2026.07.27
作者 | 马光远
根据今年上半年的数据，全国二手房交易量占整个房地产交易量超过了50%，二手房正式超越新房市场。尽管很多年前，包括一线城市在内的一些城市二手房交易超过新房，但全国范围内二手房交易量首次超过新房，这还是第一次，这也意味着中国房地产市场真正进入存量房时代。
为什么二手房超过新房如此重要？
因为从全球房地产发展的规律来看，发达国家早已经进入存量房时代。
在美国、日本、欧洲很多国家，房地产交易主要都是存量房交易，二手房占整个房地产市场的比例通常超过60%，很多城市甚至达到70%-80%。美国很多城市，二手房交易量占整个房地产交易量的70%以上。
目前全国刚刚超过50%，这个变化意味着，中国房地产发展的逻辑已经开始发生根本性变化。
过去20多年，中国房地产最大的特点是什么？
是一个典型的增量市场。大量人口进入城市，大规模城镇化快速推进，大量住房需求被释放。房地产开发商通过不断拿地、建设新房，满足新增住房需求，同时创造了大量投资、就业和信用扩张。
但是今天，中国房地产已经发生了根本变化：
中国城镇住房从过去的绝对短缺时代，已经进入了总量基本满足和结构性短缺的时代。
未来房地产最大的矛盾，不再是有没有房子，而是有没有“好房子”，是提升老百姓的居住水平。
这也意味着新房的建设相对于上一个周期会大大放缓，而二手房的品质提升，城市更新会成为主流。
一、房地产最大的变化：判断市场的依据不是新房市场的数据，而是二手房
上半年，新房市场的数据并不好：房地产开发投资增速下降了18%，在中国房地产过去20多年的历史上，这个下降幅度非常大。
同时，新房开工面积下降超过20%，新房销售也出现明显下降。如果只看这些数据，很多人会认为房地产市场仍然处于持续大幅下滑阶段。很多人对房地产市场的判断主要是基于这些指标。
但实际上，这只代表新房市场的数据，新房市场下降，并不代表整个房地产市场都在下降。因为二手房正在成为市场的主角：今年上半年，全国二手房成交面积相比去年增长约10%，而新房销售仍然下降超过10%。
特别是在北上广深、杭州、南京等18个核心城市，二手房交易已经成为房地产市场最重要的组成部分。一些重点城市二手房交易占比已经超过60%。
更重要的是，二手房价格也开始出现变化：北上广深等核心城市二手房价格环比已经连续四个月上涨。
所以，今天看房地产，不能还是用过去的那些指标，房地产开发投资多少，新开工多少？土地成交多少？房企拿了多少地？这些指标反映的是增量房地产时代。
在今天二手房交易全面超越新房的情况下，真正反映房地产温度的指标是：二手房成交量，二手房价格，二手房的挂牌量等等。
二、房地产开发模式正在发生根本变化
房地产进入存量时代以后，房地产企业的发展模式也会发生变化：
过去房地产企业赚钱的逻辑非常简单：拿地—开发建设—销售新房—获得利润。土地是核心资产，新房销售是主要收入来源。
但是，在房地产进入存量房时代的情况下，开发建设的规模会越来越小，新房市场也会越来越小。过去建新房的模式会被城市更新所替代，城市更新会成为主流的开发模式。
同时，也意味着，相应的土地政策、金融政策都会随着开发模式的变化而变化。对于开发商而言，除了城市更新，提升存量房的品质，在运营模式上，不是像过去一样“一卖了之”，而是从开发商转型成“运营商”，服务成为主要业务。
这也意味着，未来房地产最大的机会，不一定来自建设多少新房，而来自如何提升已有城市和住房的价值。
城市更新的规模，未来可能超过新房开发。
“十五五”规划提出：推动城市发展方式转变，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，高质量推进城市更新。
《城市更新“十五五”规划》提出，要在2026-2030年，城镇危旧房改造50万套（间）（十四五25万套，翻倍），新开工改造城镇老旧小区：11.5万个，老旧街区、老旧厂区改造提升1500个（十四五900个，大幅扩容），城中村改造4000个，完整社区建设改造 5000个，推进社区服务设施补齐、适老化改造，据相关机构测算，城市更新带动的投资规模在15万亿元左右。
