2026.07.16
作者 | 马光远
上半年房地产的表现究竟怎么样？房地产有没有见底？房价有没有反弹？大家去看的话，会看到截然不同的观点。
有人说房价仍然在往下跌，你不能说他错，因为的确有很多城市房地产仍然在调整，房价仍然在往下跌。
有人说房地产市场已经反弹，有人在抢房，你也不能说他错，因为的确有一些城市，特别是一线城市和部分强二线城市，新房市场和二手房市场出现了明显的反弹，确实有很多高档住宅又出现了开盘售罄甚至“日光”的情况。
其实，我一直认为，谈中国房地产有一个基本前提，那就是中国房地产市场的区域差别特别大，从来都不是一个统一的市场。
尽管在房地产领域把城市分成一线、二线、三线，但这种分类也不能体现不同城市不同区域房地产市场的差别。不同区域房地产市场的差距甚至比人和猴子的差别都大，拿平均数据去说事更是没有意义。
就像不能把北方和南方的天气平均一样。
但是，房地产的全国数据仍然有意义，全国性的数据能够说明整体的温度究竟高不高。
先看供给端，2026年上半年，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18%，房屋新开工面积只有2.32亿平方米，同比下降23.4%；其中住宅新开工面积下降24.1%。房屋竣工面积1.72亿平方米，同比下降23.7%；其中住宅竣工面积下降25.3%。
这些数据说明，开发商对未来市场的预期仍然非常悲观，拿地、开工和投资意愿仍然没有恢复。
再看房地产销售，上半年，全国新建商品房销售面积4.01亿平方米，同比下降11.6%；其中住宅销售面积下降12.4%。新建商品房销售额3.79万亿元，同比下降13.6%；其中住宅销售额下降13.7%。
销售额的下降幅度比销售面积更大，说明从全国平均来看，不仅卖出去的房子数量在下降，平均销售价格也仍然承受压力。
全国新房市场没有见底，这一点不能回避。
如果只看房地产开发投资、新开工、新房销售面积和销售额，今年上半年的房地产数据不能说好，甚至可以说仍然非常差。开发投资下降18%，新开工下降23.4%，竣工下降23.7%，新房销售面积下降11.6%，新房销售额下降13.6%。
任何一个数据单独拿出来，都说明房地产行业仍然处在深度调整之中。
但是，房地产市场最有意思的地方就在这里。
一方面，房地产开发投资、新开工和新房销售仍然在大幅度下降；另一方面，核心城市的二手房市场已经出现了明显的修复。
今年3月以来，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格已经连续四个月环比上涨。3月至6月，一线城市新房价格月度环比涨幅保持在0.1%至0.2%之间，二手住宅月度环比涨幅保持在0.3%至0.4%之间。
6月份，一线城市新建商品住宅价格环比上涨0.1%。其中，上海上涨0.3%，广州上涨0.2%，深圳上涨0.3%，北京下降0.3%。一线城市二手住宅价格环比上涨0.3%。其中，北京上涨0.1%，上海上涨0.4%，广州上涨0.4%，深圳上涨0.3%。
也就是说，6月份四个一线城市二手房价格全部环比上涨。
这就是我判断，一线和强二线已经见底的依据。
所谓见底，不是房价马上大涨，不是重新回到2021年的高点，而是交易量恢复，环比价格由跌转涨，市场预期开始改善，最危险的下跌阶段已经过去。
从交易量来看，一线城市的表现更加明显。6月份，北京二手房网签成交超过1.66万套，环比增长约4%，同比增长约10%，已经连续三个月创近五年同期新高。上半年北京二手房成交总量达到93583套，创近五年新高。深圳上半年新房和二手房合计成交超过6.7万套，其中二手房成交36458套，同比增长5.5%。上海二手房上半年累计成交147287套，同比2025年上半年上涨13.3%，创下近五年同期成交量最高纪录。
