的身份标识。以瑞安为例，其在新天地东台里深度挖掘地块曾为古玩市场的历史基因，将“淘宝”的惊喜感植入现代商业，通过业态的有机穿插，让逛街本身成为一场发现之旅。文化不只是保护，更是当代创新的土壤。
其次是空间共融，营造多元场景。活力来自空间的层次与温度。比如，创智天地既有热闹市集与咖啡馆的烟火气，也有静谧绿地与小广场的留白；既有开放的公共艺术，也有手作工坊与实验室，让不同年龄、不同偏好的人都能找到归属。蟠龙新天地同样融合了宠物友好商店、家庭游乐空间与青年潮玩地，实现全龄友好。
最后则通过内容共创，持续迭代活力。社区的生命力在于永不落幕的内容创造。新天地各项目的核心标签便是运营本身，通过市集、艺术节、社区花园等轻量化活动，鼓励代际共融，让社区成为一个不断生长故事与连接的内容平台。以蟠龙新天地为例，它从开业以来，每季都有新的叙事，从灯会到手工艺市集，开业至今累计超800场活动，让游客的每次到访都别有新意。
下一个新天地在哪里
深耕城市更新多年，瑞安逐渐摸索出了一条属于自己的路。在城市更新的基础上深耕社区营造，这种差异化的竞争思路，已成为瑞安的护城河。
王颖在采访中分享道，瑞安房地产近期入选《时代》周刊2026年“全球最具影响力公司”榜单，成为中国首家，亦是唯一获此殊荣的房地产企业。这一荣誉既是对瑞安在中国城市更新领域持续深耕与实践探索的认可，也意味着其以可持续开发为核、融汇历史文脉、当代功能与时代责任的理念，获得了来自国际权威的充分肯定。
近两年，瑞安的发展步伐稳健，并择优扩大项目版图。“上海始终是我们的核心深耕城市，同时，我们也在积极把握长三角与大湾区核心城市的城市更新机遇，持续提供多元的城市发展解决方案。”王颖说。
2025年年底，瑞安官宣参与上海三林旧改项目。这个项目总建筑面积约72.4万平方米，由瑞安与陆家嘴集团、浦东房地产集团、三林资产集团共同开发。项目地处中环附近，紧邻前滩南，潜力可期，它将以三林老街为核心，打造微度假目的地，充分挖掘三林作为上海非遗密度最高的老城镇之一的文化底色，让这里的土壤中生长出新的生命力。
更早之前，瑞安就以轻资产模式铺开多线布局。一方面，入股“永新里”，与天安集团、永业集团联合开发新天地东区三幅商住用地；另一方面，以纯管理输出方式参与“永年里”，不占股权，只输出服务。同时，以小比例权益介入奉贤南桥天地（贝港城中村）项目，稳健而灵活地拓展版图。
结合不同项目和城市语境，瑞安给出了量身定制的更新方案。
“永新里”虽然以住宅为主，但在新的城市语境下承担了更多功能，它要衔接上海新天地向东拓展的布局，把豫园片区也纳进整体版图，打造一个超级垂直复合社区。
再如召楼新天地，这是继蟠龙新天地之后，瑞安在上海拿下的又一个古镇改造城市更新项目。项目将结合当地丰富水系、更开阔和天然的自然基底，进一步强化江南水乡特色，让古典和现代在水岸边交汇出一种新的社区活力，打造千年历史文化、优美自然景观与现代生活融合的新天地社区。
对瑞安来说，城市更新一直是本心是坚守，是经验沉淀、是未来可以更好发挥优势的战略竞争力。每往前走一步，都是在为企业穿越行业周期、在存量时代占住制高点，积蓄能量。
原标题：《专访瑞安房地产CEO王颖：不做“网红”做“长红”，城市更新慢哲学与快生长》