三、房价逻辑彻底改变：城市的分化会成为常态
房地产进入存量时代以后，房价变化规律也会发生变化，过去20多年，房价尽管有区域差距，但普涨也是重要特点。
特别是每一次房地产调控周期，房价全国性的趋势总体是一致的。
但在房地产进入存量时代后，不会存在统一的房价趋势。因为二手房市场更加市场化，政策对二手房市场的影响会因为城市和区域的不同而完全不同。大家愿不愿意买房，愿意以什么价格买，看好哪个城市，最终取决于城市的品质，产业的机会，人口的流入，以及城市本身带来的资源。
这意味着，房价的分化会更加明显，核心城市房价的上涨，和三四线房价的长期低迷会成为存量房时代最大的特点。
房子会分成两种：可以保值增值的房子，以及只能用于居住的房子。
房价不会有统一的走势。人口持续流入、产业基础强、城市竞争力强的地方，房地产可能率先恢复，而大量人口流出的三四线城市，房地产市场可能仍然面临长期调整。
四、最重要的变化：房地产信用创造体系的巨变
这恰恰是很多人没有看到的。房地产进入存量时代，影响的不仅仅房地产行业本身，而是中国整个信用创造体系的变化。
我在之前的文章《中国正在经历一场信用大迁移》中提到：居民中长期贷款下降，对中国经济真正的影响，并不仅仅是房地产卖得少了，也不仅仅是房贷减少了，而是过去房地产驱动信用扩张的模式正在发生改变：过去开发商一拿地，居民一按揭，银行的信用就创造出来。
现在，这部分的信用创造没了，居民按揭没了，开发商也不大量拿地开发了。
信用主要流向制造业、流向AI、流向高科技，流向基建。
表面上看，信用总量似乎没有减少，但是信用最终只有转化为居民收入，才能转化为消费；消费恢复以后，企业才会增加投资，房地产市场才能真正进入良性循环。如果新增信用始终停留在投资端，没有最终进入居民部门，那么居民资产负债表就很难真正修复。
简单说：过去20多年，中国信用扩张很大程度上依靠房地产，银行把资金贷给开发商，开发商拿地，建设房子，居民购买新房，银行再发放按揭贷款。
在这个过程中，信用不断创造出来，房地产承担着中国经济最重要的信用扩张发动机的作用。
但是进入存量时代以后，这套信用创造体系已经发生巨变：未来银行不能再简单依靠，土地抵押，房地产开发，新房销售来创造信用。
未来房地产金融的重点是支持城市更新，存量住房改造以及居民消费和居民收入的提升。
在上一篇文章中，关于这种信用的大迁移，我已经具体描述：房地产驱动信用扩张的时代正在走向结束，但这并不意味着中国信用扩张结束了，而是意味着中国必须建立一套新的信用循环。
未来，信用可以首先流向先进制造业，流向科技创新，流向AI等代表未来的新产业，这是产业升级的方向；但新增信用不能停留在投资端，而必须通过财政调节收入分配的作用，减少不必要的投资，最终更多转化为居民收入、居民消费。
只有这样，居民资产负债表才能真正修复，消费才能持续恢复，房地产市场才能真正进入良性循环，中国经济才能建立房地产时代之后新的增长模式。未来中国经济最大的挑战，不是创造更多信用，而是让每一笔新增信用，最终都能够转化为居民收入、居民消费和居民信心。
房地产驱动信用扩张的时代正在走向结束，居民收入驱动信用循环的时代正在到来。谁能够率先建立起这套新的信用循环，谁就能够在下一轮发展中占据主动。
五、中国房地产进入存量时代，是一次财富逻辑的大变化
特别要说明的是，中国房地产进入存量时代，绝不仅仅是二手房超过新房这么简单。它背后更意味着包括居民财富在内的逻辑的变化：房地产开发模式变了，房价上涨逻辑变了，城市竞争逻辑变了，金融信用创造方式变了，居民财富逻辑也变了。
过去房地产时代，一个普通家庭通过买房，可以分享全国房地产增长红利，未来可能只有核心城市、核心区域、优质资产仍然具有价值。
房子不再创造过去那种普遍性的财富增长，而进入一个更加市场化、更加分化、更加注重质量的新阶段。
这意味着，过去把70%左右的财富放在地产上的时代也已经结束，居民必须改变过去的财富结构，提升其他财富在居民财富中的比重，这不仅是迫在眉睫，而且是势在必行。