作为全球公认的顶级豪宅标杆，香港港岛山顶片区向来是高端楼市的风向标。
长久以来，这里的独栋洋房、景观宅邸始终顶着稀缺保值的光环，被视作富豪资产避险与增值的优质选择。
但近两年，这片顶豪聚集地彻底告别了过去的坚挺行情，一场大范围的降价抛售潮悄然来袭。
就连深耕香港楼市多年、手握多处优质物业的影帝周润发，也深陷卖房难题，核心豪宅大幅折价仍无人接盘，足以窥见当下香港顶豪市场的真实困境。
熟知香港娱乐圈楼市布局的人都清楚，周润发自上世纪九十年代便深耕本地房产投资，多年来陆续置办八处物业，总价值接近10亿港币，是圈内低调的楼市投资者。
如今年过七旬的他，生活早已褪去荧幕光环，日常以爬山、慢跑为主，生活状态低调简朴。
也正是从今年开始，这位老牌艺人开启了集中处置名下房产的节奏，多处珍藏多年的物业陆续挂牌出售，成为香港顶豪市场降温的鲜活缩影。
最受市场关注的，是周润发与妻子陈荟莲共同持有的山顶加列山道48号阳光花园洋房。这套核心地段的顶豪早在2022年10月就正式挂牌，最初意向售价定为2.2亿港元。
依托山顶稀缺地段与明星业主的加持，这套房源当初挂牌时备受瞩目，不少人预判会快速成交。
可四年时间过去，房源始终无人问津，无奈之下只能持续下调售价，最新报价已降至1.6亿港元，累计降价额度高达6000万港元。
即便降幅可观，这套资质优越的顶豪依旧没能撬动市场，成交陷入僵局。
不止山顶核心豪宅，周润发另一处持有三十余年的老牌住宅也遭遇了降价抛售的境遇。今年4月，其位于香港西半山坚道嘉景台的老宅正式成交，这套1995年以392万港元购入的房产，陪伴其三十一年，最初挂牌价为899万港元。
漫长的挂牌期内毫无成交动静，甚至一度被迫撤牌休整。重新挂牌后，房源直接降价149万港元，降幅达到16.6%，最终以750万港元的价格成交，售价甚至低于银行估价8%。
这也是周润发时隔十六年再次卖房，虽然最终顺利出手，且账面仍有358万港元的收益、整体升值超九成，但大幅折价抛售，已然打破了老牌优质物业稳赚不赔的固有认知。
事实上，周润发的卖房困境从来不是个例，而是当下香港山顶顶豪市场的普遍现状。2026年以来，山顶传统豪宅片区已有至少八宗豪宅主动减价放盘，不少上亿级别的豪宅降幅超两成，曾经一房难求的顶豪赛道，如今彻底转为买方市场。过往市场信奉的“山顶豪宅永不贬值”的铁律，已经被彻底打破。
深究背后原因，顶豪市场遇冷是多重因素叠加的结果。
首先是持续走高的持有成本，香港长期处于高利率环境，豪宅按揭成本大幅增加，叠加高额的物业费、维修费、差饷与税费，顶级物业的持有压力持续攀升，投资性价比大幅下滑。
其次是高端购买力的收缩，顶豪的目标客群本就是小众高净值人群，当下全球资产配置趋于保守，跨境资金流动放缓，本土富豪也更偏爱现金等流动性更强的资产，对大额不动产的投资意愿持续走低。
更关键的是，市场心态已经彻底逆转。过去买家争相抢筹、唯恐踏空的局面不复存在，如今降价潮持续蔓延，让市场形成了“房价仍有下行空间”的一致预期。
买家普遍持币观望，不会因为小幅降价就贸然入手，反而会持续等待更低价位，最终形成“越降价越难卖”的恶性循环。
与此同时，大量全新一手顶豪持续入市，设施更新、设计更贴合现代居住需求的新盘，进一步分流了老旧二手顶豪的客源，楼龄偏高的二手豪宅只能靠大幅折价换取流动性。
纵观周润发的两处房产处置经历，一处长期折价滞销，一处低价甩卖收场，清晰折射出香港高端楼市的逻辑迭代。
过去依靠地段稀缺、圈层溢价就能稳保值的楼市时代已经落幕。无论是明星光环加持的稀缺房源，还是持有多年的老牌优质物业，在市场趋势与供需变局面前，都难以独善其身。
从更深层面来看，香港顶豪市场的降温，也是不动产投资回归理性的必然结果。
房产早已不再是稳赚不赔的避险资产，尤其是大额高端物业，流动性弱、持有成本高、受市场波动影响大的短板彻底暴露。
对于高净值投资者而言，盲目囤积核心房产的时代已经结束，理性配置、重视资产流动性，已然成为新的投资准则。
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