一些强二线城市的二手房交易也明显回暖。
杭州、成都、宁波、南京二手行情火热。杭州二手房上半年成交约13.3万套，同比增长19%；成都二手房上半年成交面积全国二线第一，同比暴涨60%，宁二手房同比涨幅超50%，新房价格连续4个月环比上涨。
价格数据的分化同样非常明显。
6月份，一线城市二手房价格环比上涨0.3%，二线城市二手房价格环比下降0.3%，三线城市下降0.4%。一线城市新房价格环比上涨0.1%，二线城市持平，三线城市下降0.3%。一线城市率先反弹，二线城市整体处于底部附近，三线城市仍然在下跌的格局明显。
大多数的三线城市，仍然没有调整到位，房价和成交量还在下降。这类城市即使房价已经跌了很多，也不能简单地讲便宜。
因为房地产便宜不便宜，不是看它相对于过去的价格跌了多少，而是看未来有没有人买、有没有人租、城市有没有人口和产业。
库存也出现了边际改善，到6月末，全国商品房待售面积7.63亿平方米，同比下降0.9%，已经连续四个月下降。其中，待售时间在三年以内的商品房面积下降3.5%。
另外，核心城市二手房挂牌量也出现了一个值得关注的变化。
截至6月末，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都和武汉八个重点城市的二手房挂牌量约为123万套，比2025年末减少9万套，比去年同期减少28万套，降幅达到19%。
总体来看，如果从全国开发投资、新开工、新房销售的角度看，房地产仍然处在深度调整阶段，行业远远谈不上全面复苏。
开发投资下降18%，新开工下降23.4%，竣工下降23.7%，开发商到位资金下降20.2%，新房销售面积下降11.6%，新房销售额下降13.6%。
但是，如果从核心城市、二手房成交、价格环比变化和库存变化来看，房地产最危险的阶段已经过去，一部分城市已经见底，并且出现了反弹。
上半年二手房网签面积增长10.2%，一线城市新房和二手房价格连续四个月环比上涨，全国商品房待售面积连续四个月下降，最近三个月新房和二手房交易总量连续正增长。
整体来看，可以用几句话来总结：
房地产的总量仍然在下降，但市场的底部已经开始出现；全国房地产仍然在调整，但一线和部分强二线城市已经率先见底；新房市场仍然比较弱，但二手房市场已经明显修复；普通住宅仍然承受压力，但核心城市的优质住宅已经出现反弹。
首先，一线和部分强二线已经见底，这里说的见底，是成交量已经恢复，房价连续几个月环比上涨，挂牌量开始下降，市场预期开始改变，并不是说房价已经回到历史高点，也不是说未来会像过去一样大涨。
第二，绝大多数三线、四线及以下城市，整个市场仍然没有调整到位。即使未来不再大幅下跌，也很难出现过去那种普遍上涨的行情。从过去很多国家房地产调整历史看，绝大部分人口流出的城市、经济状况不好的城市、远郊区域以及供应严重过剩的房地产，要想重新回到以前的高点，至少需要十年以上的时间，很多可能永远也回不到上一轮的高点。对这些城市而言，即使房价到了底部，想让房价真正反弹，也非常难。
第三，不管中国房地产上半年表现如何，对市场都应该有一个全新的思维。房地产确实进入了一个全新的周期，市场理念和过去完全不一样。不要拿过去的逻辑，一说见底就认为房价会大幅反弹；一说一线城市房价上涨，就认为全国房地产要重新进入牛市。
第四，房地产市场的分化已经成为定局。上半年房地产市场真正的变化，不是全国房价已经见底，而是中国房地产已经彻底分化成了两个完全不同的市场。
一线城市、部分强二线城市，特别是人口持续流入、产业不断升级、土地供应有限的核心区域，以及真正的高品质住宅，放在整个房地产市场的周期里，已经到了相对底部。
但是，对于绝大部分城市，千万不要简单地想着抄底。抄了以后，房价可能不再大幅度下降，但也可能十年都不赚钱。