2026年4月，万科一则“23万科MTN001”20亿元债券展期公告，再度将这家曾经的房企龙头推至舆论中心。这笔即将于4月23日到期的公开市场债务，连同万科2025年财报中885.6亿元的归母净亏损，成为中国房地产深度调整期的典型缩影。
一边是创纪录的巨额亏损，一边是接连到期的债务压力，万科却始终坚持单笔债务展期的“添油战术”，拒绝像融创、富力等房企一样启动全面债务重组。大股东深圳市地铁集团持续输血，累计提供超300亿元资金支持，成为万科维系信用的关键支撑。
在销售滑坡、资产承压、国资驰援与行业规则的多重约束下，万科正展开一场艰难的信用保卫战。 万科当前的债务压力已进入集中爆发期。2026年4月至7月，公司将迎来112.7亿元的偿债高峰，此次20亿元债券展期只是这场偿债风暴的预演。
事实上，万科早已陷入单笔债务谈判的循环之中：2026年1月，公司刚完成三笔总额68亿元债务的展期谈判，为获取债权人同意，万科在现金流紧张的情况下支付四成首付款，对10万元以下散户实行全额固定兑付，耗费巨大的财务与沟通成本。如今面对20亿元债务，万科仍需逐一与金融机构博弈、安抚散户情绪，这种“一笔一笔谈”的模式，看似低效且折磨，却是万科权衡所有约束后的无奈选择。
万科放弃全面重组、坚守单笔展期的核心逻辑，源于房地产行业的运行规则与企业生存的底线要求。首先，全面重组等同于公开宣告信用破产，而房企以预售制为核心，购房者的信任是销售回款的基础。一旦万科宣布重组，市场会质疑其交付能力，新房销售将直接停滞，而销售回款是房企唯一的自我造血渠道，失去这一现金流，企业将彻底陷入绝境。
供应链是房企的生命线，总包商、建材商长期垫资合作全凭企业信用支撑。若出现实质性违约，供应商会要求现结货款甚至停工逼债，全国项目将大面积停工，保交楼任务将无法完成。最后，国资驰援有严格的合规前提，深铁集团作为万科第一大股东，可救助信用完好、短期周转困难的企业，但无法为实质性违约企业大规模注资，保持公开债务不违约，才能获得国资持续输血的资格。
这三重约束，让万科只能死守公开市场信用，以单笔展期换取生存空间。 在这场信用保卫战中，深铁集团的持续输血成为万科最关键的支撑。据证券时报统计，2025年深铁集团累计向万科提供借款超300亿元，助力万科完成全年332.1亿元公开债务偿付。
2026年，万科的债务危机并未缓解，偿债高峰迫在眉睫，深铁集团再度出手：5月宣布提供不超过25亿元借款额度，实际到账约23.59亿元；同时对此前220亿元股东借款协议进行调整，大幅放宽抵质押率，将担保物范围扩大至合伙份额、票据、存单、应收账款等，为万科提供更灵活的融资空间。这一调整也侧面反映出万科优质资产储备紧张，只能通过扩大担保范围获取资金。 深铁集团的持续驰援，并非单纯的公益救助，而是双方深度绑定后的必然选择。
截至2025年末，深铁持有万科27.18%股份，为第一大股东，万科的信用危机直接影响深铁的资产价值与财务状况。2025年深铁集团合并报表亏损371.97亿元，主要原因便是对万科的长期股权投资确认亏损及计提减值，可谓被万科“拖累”。但即便自身承压，深铁也不会轻易放弃万科，救助万科本质上是守护自身投资安全。不过，深铁的输血并非无限，从信用借款到抵押融资的转变，意味着国资支持已开始强化风险控制，万科无法长期依赖外部输血。 万科如今的困境，源于行业调整下的战略收缩与业务失衡。
作为曾经的房企风向标，万科在2020年创下7041.5亿元的销售峰值，2021年仍保持6278亿元销售额，市场曾预期其销售规模将突破万亿。同时，万科布局多元业务，万物云、泊寓长租公寓、万纬物流等板块快速扩张，泊寓运营规模稳居行业第一，万物云营收连续五年增长。但2022年之后，行业急转直下，万科开发主业失速，2023年销售额降至3761亿元，2024年进一步收缩至2460.2亿元，回到九年前水平。 更严峻的是，多元业务无法对冲主业下滑。2024年万物云营收362.24亿元，仅为万科开发主业巅峰期一个季度的回款；2023年泊寓、万纬物流营收分别为34.6亿元、41.8亿元，体量难以支撑集团现金流。
曾经的战略纵深，如今成为需要质押、出售的资产清单，万科被迫开启全线收缩，出售养猪公司、停车场、总部地块等资产，从多元扩张到全面收缩仅用了不到三年。 2025年万科885.6亿元的巨额亏损，主要来自高价拿地后的资产减值，这意味着公司资产缩水，卖房变现还债的效率持续下降，自我造血能力难以覆盖债务缺口。
万科“单笔展期”的战术能维持多久，核心取决于两大因素：一是全国楼市销售能否实质性回暖，为万科带来稳定回款；二是旗下资产能否快速变现，填补资金缺口。若年中楼市与资产处置无明显改善，面对百亿偿债高峰，单笔展期将触及财务天花板，全面重组或成为无奈之选。
万科的未来，终究要依靠自身销售回暖与资产盘活，在保交楼、稳信用、降负债的多重目标中找到平衡。对于整个房地产行业而言，万科的困境与挣扎，正是行业深度调整的缩影：曾经的规模扩张模式难以为继，房企必须回归信用与现金流本质，在国资支持、市场复苏与自我革新中，寻找活下去的出路。而万科这场以单笔展期为核心的信用保卫战，最终走向如何，仍待时间给出答案。