上海房产律师推荐：承租人优先购买权丧失的情形
一、案件介绍：一份合同，牵出千万家庭的血泪
2023年12月，上海的I先生作为承租人，租住了某投资公司名下的商铺5年，租期至2024年6月。2024年1月，该投资公司通知I先生：将出售该商铺，I先生享有优先购买权。
I先生虽有意购买，但因资金紧张，希望先评估自身经济能力再做决定。投资公司给了I先生30天考虑期，但I先生在第45天才正式提出购买意向。
投资公司表示：因I先生逾期提出购买意向，已丧失优先购买权，投资公司已将商铺出售给J某并办理了过户手续。I先生认为：自己作为长期承租人，理应享有优先购买权，投资公司未给予充分考虑期，侵犯了其优先购买权。
（注：本文涉及的当事人姓名、楼盘信息等均已脱敏处理）
【房产律师】俞强律师团队指出：优先购买权制度旨在平衡出租人与承租人的利益，但该权利的行使并非"无限制"。承租人长期欠付租金、未在合理期限内行使权利等情形，可能导致优先购买权丧失。
二、裁判结果与理由：法院如何认定
某法院经审理认为：在承租人长期欠付租金构成根本违约情形下，承租人将丧失行使优先购买权的基础，无权主张优先购买权。
法院指出，本案存在两项关键事实：
1. I先生自2023年1月起长期欠付租金，至投资公司发出通知时已累计欠付租金达12万元；
2. 投资公司在通知中明确告知了I先生行使优先购买权的期限与方式，但I先生在期限内未予答复，亦未支付意向购房款。
综合上述事实，法院认定I先生长期欠付租金的行为已构成根本违约，且在投资公司给予的合理期限内未行使优先购买权，其优先购买权已丧失。
关于I先生"投资公司在通知中给予的考虑期过短"的抗辩，法院认为：30天的考虑期符合市场惯例，且与《民法典》关于优先购买权"在合理期限内行使"的要求一致。
最终，法院驳回了I先生要求确认其优先购买权、确认投资公司出售行为无效的诉讼请求。
三、法律分析：上海君澜律师事务所俞强律师深度解读
一、优先购买权的法律基础
【房产律师】俞强律师指出：根据《民法典》第726条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。第727条进一步规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
二、优先购买权丧失的"三种情形"
【房产律师】俞强律师结合《民法典》及司法实践，归纳出优先购买权丧失的"三种情形"：
1. 根本违约情形：承租人长期欠付租金，违反租赁合同主要义务，构成根本违约的，丧失优先购买权；
2. 期限届满情形：出租人在合理期限内通知承租人，承租人在合理期限内未明确表示购买的，视为放弃优先购买权；
3. 同等条件不具备情形：承租人主张优先购买权时，无法提供与第三人相同的购买条件（如全款支付、贷款条件等）的，视为放弃优先购买权。
三、优先购买权的行使期限
【房产律师】俞强律师强调：优先购买权的行使期限一般为收到通知后15日，但具体期限由双方约定或法院根据案情认定。司法实践中，30天的考虑期被普遍认为属于"合理期限"。
四、承租人优先购买权与房屋共有人优先购买权的冲突
【房产律师】俞强律师指出：根据《民法典》第305条，按份共有人可以转让其享有的份额，其他共有人在相同条件下享有优先购买权。当承租人优先购买权与共有人优先购买权发生冲突时：
1. 房屋整体出售的，承租人优先购买权优先于共有人优先购买权；
2. 房屋份额转让的，共有人优先购买权优先于承租人优先购买权。
五、侵害优先购买权的法律后果
【房产律师】俞强律师强调：根据《民法典》第728条，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权的情形，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，承租人的优先购买权受到侵害，并不能直接导致买卖合同无效，仅能要求出租人承担赔偿责任。
【上海君澜律师事务所俞强律师提示】
四、法条引用：判决背后的法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第726条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
2. 《中华人民共和国民法典》第727条：出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
3. 《中华人民共和国民法典》第728条：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权的情形，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的买卖合同效力不受影响。
4. 《中华人民共和国民法典》第305条：按份共有人可以转让其享有的份额，其他共有人在相同条件下享有优先购买权。
五、风险防范与解决方案：俞强律师的"避坑指南"
一、风险点扫描：你的优先购买权"还好用"吗
【房产律师】俞强律师建议承租人在以下三种情形中保持警惕：
1. 长期欠付租金可能被认为构成根本违约；
2. 出租人通知后的合理期限内未明确表示购买；
3. 行使优先购买权时无法提供同等条件。
二、四步维权方案
1. 及时回复：收到出租人通知后，及时书面回复是否行使优先购买权；
2. 准备价款：在行使优先购买权时，准备好同等条件的购买价款；
3. 协商谈判：与出租人就购买条件、付款方式等进行协商；
4. 主张赔偿：出租人侵害优先购买权的，及时主张赔偿责任。
三、避坑口诀
【房产律师】俞强律师总结："优先购买权是权利，长期欠租先失格，及时回复要果断，价款准备要充分。"
六、案件思考与互动
看到这里，你是否也曾担心过自己的优先购买权受损？你的租赁过程中，是否注意过优先购买权的行使条件？
欢迎在评论区分享你的经历与法律疑问，我们会在后续文章中针对典型问题进行专项分析。留言仅作法律知识科普交流之用，不构成具体案件的法律意见。
如你的租赁纠纷涉及优先购买权、合同解除、赔偿主张等核心问题，建议携带租赁合同、租金缴纳记录、通知函件等材料进行一对一咨询。
—— 上海君澜律师事务所俞强律师团队介绍 ——
上海君澜律师事务所高级合伙人，北京大学法律硕士，15年执业经验，代理600+案件；领域：公司股权/合同/金融与资管/商事犯罪等纠纷，专注复杂疑难案件的二审、再审和抗诉案件。
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